Форс-мажор в договоре купли-продажи недвижимости
Подборка наиболее важных документов по запросу Форс-мажор в договоре купли-продажи недвижимости (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Формы документов
Форма: Соглашение о приобретении заложенного имущества, не относящегося к недвижимым вещам, при объявлении торгов по продаже предмета залога несостоявшимися
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2019)<1> В соответствии с п. 4 ст. 350.2 Гражданского кодекса Российской Федерации в течение десяти дней после объявления торгов несостоявшимися залогодержатель вправе приобрести по соглашению с залогодателем заложенное имущество, не относящееся к недвижимым вещам, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. К такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи.
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2019)<1> В соответствии с п. 4 ст. 350.2 Гражданского кодекса Российской Федерации в течение десяти дней после объявления торгов несостоявшимися залогодержатель вправе приобрести по соглашению с залогодателем заложенное имущество, не относящееся к недвижимым вещам, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные залогом. К такому соглашению применяются правила о договоре купли-продажи.
Судебная практика
Определение Восьмого кассационного суда общей юрисдикции от 03.02.2023 N 88-2410/2023
Категория спора: Задаток.
Требования стороны, выдавшей задаток: О взыскании задатка в двойном размере.
Обстоятельства: Истцом была выплачена сумма задатка, в последующем ответчик отказался заключить основной договор купли-продажи и вернул лишь половину двойной суммы задатка.
Решение: Удовлетворено в части.
Процессуальные вопросы: 1) О возмещении расходов на оплату услуг представителя - удовлетворено в части; 2) О возмещении расходов по уплате государственной пошлины - удовлетворено в части.Желание ответчика продать объекты недвижимости по более высокой цене в связи с финансовой неопределенностью, имевшей место по мнению ответчика, таким препятствием не является. Проведение где-то боевых действий, не является безусловным основанием считать их обстоятельством непреодолимой силы, явившимся препятствием для исполнения конкретного обязательства по заключению договора купли-продажи на территории Новосибирской области. Ответчик добровольно подписал дополнительное соглашение о расторжении предварительного договора по инициативе продавца по истечении срока для заключения основного договора.
Категория спора: Задаток.
Требования стороны, выдавшей задаток: О взыскании задатка в двойном размере.
Обстоятельства: Истцом была выплачена сумма задатка, в последующем ответчик отказался заключить основной договор купли-продажи и вернул лишь половину двойной суммы задатка.
Решение: Удовлетворено в части.
Процессуальные вопросы: 1) О возмещении расходов на оплату услуг представителя - удовлетворено в части; 2) О возмещении расходов по уплате государственной пошлины - удовлетворено в части.Желание ответчика продать объекты недвижимости по более высокой цене в связи с финансовой неопределенностью, имевшей место по мнению ответчика, таким препятствием не является. Проведение где-то боевых действий, не является безусловным основанием считать их обстоятельством непреодолимой силы, явившимся препятствием для исполнения конкретного обязательства по заключению договора купли-продажи на территории Новосибирской области. Ответчик добровольно подписал дополнительное соглашение о расторжении предварительного договора по инициативе продавца по истечении срока для заключения основного договора.
Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 08.12.2015 N 5-КГ15-165
Требование: О взыскании убытков, неустойки, штрафа.
Обстоятельства: Между сторонами заключены предварительные договоры купли-продажи машино-мест, ответчиком обязательства по заключению договоров с истцом не исполнены.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, поскольку в предварительных договорах не указана точная дата передачи машино-мест истцу, следовательно, суду надлежало определить, нарушены ли ответчиком обязательства относительно сроков их исполнения и находятся ли эти нарушения в причинно-следственной связи с истечением срока для предъявления к оплате приобретенных истцом векселей.Поскольку в самих договорах не указана точная дата передачи машиномест истице, то суду для разрешения спора надлежало исходить из положений статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации и определить, нарушены ли обязательства ответчика относительно сроков исполнения своих обязательств и находятся ли эти нарушения в причинно-следственной связи с истечением срока для предъявления векселей к оплате, учитывая, что в действительности между сторонами был заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, о чем указано выше.
Требование: О взыскании убытков, неустойки, штрафа.
Обстоятельства: Между сторонами заключены предварительные договоры купли-продажи машино-мест, ответчиком обязательства по заключению договоров с истцом не исполнены.
Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, поскольку в предварительных договорах не указана точная дата передачи машино-мест истцу, следовательно, суду надлежало определить, нарушены ли ответчиком обязательства относительно сроков их исполнения и находятся ли эти нарушения в причинно-следственной связи с истечением срока для предъявления к оплате приобретенных истцом векселей.Поскольку в самих договорах не указана точная дата передачи машиномест истице, то суду для разрешения спора надлежало исходить из положений статьи 314 Гражданского кодекса Российской Федерации и определить, нарушены ли обязательства ответчика относительно сроков исполнения своих обязательств и находятся ли эти нарушения в причинно-следственной связи с истечением срока для предъявления векселей к оплате, учитывая, что в действительности между сторонами был заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, о чем указано выше.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Статья: Форс-мажор и отмена сделок купли-продажи недвижимости
(Алексеевская А.)
