3.2. Анализ структуры договорных отношений и выполнения договорных обязательств

Переход предприятий к рыночным отношениям вызвал необходимость перехода всех участников процесса производства - потребления жилищно-коммунальных услуг на договорные отношения. Система управления жилищно-коммунальным хозяйством должна основываться на договорных взаимоотношениях между субъектами собственности жилищного фонда и объектов коммунального назначения и субъектами хозяйствования - организациями различных организационно-правовых форм, оказывающими жилищно-коммунальные услуги, с соответствующим разделением прав, обязанностей и ответственности сторон.

В этих условиях собственники жилищного фонда через их представителей в лице службы заказчика или других управляющих компаний должны выступать заказчиками на предоставление потребителям жилищно-коммунальных услуг.

Исполнителями услуг, подрядчиками по предоставлению услуг могут выступать организации любых организационно-правовых форм.

Договорные отношения между заказчиком и предприятием-подрядчиком должны регулироваться Положением о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве на территории муниципального образования, разработанного на основании Приказа Минстроя России от 20 августа 1996 г. N 17-113.

Структура договорных отношений - наиважнейший элемент анализа. В результате анализа устанавливаются основные поставщики и потребители продукции (работ, услуг).

Целесообразно зафиксировать для дальнейшего финансового анализа основных поставщиков коммунальных услуг по водоснабжению и водоотведению, газоснабжению, тепло- и электроснабжению, а также определить основные группы потребителей, по категориям потребителей или группам, по которым установлены дифференцированные тарифы на отпускаемые услуги. При соответствующем анализе важными являются: виды заключенных договоров, условия оплаты, размеры штрафов, пеней, неустоек, порядок оплаты потерь и сверхнормативных объемов потребления коммунальных услуг.

Затем анализируются основные положения, предусматриваемые договорами.

Общими условиями, которые должны содержаться в каждом договоре, должны быть:

- гарантируемый уровень качества, надежности и экологической безопасности оказываемых услуг и производимых работ;

- объем работ (услуг);

- обязательства заказчика по оплате работ (услуг), включая сроки и способ расчетов;

- экономические санкции, применяемые сторонами в случае нарушения условий договора;

- порядок разрешения споров, возникающих в процессе выполнения договора;

- порядок изменения условий договора;

- порядок прекращения договора.

Исходя из содержания каждого из вышеперечисленных условий, в организации следует осуществить анализ выполнения договорных обязательств.

Рассмотрим основные требования к осуществлению анализа выполнения договорных обязательств.

Одной из обязанностей подрядчика, предусматриваемой в договоре на предоставление жилищно-коммунальных услуг, является соблюдение договорного объема услуг и уровня их качества, экологической безопасности.

При анализе выполнения производственной программы полученные данные сопоставляются с объемами услуг, указанными в договоре.

При анализе выполнения показателей качества обслуживания необходимо прежде всего выяснить, предусматриваются ли в договоре сами показатели качества, критерии их оценки, параметры и санкции за их невыполнение. При этом следует иметь в виду, что по коммунальным предприятиям, выпускающим товарную продукцию, показатели качества могут быть отнесены как непосредственно к самой продукции (например, качество подаваемой водопроводом питьевой воды), так и к условиям обслуживания потребителей (например, бесперебойность водоснабжения). При этом показатели качества должны быть предусмотрены и для подрядчика, и для заказчика.

Ниже приведены показатели, которые могут характеризовать уровень качества, надежности и экологической безопасности оказываемых услуг, вырабатываемой продукции организациями жилищно-коммунального хозяйства.

Примерные критерии качества для организаций, обслуживающих жилищный фонд, могут быть следующие:

- отсутствие повреждений строительных конструкций жилого дома;

- содержание инженерных сетей жилого дома в соответствии с действующими нормативными требованиями;

- соответствие санитарного состояния подъездов, лестничных клеток и маршей, лифтов, подвалов, чердаков, мусоропроводов действующим нормативным требованиям;

- соответствие наружного вида здания архитектурно-планировочным решениям;

- допустимые единовременные суммарные перерывы за расчетный период в водо-, тепло-, электроснабжении и водоотведении;

- допустимые отклонения температуры горячей воды в точке разбора от нормативных;

- допустимые отклонения от установленного уровня расхода холодной и горячей воды в точке разбора;

- допустимые отклонения температуры воздуха в жилых помещениях от нормы (при условии выполнения мероприятий по утеплению помещений).

Для организаций санитарной уборки: соблюдение графиков вывоза бытовых отбросов из домовладений (периодичность вывоза отбросов).

Для организаций водопроводно-канализационного хозяйства:

- бесперебойность водоснабжения (водоотведения);

- соответствие состава и свойства воды ГОСТу "Вода питьевая";

- соответствие качества очищенных вод расчетным показателям по БПК, по ХПК, по взвешенным, а также показателям, установленным органами Госкомсанэпиднадзора России;

- допустимые единовременные суммарные перерывы за расчетный период в водоснабжении и водоотведении.

Для организаций электроснабжения - бесперебойное круглосуточное электроснабжение; соблюдение параметров электроснабжения.

Для организаций теплоснабжения: бесперебойность теплоснабжения; обеспечение договорных параметров теплоносителя на границе балансовой принадлежности сетей; бесперебойность горячего водоснабжения; обеспечение температуры горячей воды.

Определяется сумма потерь, понесенных предприятием от невыполнения показателей качества обслуживания потребителей в соответствии с санкциями.

При анализе раздела договора, предусматривающего порядок и условия расчетов за выполнение работы, необходимо выявить, своевременно ли потребители оплачивают потребляемые ими услуги предприятий-поставщиков - за воду горячую, холодную, за отвод сточной жидкости, за тепло-, электроснабжение; действуют ли санкции за несвоевременную оплату потребляемых услуг, выполненных работ; определяется сумма штрафа, пени, уплаченные потребителем за несоблюдение данного раздела договора.

В ходе анализа выполнения договорных отношений следует выяснить, выполняет ли заказчик взятые на себя обязательства по предоставлению организации-подрядчику дополнительных производственных помещений.

Договорная цена предоставления жилищно-коммунальных услуг определяется на основании результатов конкурсного отбора или экономически обоснованного тарифа. В случае выбора подрядной организации на неконкурсной основе необходимо определить соответствие тарифа, предусмотренного в договоре, фактически действующему, выделить причины изменения тарифа (повышение уровня минимальной заработной платы, изменение стоимости материальных и топливно-энергетических ресурсов, изменение системы налогообложения и т.д.).

При анализе договорных отношений целесообразно проанализировать основных поставщиков и потребителей товаров (работ, услуг) с установлением видов договоров, сумм договоров и удельного веса каждого в общих объемах поставки и потребления. Основные поставщики могут быть выбраны по наименованиям. Основные потребители могут быть определены как по наименованиям, так и объединены по группам потребителей, например: муниципальный жилищный фонд, товарищества собственников жилья, бюджетные организации, коммерческие организации и т.п. Виды договоров должны быть определены в соответствии с их условиями и содержанием по положениям Гражданского кодекса: договора поставки, покупки, продажи, оказания услуг, энергоснабжения и т.д.

Указанный анализ рекомендуется провести по формам N 3.2.1 и N 3.2.2.