Продажа квартиры находящейся в залоге у банка
Подборка наиболее важных документов по запросу Продажа квартиры находящейся в залоге у банка (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).
Судебная практика
Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2022 N 04АП-6175/2017 по делу N А10-737/2017
Требование: Об отмене определения о включении требований в реестр требований кредиторов должника как обеспеченного залогом имущества должника.
Решение: Определение оставлено без изменения.Аналогичным образом суд не принял пояснения Попова А.М. о том, что задолженность по кредиту погашена за счет денежных средств от продажи квартиры, переданной в залог банку, поскольку они не подтверждены первичными документами о внесении денежных средств для погашения остатка задолженности на счет ОАО "Авиакомпания Бурятские Авиалинии" N 40702810900000036444. На момент реализации квартиры банк не являлся залогодержателем, поскольку действие договора залога квартиры от 14.05.2015 N 1233-ДЗ-1574-36816 прекратилось в связи с заключением сторонами (КБ "Финансовый стандарт" (ООО) и Поповым А.М., Поповой Е.А.) соглашения о его расторжении от 31.08.2015 (л.д. 148-149, том 2). Размещение денежных средств в банковской ячейке кредитора, находящейся в аренде Попова А.М., не свидетельствует об исполнении обязательства по погашению и возврату суммы основного долга. Утверждение Попова А.М. о безакцептном списании денежных средств не подтверждено материалами дела.
Требование: Об отмене определения о включении требований в реестр требований кредиторов должника как обеспеченного залогом имущества должника.
Решение: Определение оставлено без изменения.Аналогичным образом суд не принял пояснения Попова А.М. о том, что задолженность по кредиту погашена за счет денежных средств от продажи квартиры, переданной в залог банку, поскольку они не подтверждены первичными документами о внесении денежных средств для погашения остатка задолженности на счет ОАО "Авиакомпания Бурятские Авиалинии" N 40702810900000036444. На момент реализации квартиры банк не являлся залогодержателем, поскольку действие договора залога квартиры от 14.05.2015 N 1233-ДЗ-1574-36816 прекратилось в связи с заключением сторонами (КБ "Финансовый стандарт" (ООО) и Поповым А.М., Поповой Е.А.) соглашения о его расторжении от 31.08.2015 (л.д. 148-149, том 2). Размещение денежных средств в банковской ячейке кредитора, находящейся в аренде Попова А.М., не свидетельствует об исполнении обязательства по погашению и возврату суммы основного долга. Утверждение Попова А.М. о безакцептном списании денежных средств не подтверждено материалами дела.
Определение Верховного Суда РФ от 05.04.2021 N 304-ЭС21-2686 по делу N А70-8532/2019
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов.
Обжалуемый результат спора: Постановлением в удовлетворении заявления должника об исключении квартиры из конкурсной массы отказано, поскольку установлен факт недобросовестного поведения должника в преддверии банкротства, который не направил денежные средства, полученные от продажи имущества, на погашение задолженности перед кредитной организацией.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано.Доводы заявителя кассационной жалобы выводы судов апелляционной инстанции и округа не опровергают и не свидетельствуют о наличии оснований для передачи жалобы на рассмотрение в судебном заседании. При этом поскольку требования банка по неустойке (пункт 3 статьи 137 Закона о банкротстве) могут быть приоритетно погашены только после погашения всех требований незалоговых кредиторов по основному долгу и поскольку вырученные от продажи квартиры средства могут быть направлены только залоговому кредитору, необходимо учесть, что спорная квартира подлежит реализации только после погашения всех требований незалоговых кредиторов по основному долгу.
Требование: О пересмотре в кассационном порядке судебных актов.
Обжалуемый результат спора: Постановлением в удовлетворении заявления должника об исключении квартиры из конкурсной массы отказано, поскольку установлен факт недобросовестного поведения должника в преддверии банкротства, который не направил денежные средства, полученные от продажи имущества, на погашение задолженности перед кредитной организацией.