("Жилищное право", 2018, N 11)Во-первых, должник, нарушивший обязательство вследствие форс-мажорных обстоятельств, не несет ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение. Не нужно возмещать убытки, платить неустойку, штрафы. Так, часто в обеспечение исполнения обязательства по заключению и исполнению договора купли-продажи недвижимости сторона сделки передает задаток. В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. И в случае, если к определенному сторонами сроку обязательства одной из сторон не могут быть выполнены, ключевым становится вопрос о том, почему они не могут быть выполнены. Так, квартира к моменту необходимости заключения договора купли-продажи может сгореть, могут начаться военные действия в месте продажи и др. Если форс-мажор имел место, то в силу п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения вследствие невозможности исполнения (например, в силу действия обстоятельств непреодолимой силы) задаток должен быть возвращен. В данном случае он возвращается в одинарном размере. В противном случае (при наличии вины одной из сторон) применяются последствия, предусмотренные п. 2 ст. 381 ГК РФ. Кроме того, с виновной стороны могут быть взысканы убытки.
(Алексеевская А.)
("Жилищное право", 2018, N 11)Во-первых, должник, нарушивший обязательство вследствие форс-мажорных обстоятельств, не несет ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение. Не нужно возмещать убытки, платить неустойку, штрафы. Так, часто в обеспечение исполнения обязательства по заключению и исполнению договора купли-продажи недвижимости сторона сделки передает задаток. В соответствии с п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором. И в случае, если к определенному сторонами сроку обязательства одной из сторон не могут быть выполнены, ключевым становится вопрос о том, почему они не могут быть выполнены. Так, квартира к моменту необходимости заключения договора купли-продажи может сгореть, могут начаться военные действия в месте продажи и др. Если форс-мажор имел место, то в силу п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения вследствие невозможности исполнения (например, в силу действия обстоятельств непреодолимой силы) задаток должен быть возвращен. В данном случае он возвращается в одинарном размере. В противном случае (при наличии вины одной из сторон) применяются последствия, предусмотренные п. 2 ст. 381 ГК РФ. Кроме того, с виновной стороны могут быть взысканы убытки.
Статья: Обзор правовых позиций Верховного Суда Российской Федерации по вопросам частного права за март 2015 г.
(Карапетов А.Г., Фетисова Е.М., Матвиенко С.В., Бондаревская М.В.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2015, N 4)В соответствии с разъяснениями, данными в п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
(Карапетов А.Г., Фетисова Е.М., Матвиенко С.В., Бондаревская М.В.)
("Вестник экономического правосудия Российской Федерации", 2015, N 4)В соответствии с разъяснениями, данными в п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка, или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Нормативные акты
Решение ФНС России от 15.05.2017 N СА-3-9/3347@
Суть жалобы: Заявитель не согласен с привлечением к ответственности по п. 1 ст. 122 Налогового кодекса РФ, доначислением НДФЛ и пени.
Решение: Жалоба удовлетворена, так как в срок, указанный в предварительном договоре купли-продажи жилых помещений, основной договор купли-продажи не был заключен, предварительный договор купли-продажи был расторгнут, сумма задатка была возвращена заявителем покупателю.
Содержит правовую позицию ФНС России.В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 предварительного договора купли-продажи жилых помещений от 20.10.2015, в обеспечение исполнения обязательств купить жилые помещения общей площадью 23,5 кв. метра, покупатель передал продавцу в счет платежей по предварительному договору купли-продажи задаток в размере 1 550 000 рублей, который является полной стоимостью объекта недвижимости.
Суть жалобы: Заявитель не согласен с привлечением к ответственности по п. 1 ст. 122 Налогового кодекса РФ, доначислением НДФЛ и пени.
Решение: Жалоба удовлетворена, так как в срок, указанный в предварительном договоре купли-продажи жилых помещений, основной договор купли-продажи не был заключен, предварительный договор купли-продажи был расторгнут, сумма задатка была возвращена заявителем покупателю.
Содержит правовую позицию ФНС России.В соответствии с подпунктом 2 пункта 2 предварительного договора купли-продажи жилых помещений от 20.10.2015, в обеспечение исполнения обязательств купить жилые помещения общей площадью 23,5 кв. метра, покупатель передал продавцу в счет платежей по предварительному договору купли-продажи задаток в размере 1 550 000 рублей, который является полной стоимостью объекта недвижимости.
Протокол заседания Совета ГД ФС РФ от 07.11.2018 N 154N 226085-7 "О внесении изменений в Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в связи с принятием Федерального закона "О внесении изменений в Гражданский кодекс Российской Федерации в части уточнения обстоятельств непреодолимой силы в отношении договора о залоге недвижимого имущества (договора об ипотеке)";