4.11.2. Требования к содержанию отчета об оценке

4.11.2. Требования к содержанию отчета об оценке.

В соответствии с требованиями Закона "Об Оценочной деятельности" (ст. 11) и ФСО N 3 в отчете об оценке должны содержаться:

1. Порядковый номер отчета (ст. 11).

2. Основные факты и выводы (ФСО N 3, р. III, п. 8а):

- общая информация, идентифицирующая объект оценки;

- результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;

- итоговая величина стоимости объекта оценки. Согласно ФСО N 3, р. V, п. 16 итоговое значение стоимости после согласования результатов применения подходов к оценке может быть представлено в округленной форме по правилам округления.

3. Задание на оценку (ФСО N 3, р. III, п. 8б; ФСО N 1, р. IV, п. 17)

- Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки (ст. 11);

- Объект оценки;

- Балансовая стоимость данного объекта оценки (ст. 11);

- Имущественные права на объект оценки;

- Цель оценки;

- Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;

- Вид стоимости. При определении иных видов стоимости объекта оценки, а не его рыночной, указываются (ст. 11) критерии установления оценки объекта оценки; причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки;

- Дата оценки;

- Срок проведения оценки;

- Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка и использованные оценщиком при проведении оценки:

- за достоверность исходных данных, полученных от заказчика и используемых для оценки, оценщик не несет ответственности (Методика);

- итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, достоверна только на дату составления отчета (Методика);

- итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев (п. 26 ФСО N 1).

4. Задачи проведения оценки объекта оценки (ст. 11).

5. Последовательность определения стоимости объекта оценки (ст. 11):

- заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;

- сбор и анализ информации, необходимой для проведении оценки;

- применение подходов к оценке;

- выбор методов оценки;

- осуществление необходимых расчетов;

- согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;

- составление отчета об оценке.

6. Сведения о заказчике оценки и об оценщике (ФСО N 3, р. III, п. 8в):

- Сведения о заказчике - юридическом лице:

- организационно-правовая форма;

- полное наименование;

- основной государственный регистрационный номер (далее - ОГРН), дата присвоения ОГРН;

- место нахождения;

- Сведения о заказчике - физическом лице:

- фамилия, имя, отчество;

- серия и номер документа, удостоверяющего личность;

- дата выдачи;

- орган, выдавший указанный документ;

- Сведения об оценщике, работающем на основании трудового договора:

- фамилия, имя, отчество;

- информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков;

- номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

- сведения о страховании гражданской ответственности оценщика;

- стаж работы в оценочной деятельности;

- организационно-правовая форма;

- полное наименование ОГРН;

- дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;

- Сведения об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой:

- фамилия, имя, отчество;

- информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков;

- номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;

- сведения о страховании гражданской ответственности оценщика;

- стаж работы в оценочной деятельности.

7. Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки.

8. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки (ФСО N 3, р. III, п. 8г).

9. Применяемые стандарты оценочной деятельности (ФСО N 3, р. III, п. 8д):

- Федеральные стандарты (утверждаются уполномоченным федеральным органом (ст. 11));

- Стандарты и правила оценочной деятельности (утверждаются СРО (ст. 11)).

10. Обоснование выбранных подходов или аргументированный отказ от подходов.

11. Обоснование выбора методики (методов) оценки.

12. Точное (ст. 11) описание объекта оценки (с приведением ссылок на документы):

- количественные и качественные характеристики объекта оценки;

- имущественные права;

- обременения;

- физические свойства;

- износ;

- устаревание;

- количественные и качественные характеристики элементов, объекта оценки, влияющие на результаты оценки;

- информация о текущем использовании объекта оценки;

- другие факторы и характеристики, существенно влияющие на его стоимость.

13. Анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость:

- информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости;

- должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток;

- к отчету должны быть приложены копии соответствующих материалов, если:

- информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы;

- используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории РФ;

- информация, предоставленная заказчиком (в т.ч. справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе;

- если используется экспертное мнение, должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка;

- обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.

14. Описание процесса оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке:

- описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки (п. 13 ФСО N 3);

- описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки (п. 15 ФСО N 3).

15. Согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов, а также использование разных методов в рамках применения каждого подхода:

- описание процедуры соответствующего согласования;

- если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов.

16. Требования к оформлению отчета:

- Отчет должен быть пронумеровав постранично (ст. 11);

- Отчет должен быть прошит (ст. 11);

- Отчет должен быть подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку (ст. 11),

- Отчет должен быть скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор (ст. 11);

- В приложении к отчету должны содержаться копии документов, используемые оценщиком, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих, технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз.