3. Отдельные вопросы, связанные с представлением документов на государственную регистрацию прав посредством почтового отправления

3. Отдельные вопросы, связанные с представлением документов на государственную регистрацию прав посредством почтового отправления.

3.1. В силу пункта 4 статьи 2 Закона государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа, если иное не установлено Законом. На данный момент иное установлено Законом только для государственной регистрации прав на предприятия как имущественный комплекс и объекты недвижимого имущества, расположенные на территории более одного регистрационного округа (линейные сооружения - объекты недвижимого имущества, являющиеся сложными и неделимыми вещами). Государственная регистрация прав на такие объекты недвижимого имущества осуществляется федеральным органом в области государственной регистрации (Росреестром).

В случае представления в территориальный орган Росреестра посредством почтового отправления заявления о государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, государственную регистрацию прав на который данный орган не уполномочен осуществлять в соответствии с Законом, такое заявление и приложенные к нему документы должны быть возвращены посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении, а в сопроводительном письме указана причина, по которой документы были возвращены, а также территориальный орган Росреестра, в компетенцию которого входит проведение государственной регистрации на обозначенный в заявлении объект недвижимого имущества.

3.2. В соответствии с пунктом 83 Административного регламента исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденного приказом Минюста России от 14.09.2006 N 293 (далее - Административный регламент), при установлении фактов отсутствия необходимых документов, несоответствия представленных документов требованиям, указанным в пункте 81 Административного регламента, специалист, ответственный за прием документов, уведомляет заявителя о наличии препятствий для государственной регистрации прав, объясняет заявителю содержание выявленных недостатков в представленных документах и предлагает принять меры по их устранению.

Согласно пункту 6 статьи 16 Закона, если заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, представлены в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, посредством почтового отправления, расписка в получении указанных документов при наличии соответствующего указания в таком заявлении направляется по указанному в этом заявлении почтовому адресу в течение рабочего дня, следующего за днем получения данным органом указанных документов.

Принимая во внимание вышеизложенное, полагаем, что:

- в случае, если в заявлении о государственной регистрации права содержится просьба заявителя о направлении расписки в получении документов посредством почтового отправления, необходимо строго руководствоваться пунктом 83 Административного регламента;

- в случае, если в заявлении отсутствует указание на необходимость направления такой расписки, соответственно, уведомление заявителя на расписке о наличии препятствий для государственной регистрации прав не требуется.

3.3. Если заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, представлены посредством почтового отправления и в заявлении имеется указание на направление расписки в получении указанных документов, учитывая, что Законом не предусмотрен специальный порядок направления такой расписки, в том числе в целях экономии средств федерального бюджета, полагаем возможным направлять данный документ посредством такого вида почтового отправления, который сочетает в себе, с одной стороны, наличие гарантии получения его заявителем и, с другой стороны, низкий уровень тарифных ставок при оплате за услуги почтовой связи. На наш взгляд, наиболее оптимальным по обозначенным выше критериям является заказное почтовое отправление.

3.4. В соответствии с абзацем десятым пункта 5 статьи 18 Закона свидетельство о государственной регистрации права и (или) иные подлежащие выдаче документы направляются заявителю или иному указанному в данном пункте лицу посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении (при наличии соответствующего указания в заявлении о государственной регистрации прав или в требовании судебного пристава-исполнителя).

Согласно абзацу шестнадцатому пункта 2 Правил оказания услуг почтовой связи, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.04.2005 N 221, почтовым отправлением с объявленной ценностью является почтовое отправление, принимаемое с оценкой стоимости вложения, определяемой отправителем.

Если заявитель указал в заявлении, что после проведения государственной регистрации документы должны быть возвращены ему посредством почтового отправления, на наш взгляд, сумма оценки стоимости такого почтового отправления должна быть соразмерна сумме затрат территориального органа (отдела) Росреестра на подготовку (оформление) документов, выдаваемых органом, осуществляющим государственную регистрацию прав (например, такая оценка может быть сделана на основе стоимости бланка свидетельства о государственной регистрации права).