Решение: В передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано.Доводы заявителя кассационной жалобы выводы судов апелляционной инстанции и округа не опровергают и не свидетельствуют о наличии оснований для передачи жалобы на рассмотрение в судебном заседании. При этом поскольку требования банка по неустойке (пункт 3 статьи 137 Закона о банкротстве) могут быть приоритетно погашены только после погашения всех требований незалоговых кредиторов по основному долгу и поскольку вырученные от продажи квартиры средства могут быть направлены только залоговому кредитору, необходимо учесть, что спорная квартира подлежит реализации только после погашения всех требований незалоговых кредиторов по основному долгу.
Статьи, комментарии, ответы на вопросы
Вопрос: Физлицо направило 01.02.2021 в банк уведомление о досрочном погашении ипотечного кредита и перечислило средства, полученные от третьего лица в виде задатка за продаваемую квартиру, находящуюся в залоге. 15.02.2021 физлицо признано банкротом. Вправе ли банк требовать признания недействительной сделкой договора задатка?
(Консультация эксперта, 2021)Вопрос: Физическое лицо и банк заключили ипотечный кредитный договор, обеспечением по которому являлся залог (ипотека в силу закона) квартиры. Физическое лицо направило 01.02.2021 в банк уведомление о досрочном полном погашении основного долга и процентов по ипотечному кредитному договору и платежное поручение о перечислении банку всей суммы денежных средств, которые были получены от третьего лица на основании договора задатка 01.02.2021 за продаваемую квартиру, находящуюся в залоге у банка. Постановлением суда 15.02.2021 физическое лицо было признано банкротом. Вправе ли банк требовать признания недействительной сделкой договора задатка за продаваемую физическим лицом квартиру, находящуюся в залоге у банка, и уведомления о досрочном полном погашении основного долга и процентов по ипотечному кредитному договору при условии, что основной договор купли-продажи заключен не был?
(Консультация эксперта, 2021)Вопрос: Физическое лицо и банк заключили ипотечный кредитный договор, обеспечением по которому являлся залог (ипотека в силу закона) квартиры. Физическое лицо направило 01.02.2021 в банк уведомление о досрочном полном погашении основного долга и процентов по ипотечному кредитному договору и платежное поручение о перечислении банку всей суммы денежных средств, которые были получены от третьего лица на основании договора задатка 01.02.2021 за продаваемую квартиру, находящуюся в залоге у банка. Постановлением суда 15.02.2021 физическое лицо было признано банкротом. Вправе ли банк требовать признания недействительной сделкой договора задатка за продаваемую физическим лицом квартиру, находящуюся в залоге у банка, и уведомления о досрочном полном погашении основного долга и процентов по ипотечному кредитному договору при условии, что основной договор купли-продажи заключен не был?
Статья: Продажа ипотечного жилья. Анализ инициативы
(Хлебников П.)
("Жилищное право", 2019, N 12)Посмотрим, как сейчас обстоят дела на данном рынке с юридической точки зрения. После анализа сделок с ипотечными квартирами на настоящий момент в практике сложились четыре основные схемы проведения таких сделок. Так как квартира обременена залогом, залогодержатель - это всегда банк, то продать квартиру с обременением через заключение обычного договора купли-продажи нельзя. Любой способ продажи так или иначе будет начинаться с визита в банк и получения согласия банка на проведение сделки. Применительно к кредитным обязательствам можно выделить следующие варианты продажи ипотечной квартиры:
(Хлебников П.)
("Жилищное право", 2019, N 12)Посмотрим, как сейчас обстоят дела на данном рынке с юридической точки зрения. После анализа сделок с ипотечными квартирами на настоящий момент в практике сложились четыре основные схемы проведения таких сделок. Так как квартира обременена залогом, залогодержатель - это всегда банк, то продать квартиру с обременением через заключение обычного договора купли-продажи нельзя. Любой способ продажи так или иначе будет начинаться с визита в банк и получения согласия банка на проведение сделки. Применительно к кредитным обязательствам можно выделить следующие варианты продажи ипотечной квартиры:
Нормативные акты
"Обзор судебной практики по гражданским делам, связанным с разрешением споров об исполнении кредитных обязательств"
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013)Разрешая спор и удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции, с которым согласилась вышестоящая судебная инстанция, исходил из вывода о ненадлежащем исполнении должником обязательств, взятых на себя по кредитному договору, а также из отказа должника как залогодателя в добровольном порядке передать заложенное имущество залогодержателю (банку) для его внесудебной реализации с торгов. При этом, обращая взыскание на квартиру для удовлетворения за счет стоимости этого имущества требований банка, суд определил начальную продажную цену заложенного имущества, исходя из его цены, указанной в договоре об ипотеке, на день подписания этого договора. Оснований для определения иной начальной продажной цены заложенного имущества, по мнению суда, не имелось.
