<Письмо> Росреестра от 18.12.2014 N 14-исх/14741-ГЕ/14 <О соблюдении требований действующего законодательства при внесении сведений в государственный кадастр недвижимости и записей в ЕГРП>

Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии в связи с поступающими обращениями граждан и организаций, а также информацией, содержащейся в направляемых в Росреестр письмах территориальных органов Росреестра и филиалов ФГБУ "ФКП Росреестра", полагает необходимым обратить внимание на следующее.

Согласно пункту 6 статьи 12 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) в подразделе I Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) содержится описание каждого объекта недвижимого имущества в объеме сведений, определенных правилами ведения ЕГРП; при этом сведения о характеристиках объекта недвижимого имущества, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, считаются сведениями подраздела I ЕГРП.

Таким образом, по сути, изменение характеристик объекта недвижимости в государственном кадастре недвижимости означает такое же изменение характеристик и в подразделе I ЕГРП.

При этом в соответствии со статьей 2 Закона о регистрации:

государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации;

государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права;

зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В этой связи при осуществлении кадастрового учета изменений сведений об объектах недвижимости органу кадастрового учета следует учитывать, что такое изменение сведений влияет на содержание записей ЕГРП.

Как представляется, особое внимание следует уделять изменению в государственном кадастре недвижимости таких сведений, как: разрешенное использование земельного участка, площадь объекта недвижимости, назначение здания.

Так, например, в результате осуществления кадастрового учета изменений органом кадастрового учета в государственном кадастре недвижимости была изменена площадь нежилого помещения с 70,7 кв. м на 708,4 кв. м, после чего в записи ЕГРП также были внесены указанные изменения (в раздел ЕГРП, открытый на нежилое помещение площадью 70,7 кв. м), вследствие чего соответствующее лицо таким образом стало собственником объекта, площадь, состав, "конфигурация" которого значительно отличаются от того объекта, право на который было зарегистрировано изначально.

При этом:

документ, устанавливающий или удостоверяющий право заявителя на помещение, за счет которого произошло увеличение площади помещения, принадлежащего заявителю на праве собственности, в орган кадастрового учета представлен не был; отсутствовал такой документ и в деле правоустанавливающих документов;

из представленных документов также усматривалось, что, по сути, был создан новый объект недвижимости, однако технический план помещения, представленный с заявлением о государственном кадастровом учете изменений, был подготовлен на основании декларации об объекте недвижимости;

учитывая сведения государственного кадастра недвижимости, имеющуюся в распоряжении органа кадастрового учета техническую документацию, в том числе на нежилое здание, в котором располагается заявленное для государственного кадастрового учета изменений нежилое помещение, усматривается, что данное нежилое помещение было образовано из существующих нежилых помещений, расположенных на 1 и подвальном этажах нежилого здания;

такое увеличение (более чем в 10 раз) площади нежилого помещения могло произойти в результате реконструкции самого нежилого здания (в частности, изменения его параметров, в том числе площади, с учетом изменения внешних границ здания), объединения помещений в этом здании, то есть в связи с преобразованием существующих объектов недвижимости (объектов недвижимости), в результате которого образуется новый объект;

органом кадастрового учета государственный кадастровый учет изменений нежилого помещения был осуществлен без учета указанных обстоятельств.

В результате таких действий органа кадастрового учета фактически был легализирован объект недвижимости (помещение), на который у заявителя отсутствовали правоустанавливающие (правоподтверждающие) документы.

При этом также обращаем внимание на то, что согласно вступающим в силу с 01.01.2015 Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765, по объекту недвижимости, сведения о котором внесены в государственный кадастр недвижимости, в подразделе I ЕГРП указываются только: вид, кадастровый номер, а также при наличии кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположены здание, сооружение или объект незавершенного строительства (для здания, сооружения или объекта незавершенного строительства), кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение (для помещений), кадастровый номер квартиры, в которой расположена комната (для комнаты) (пункт 29).

Учитывая изложенное, необходимо обеспечить неукоснительное соблюдение работниками территориальных органов Росреестра и филиалов подведомственного Росреестру учреждения требований действующего законодательства при внесении сведений в государственный кадастр недвижимости и записей в ЕГРП, взять на контроль деятельность филиалов ФГБУ "ФКП Росреестра" по осуществлению кадастрового учета изменений объектов недвижимости, обеспечить взаимодействие органа, осуществляющего регистрацию прав, и органа кадастрового учета в целях недопущения нарушения законодательства Российской Федерации.

Заместитель руководителя

Г.Ю.ЕЛИЗАРОВА