<Письмо> Росреестра от 07.11.2013 N 14-исх/10300-ГЕ/13 <О разъяснениях по вопросу государственной регистрации прав на созданные объекты недвижимости>

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в связи с многочисленными обращениями территориальных органов Росреестра о проблемах, возникающих при государственной регистрации прав на созданные объекты недвижимости в случаях, когда органом кадастрового учета был осуществлен учет изменений объекта незавершенного строительства, сообщает.

Позиция Росреестра по вопросу учета созданных объектов недвижимости направлена для сведения и учета в работе в территориальные органы Росреестра, ФГБУ "ФКП Росреестра", его филиалы письмом от 09.09.2013 N 09-исх/08271-ВАн/13 (аналогичная позиция содержится в письме Минэкономразвития России от 19.07.2012 N Д23и-2098).

Вместе с тем из поступающих обращений территориальных органов Росреестра, граждан и организаций следует, что существует достаточно большое количество объектов недвижимости, в отношении которых при вводе их в эксплуатацию осуществлялся учет изменений объекта незавершенного строительства. (Соответственно, кадастровый номер объекту, введенному в эксплуатацию, не присвоен, такой объект идентифицирован тем же кадастровым номером, что и объект незавершенного строительства.)

С учетом положений Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденных приказом Росрегистрации от 08.06.2007 N 113, при осуществлении государственной регистрации прав на введенный в эксплуатацию объект недвижимого имущества, если ранее на объект незавершенного строительства в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) было зарегистрировано право, раздел ЕГРП, связанный с объектом незавершенного строительства, должен быть закрыт, а на объект недвижимого имущества, введенный в эксплуатацию, - открыт новый раздел ЕГРП.

При этом в записи подраздела I нового раздела ЕГРП указывается в качестве предыдущего кадастрового (условного) номера - кадастровый (условный) номер объекта незавершенного строительства, а в записи подраздела I ЕГРП, открытого на объект незавершенного строительства, в качестве последующего кадастрового (условного) номера - кадастровый (условный) номер введенного в эксплуатацию объекта недвижимого имущества.

В силу пункта 3 статьи 12 Закона о регистрации разделы ЕГРП идентифицируются в ЕГРП государственным учетным номером, не повторяющимся во времени и на территории Российской Федерации и присвоенным этому объекту недвижимого имущества при осуществлении в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" его государственного учета (кадастровым номером).

Таким образом, поскольку органом кадастрового учета был осуществлен учет изменений объекта незавершенного строительства, у органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, отсутствует возможность внести в ЕГРП записи о правах на созданный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами. И в связи с этим государственными регистраторами принимаются решения об отказе в государственной регистрации прав.

Заявители с целью защиты своих прав обращаются в суды, обжалуя либо отказ в государственной регистрации прав, либо действия органа кадастрового учета.

При этом в рассматриваемом случае существенное значение, в том числе для целей налогообложения, имеет момент возникновения права - с момента государственной регистрации права на вновь созданный объект (статья 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 2 Закона Российской Федерации от 09.12.1991 N 2003-1 "О налогах на имущество физических лиц").

С целью защиты прав и законных интересов граждан и организаций, рекомендуем территориальным органам Росреестра при государственной регистрации прав на созданные объекты недвижимости, если ранее на объект незавершенного строительства в ЕГРП было зарегистрировано право и в отношении такого объекта до 01.10.2013 осуществлен учет изменений, руководствоваться следующим:

актуальные сведения о созданном объекте недвижимости (об описании такого объекта) вносятся в запись подраздела I-2 раздела ЕГРП, открытого на объект незавершенного строительства, в порядке, предусмотренном для внесения изменений в запись ЕГРП;

запись о праве собственности на созданный объект недвижимости вносится в новый лист подраздела II-1 раздела ЕГРП, открытого на объект незавершенного строительства, с указанием в графе "Документы-основания" сведений о правоустанавливающем документе на земельный участок и документе, подтверждающем факт создания объекта недвижимости;

запись о праве собственности на объект незавершенного строительства погашается в порядке, предусмотренном для прекращения прав без перехода права к новому правообладателю.

При этом рекомендуемый порядок не может применяться в случаях, если учет изменений объекта незавершенного строительства был осуществлен после 01.10.2013. В отношении таких созданных объектов недвижимости орган кадастрового учета должен обеспечить присвоение кадастрового номера в соответствии с действующим законодательством, разъяснениями Росреестра и Минэкономразвития России.

ФГБУ "ФКП Росреестра" необходимо в срок до 15.11.2013 представить обоснованную позицию по порядку учета созданных объектов недвижимости в рассматриваемом случае, а также информацию о количестве созданных объектов недвижимости, в отношении которых до 01.10.2013 был осуществлен учет изменений объекта незавершенного строительства в разрезе филиалов ФГБУ "ФКП Росреестра" по субъектам Российской Федерации (информацию направить в том числе на адрес электронной почты: Domracheva_IV@rosreestr.ru).

Территориальным органам Росреестра следует незамедлительно информировать Росреестр, ФГБУ "ФКП Росреестра" о выявлении случаев внесения после 01.10.2013 в государственный кадастр недвижимости сведений о созданных объектах недвижимости в порядке учета изменений объектов незавершенного строительства (в том числе по адресу электронной почты: Domracheva_IV@rosreestr.ru).

ФГБУ "ФКП Росреестра" необходимо по каждому выявленному случаю проводить проверку в соответствующем филиале и обеспечивать приведение сведений государственного кадастра недвижимости в соответствие с законом, в том числе в судебном порядке.

Также обращаем внимание территориальных органов Росреестра на недопустимость произвольного изменения кадастровых номеров объектов незавершенного строительства в учетных системах ведения ЕГРП путем добавления не предусмотренных законом символов или букв.

Заместитель руководителя

Г.Ю.ЕЛИЗАРОВА