Продажа квартиры по заниженной стоимости
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа квартиры по заниженной стоимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 10.01.2023 по делу N 88-623/2023
Категория: Споры с судебными приставами-исполнителями.
Требования должника: О признании торгов недействительными.
Обстоятельства: Истцы указали, что в связи с принятием определения о принятии обеспечительных мер в виде приостановления торгов истцы предупредили организаторов торгов по телефону и направили копию определения посредством электронной связи, однако торги были проведены.
Решение: Отказано.Судом первой инстанции верно учтено, что согласно оценке, представленной истцами, выполненной ООО "<данные изъяты>" N от 1 марта 2022 г. рыночная стоимость заложенной квартиры составляет 4.463.000 руб., с учетом положений п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, в случае принятия оценки, первоначальная цена объекта недвижимости составляла бы 3 570 400 руб., тогда как квартира, принадлежащая М.В. реализована по цене 4 148 188,25 руб., что не свидетельствует о продажи квартиры по заниженной стоимости и как следствие об отсутствии нарушения прав истцов.
Категория: Споры с судебными приставами-исполнителями.
Требования должника: О признании торгов недействительными.
Обстоятельства: Истцы указали, что в связи с принятием определения о принятии обеспечительных мер в виде приостановления торгов истцы предупредили организаторов торгов по телефону и направили копию определения посредством электронной связи, однако торги были проведены.
Решение: Отказано.Судом первой инстанции верно учтено, что согласно оценке, представленной истцами, выполненной ООО "<данные изъяты>" N от 1 марта 2022 г. рыночная стоимость заложенной квартиры составляет 4.463.000 руб., с учетом положений п. 4 ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 16 июля 1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", согласно которому, если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика, в случае принятия оценки, первоначальная цена объекта недвижимости составляла бы 3 570 400 руб., тогда как квартира, принадлежащая М.В. реализована по цене 4 148 188,25 руб., что не свидетельствует о продажи квартиры по заниженной стоимости и как следствие об отсутствии нарушения прав истцов.
Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2022 N 01АП-6539/2022 по делу N А79-4743/2020
Требование: Об отмене определения об отказе в признании недействительной сделки и применении последствий недействительности сделки.
Решение: Определение оставлено без изменения.Проанализировав обстоятельства необходимости проведения ремонта в квартире, суд первой инстанции заключил, что заявителем не доказано и судом не установлено, что цена оспариваемого договора отличались существенно в худшую для должника сторону от цены аналогичных сделок, совершаемых в сравнимых обстоятельствах. Незначительное отклонение указанной в договоре цены от рыночных условий не свидетельствует о продаже квартиры по заниженной стоимости. Оснований не согласиться с данным выводом, судебной коллегией не установлено.
Требование: Об отмене определения об отказе в признании недействительной сделки и применении последствий недействительности сделки.
Решение: Определение оставлено без изменения.Проанализировав обстоятельства необходимости проведения ремонта в квартире, суд первой инстанции заключил, что заявителем не доказано и судом не установлено, что цена оспариваемого договора отличались существенно в худшую для должника сторону от цены аналогичных сделок, совершаемых в сравнимых обстоятельствах. Незначительное отклонение указанной в договоре цены от рыночных условий не свидетельствует о продаже квартиры по заниженной стоимости. Оснований не согласиться с данным выводом, судебной коллегией не установлено.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Спор о признании недействительным договора купли-продажи жилого помещения (на основании судебной практики Московского городского суда)
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2024)- Истец не понимал природу сделки, находился под влиянием заблуждения относительно природы сделки и ее последствий, в частности, в силу следующих обстоятельств: преклонный возраст/одинокий образ жизни/состояние здоровья/наличие инвалидности/употребление спиртных напитков/нахождение на учете у нарколога или в психоневрологическом диспансере/доверие к Ответчику (родственнику Истца), осуществление Ответчиком ухода за Истцом и оказание Истцу помощи до заключения Договора/совершение мошеннических действий третьими лицами/другое. О заблуждении Истца свидетельствуют Договор/Договор, по которому Квартира продана по заниженной стоимости/Договор, по которому Истцом отчуждено его единственное жилье/договор найма Квартиры, заключенный после продажи Квартиры между Истцом (наниматель) и Ответчиком (наймодатель)/документы, подтверждающие оплату Истцом (нанимателем) денежных средств по договору найма Квартиры/заключение комиссионной психолого-психиатрической экспертизы, составленное по инициативе Истца, которое подтверждает наличие у Истца ряда заболеваний/медицинские документы о состоянии здоровья Истца/справка, подтверждающая факт установления инвалидности/акт приема-сдачи документов, который подтверждает факт обращения Истца к Ответчику с целью получить денежный заем, заключить договоры займа и залога, но не с целью продать единственную Квартиру/отчет о рыночной стоимости Квартиры/отсутствие доказательств передачи Истцу денежных средств за Квартиру, в том числе расписки, письменных документов о внесении денежных средств в банк на имя Истца/отсутствие акта приема-передачи Квартиры/документы, подтверждающие отсутствие у Истца прав на другое жилое помещение/документы, подтверждающие проживание Истца в жилом помещении после заключения Договора, оплату Истцом содержания помещения, внесение коммунальных платежей, оформление на Истца лицевого счета/доказательства, подтверждающие, что Ответчик не вселялся в Квартиру, не нес расходы по оплате Квартиры как его собственник/видеозапись процесса оформления Договора, представленная Ответчиком, которая не опровергает утверждений Истца о том, что при подписании Договора Истец полагал, что действия по подписанию Договора являются необходимым условием оформления договора займа и что Квартира в действительности останется у Истца/приговор суда, которым Ответчик признан виновным в совершении преступления, Истец признан потерпевшим по уголовному делу/другие документы/объяснения Истца об обстоятельствах заключения сделки/свидетельские показания.