(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 22.05.2013)Разрешая спор и удовлетворяя заявленные исковые требования, суд первой инстанции, с которым согласилась вышестоящая судебная инстанция, исходил из вывода о ненадлежащем исполнении должником обязательств, взятых на себя по кредитному договору, а также из отказа должника как залогодателя в добровольном порядке передать заложенное имущество залогодержателю (банку) для его внесудебной реализации с торгов. При этом, обращая взыскание на квартиру для удовлетворения за счет стоимости этого имущества требований банка, суд определил начальную продажную цену заложенного имущества, исходя из его цены, указанной в договоре об ипотеке, на день подписания этого договора. Оснований для определения иной начальной продажной цены заложенного имущества, по мнению суда, не имелось.
Постановление Конституционного Суда РФ от 26.04.2023 N 21-П
"По делу о проверке конституционности статьи 440 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статей 42 и 45 Федерального закона "Об исполнительном производстве" в связи с жалобой гражданина Р.Р. Гафарова"Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 9 сентября 2021 года, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, удовлетворено заявление ОАО "АФ Банк" в лице конкурсного управляющего и в третью очередь реестра требований кредиторов Р.Р. Гафарова (в отношении которого была введена процедура реализации имущества) включены требования банка по кредитному договору (сумма основного долга - 4 668 001 руб. 60 коп., сумма процентов - 6 134 759 руб. 85 коп.), обеспеченные залогом квартиры. Суды отвергли довод Р.Р. Гафарова о том, что поскольку с момента вступления в законную силу определения суда об изменении порядка исполнения судебного решения прошло более трех лет, то банком пропущен срок на возобновление исполнительного производства и, значит, утрачена возможность обратиться с заявлением о включении в реестр требований кредиторов его требований, обеспеченных залогом. Как отметили суды, исполнительный лист, выданный взыскателю, предъявлен им к исполнению до истечения трех лет со дня вступления в законную силу соответствующего судебного решения, при этом начатое исполнительное производство не было завершено вплоть до его окончания 23 марта 2021 года. Оснований же для применения к порядку возобновления исполнительного производства по аналогии статьи 21 Федерального закона "Об исполнительном производстве" о сроках предъявления исполнительных документов к исполнению, на чем настаивал должник, суды не усмотрели.
"По делу о проверке конституционности статьи 440 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, статей 42 и 45 Федерального закона "Об исполнительном производстве" в связи с жалобой гражданина Р.Р. Гафарова"Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 9 сентября 2021 года, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, удовлетворено заявление ОАО "АФ Банк" в лице конкурсного управляющего и в третью очередь реестра требований кредиторов Р.Р. Гафарова (в отношении которого была введена процедура реализации имущества) включены требования банка по кредитному договору (сумма основного долга - 4 668 001 руб. 60 коп., сумма процентов - 6 134 759 руб. 85 коп.), обеспеченные залогом квартиры. Суды отвергли довод Р.Р. Гафарова о том, что поскольку с момента вступления в законную силу определения суда об изменении порядка исполнения судебного решения прошло более трех лет, то банком пропущен срок на возобновление исполнительного производства и, значит, утрачена возможность обратиться с заявлением о включении в реестр требований кредиторов его требований, обеспеченных залогом. Как отметили суды, исполнительный лист, выданный взыскателю, предъявлен им к исполнению до истечения трех лет со дня вступления в законную силу соответствующего судебного решения, при этом начатое исполнительное производство не было завершено вплоть до его окончания 23 марта 2021 года. Оснований же для применения к порядку возобновления исполнительного производства по аналогии статьи 21 Федерального закона "Об исполнительном производстве" о сроках предъявления исполнительных документов к исполнению, на чем настаивал должник, суды не усмотрели.