3.5. В силу пункта 4 статьи 16 Закона, если полномочия представителя органа государственной власти или органа местного самоуправления подтверждаются доверенностью, составленной на бланке данного органа, заверенной печатью и подписью руководителя данного органа, нотариальное удостоверение такой доверенности для ее представления вместе с соответствующим заявлением о государственной регистрации прав не требуется.

При этом пунктом 2 статьи 16 Закона в том числе предусмотрено, что в случае представления заявления о государственной регистрации прав и иных документов, необходимых для государственной регистрации прав, посредством почтового отправления:

- подтверждение полномочий заявителя доверенностью, составленной в простой письменной форме, не допускается, если заявителем является уполномоченное на то правообладателем, стороной или сторонами договора лицо;

- доверенность должна быть нотариально удостоверена, если подлежащая государственной регистрации сделка с объектом недвижимого имущества или сделка, на основании которой подлежит государственной регистрации право либо ограничение (обременение) права на объект недвижимости, совершена представителем, действующим на основании доверенности.

Закон, включая статью 16 и ее пункт 2, специальных правил о порядке представления посредством почтового отправления документов, в том числе доверенности, органами государственной власти и органами местного самоуправления не содержит.

Принимая во внимание изложенное, полагаем, что в случае представления заявления о государственной регистрации прав посредством почтового отправления доверенность должна быть нотариально удостоверена независимо от правового статуса правообладателя (стороны сделки), ее выдавшего.

3.6. В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. Иными словами, с заявлением о государственной регистрации прав может обратиться только лицо, которое имеет на это право в соответствии с Законом.

Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 16 Закона заявление о государственной регистрации прав и иные документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются в соответствующий орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявителем лично или посредством почтового отправления с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении. В случае представления заявления о государственной регистрации прав и иных документов, необходимых для государственной регистрации прав, посредством почтового отправления подлинность подписи заявителя на заявлении о государственной регистрации прав должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке.

Таким образом, с целью идентификации лица, обратившегося с заявлением о государственной регистрации прав посредством почтового отправления, законодатель в пункте 2 статьи 16 Закона установил требование об обязательном нотариальном свидетельствовании подлинности подписи заявителя на таком заявлении.

Принимая во внимание изложенное, полагаем, что в случае поступления на государственную регистрацию посредством почтового отправления заявления, подпись заявителя в котором не засвидетельствована в нотариальном порядке, данное заявление не может рассматриваться как соответствующее по форме и содержанию требованиям Закона. У государственного регистратора также могут возникнуть обоснованные сомнения в том числе в подлинности подписи заявителя, в наличии полномочий у указанного лица на представление заявления о государственной регистрации прав.

В этой связи полагаем, что в рассматриваемом случае государственная регистрация должна быть приостановлена на основании пункта 1 статьи 19 Закона. Если в течение срока приостановления государственной регистрации сомнения государственного регистратора не будут устранены, в государственной регистрации должно быть отказано по пункту 1 статьи 20 Закона (абзацы третий, четвертый пункта 1 статьи 20 Закона - с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо, документы, представленные на государственную регистрацию, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства).

3.7. Согласно пункту 2 статьи 163 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК) нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1) в случаях, указанных в законе;

2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

В силу пункта 1 статьи 165 ГК несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, - требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Пунктом 2 статьи 16 Закона прямо предусмотрено, что в случае направления заявления о государственной регистрации прав посредством почтового отправления сделка с объектом недвижимого имущества должна быть нотариально удостоверена, если подлежит государственной регистрации эта сделка либо на ее основании право или ограничение (обременение) права на объект недвижимого имущества.

Таким образом, в случае представления на государственную регистрацию прав посредством почтового отправления в качестве документа-основания договора, который не будет нотариально удостоверен, на наш взгляд, усматриваются основания для отказа в государственной регистрации такого договора (права на основании такого договора) (абзац четвертый пункта 1 статьи 20 Закона).