("Электронный журнал "Помощник адвоката", 2024)- Истец не понимал природу сделки, находился под влиянием заблуждения относительно природы сделки и ее последствий, в частности, в силу следующих обстоятельств: преклонный возраст/одинокий образ жизни/состояние здоровья/наличие инвалидности/употребление спиртных напитков/нахождение на учете у нарколога или в психоневрологическом диспансере/доверие к Ответчику (родственнику Истца), осуществление Ответчиком ухода за Истцом и оказание Истцу помощи до заключения Договора/совершение мошеннических действий третьими лицами/другое. О заблуждении Истца свидетельствуют Договор/Договор, по которому Квартира продана по заниженной стоимости/Договор, по которому Истцом отчуждено его единственное жилье/договор найма Квартиры, заключенный после продажи Квартиры между Истцом (наниматель) и Ответчиком (наймодатель)/документы, подтверждающие оплату Истцом (нанимателем) денежных средств по договору найма Квартиры/заключение комиссионной психолого-психиатрической экспертизы, составленное по инициативе Истца, которое подтверждает наличие у Истца ряда заболеваний/медицинские документы о состоянии здоровья Истца/справка, подтверждающая факт установления инвалидности/акт приема-сдачи документов, который подтверждает факт обращения Истца к Ответчику с целью получить денежный заем, заключить договоры займа и залога, но не с целью продать единственную Квартиру/отчет о рыночной стоимости Квартиры/отсутствие доказательств передачи Истцу денежных средств за Квартиру, в том числе расписки, письменных документов о внесении денежных средств в банк на имя Истца/отсутствие акта приема-передачи Квартиры/документы, подтверждающие отсутствие у Истца прав на другое жилое помещение/документы, подтверждающие проживание Истца в жилом помещении после заключения Договора, оплату Истцом содержания помещения, внесение коммунальных платежей, оформление на Истца лицевого счета/доказательства, подтверждающие, что Ответчик не вселялся в Квартиру, не нес расходы по оплате Квартиры как его собственник/видеозапись процесса оформления Договора, представленная Ответчиком, которая не опровергает утверждений Истца о том, что при подписании Договора Истец полагал, что действия по подписанию Договора являются необходимым условием оформления договора займа и что Квартира в действительности останется у Истца/приговор суда, которым Ответчик признан виновным в совершении преступления, Истец признан потерпевшим по уголовному делу/другие документы/объяснения Истца об обстоятельствах заключения сделки/свидетельские показания.
Статья: Может, и дешево, но уж очень "сердито": как себя обезопасить, покупая имущество у банкрота
(Вагантов В.)
("Практическая бухгалтерия", 2021, N 10)Если продавец в дальнейшем обанкротится, то эту сделку обязательно признают недействительной, ведь квартиру продали по заниженной стоимости. Доказать, что реально квартира была продана за другую сумму, будет практически невозможно. Так, по делу N А41-66664/2017 суды отвергли доводы покупателя о том, что реально за квартиру он заплатил в два раза больше, чем указано в договоре. В итоге сделку признали недействительной.
(Вагантов В.)
("Практическая бухгалтерия", 2021, N 10)Если продавец в дальнейшем обанкротится, то эту сделку обязательно признают недействительной, ведь квартиру продали по заниженной стоимости. Доказать, что реально квартира была продана за другую сумму, будет практически невозможно. Так, по делу N А41-66664/2017 суды отвергли доводы покупателя о том, что реально за квартиру он заплатил в два раза больше, чем указано в договоре. В итоге сделку признали недействительной.