1. Характеристика жилищной сферы Российской Федерации и прогноз ее развития

1. Характеристика жилищной сферы Российской Федерации

и прогноз ее развития

Объем жилищного фонда в Российской Федерации по состоянию на 2011 год составляет 3,2 млрд. кв. метров. Количество жилых единиц (квартир и индивидуальных жилых домов) составляет 60,8 млн.

Большая часть жилищного фонда находится в частной собственности, доля которого за последние 20 лет увеличилась в два раза и составила в 2011 году около 86 процентов жилищного фонда Российской Федерации. Жилищная обеспеченность составляет 425 единиц на 1000 человек, что близко к среднеевропейскому уровню. В то же время средняя обеспеченность населения площадью жилья пока составляет 23,0 кв. метра на человека, что приблизительно в 2 раза меньше, чем в среднем в странах Европейского Союза.

Степень износа жилищного фонда на 1 января 2011 года характеризовалась следующими показателями:

минимальный износ (от 0 до 30 процентов) имеет 62 процента жилищного фонда;

износ от 31 до 65 процентов, требующий ремонта либо реконструкции, имеет 34 процента жилищного фонда;

износ от 66 до 70 процентов, при котором обязательным является проведение капитального ремонта, либо реконструкции, либо сноса жилых зданий, имеет 2,8 процента жилищного фонда;

критическую степень износа (свыше 70 процентов) имеет 1,0 процента жилищного фонда (в 2005 году 1,0 процент).

Основные направления государственной жилищной политики отражены в приоритетном национальном проекте "Доступное и комфортное жилье - гражданам России" (далее - Проект), реализация которого началась в 2006 году. Были определены четыре приоритетных направления реализации Проекта: повышение доступности жилья; увеличение объемов ипотечного жилищного кредитования; увеличение объемов жилищного строительства и модернизация объектов коммунальной инфраструктуры; выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем установленных категорий граждан.

Основным инструментом Проекта стала федеральная целевая программа "Жилище" на 2002 - 2010 годы, на реализацию мероприятий которой были направлены дополнительные средства федерального, региональных и местных бюджетов. В настоящее время принята федеральная целевая программа "Жилище" на 2011 - 2015 годы. Кроме того, различные программы в жилищной сфере реализуются государственными институтами развития, в том числе ОАО "АИЖК", Фондом РЖС, Фондом ЖКХ.

Проектом было запланировано к 2010 году по сравнению с 2004 годом: в 2 раза увеличить ввод жилья; с 60 до 50 процентов снизить уровень износа коммунальной инфраструктуры; с 20 до 7 лет уменьшить среднее время ожидания в очереди на получение жилья по социальному найму; в 20 раз увеличить объем ежегодно выдаваемых ипотечных кредитов; с 15 до 8 процентов снизить ставки по ипотечным кредитам, с 9 до 30 процентов повысить долю семей, которые могли бы, используя собственные и заемные средства, приобрести жилье, соответствующее стандартам обеспечения жилыми помещениями.

По основным показателям (за исключением показателей "среднее время нахождения в очереди", который отражает скорость обеспечения очередников социальным жильем и так и сохраняется на уровне около 20 лет и показателя "уровень износа коммунальной инфраструктуры", который, по экспертным оценкам, имеет отрицательную динамику) в период до 2010 года была продемонстрирована положительная динамика, особенно успешно развивалось ипотечное жилищное кредитование.

В достижение запланированных показателей свои коррективы внес финансовый кризис 2008 - 2009 гг. Объем жилищного строительства в 2010 году составил 58,4 млн. кв. метров общей площади (вместо первоначально запланированных в рамках Проекта 80 млн. кв. метров, хотя в 2008 году уже было введено 59,9 млн. кв. метров), объем ипотечного кредитования составил 379 млрд. рублей (вместо первоначально запланированных в рамках Проекта 415 млрд. рублей, хотя в 2008 году уже было выдано ипотечных кредитов на 655,8 млрд. рублей).

Положительное влияние на развитие жилищного строительства оказали законодательные и организационные меры по развитию конкуренции и снижению административных барьеров.

Для обеспечения содействия развитию жилищного и иного строительства, иному развитию территорий, развитию объектов инфраструктуры на основании Федерального закона от 24 июля 2008 г. N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства" был создан Фонд "РЖС".).

За время работы Фонда "РЖС" общая площадь земельных участков, вовлеченных в оборот в 67 субъектах Российской Федерации, составила 19,5 тыс. га, из которых площадь земельных участков, переданных для формирования имущества Фонда "РЖС", - 11,1 тыс. га, площадь земельных участков, осуществление полномочий Российской Федерации по управлению и распоряжению которыми передано органам государственной власти 54 субъектов Российской Федерации, - 8,3 тыс. га.

Общая площадь земельных участков, предоставленных Фондом "РЖС" для целей жилищного строительства, в том числе комплексного освоения в целях жилищного строительства в 26 субъектах Российской Федерации, составила 4,9 тыс. га, предоставленных Фондом "РЖС" для размещения предприятий по производству строительных материалов, изделий и конструкций для целей жилищного строительства в 12 субъектах Российской Федерации - 0,31 тыс. га.

Общая площадь проектируемого и строящегося жилья на земельных участках Фонда "РЖС" составила 12,3 млн. кв. метров, в том числе малоэтажного жилья 5,79 млн. кв. метров. Доля жилья экономического класса в общей площади строящегося на участках Фонда "РЖС" жилья составила 68 процентов.

Достижение указанных показателей свидетельствует о том, что в Фонде "РЖС" создан устойчивый механизм:

- вовлечения в оборот земельных участков, находящихся в федеральной собственности;

- предоставления земельных участков Фонда "РЖС" на аукционах для целей жилищного строительства, в том числе комплексного освоения в целях жилищного строительства, а также для строительства объектов по производству строительных материалов, изделий, конструкций и иного развития территории;

- мониторинга освоения земельных участков Фонда "РЖС", предоставленных на аукционах, и контроля выполнения условий договоров аренды победителями аукционов, проводимых Фондом "РЖС";

- содействия в подключении объектов капитального строительства, возводимых на земельных участках Фонда "РЖС", к инженерной инфраструктуре;

- содействия развитию промышленности строительных материалов и технологий, а также моно- и многоотраслевых кластеров;

- содействия разработке проектной документации малоэтажных жилых домов и документации по планировке территории в границах земельных участков Фонда "РЖС" путем проведения архитектурных и градостроительных конкурсов.

Проводится политика по снижению административных барьеров в жилищном строительстве, хотя они все еще остаются очень высокими. Упрощены процедуры подготовки проектов планировки, разработки проектной документации, государственной экспертизы результатов инженерных изысканий и проектной документации, выдачи разрешений на строительство, государственного строительного надзора.

Ключевым элементом как снижения административных барьеров в жилищном строительстве, так и комплексного развития территорий городов и других поселений в целях формирования комфортной среды обитания и жизнедеятельности человека является градостроительная политика.

Принятый в 2004 году новый Градостроительный кодекс Российской Федерации определил процедуры разработки и утверждения основных документов реализации градостроительной политики: документов территориального планирования, градостроительного зонирования, документации по планировке территории. К сожалению, на практике градостроительная документация пока еще не стала доминирующей формой организации территорий в общественных интересах. Преобладающей остается административно-разрешительная система в отношении каждого проекта строительства, в том числе жилищного, что приводит к хаотичной застройке городов, низкому качеству организации среды проживания граждан и высоким административным барьерам в строительстве.

Одним из факторов, также ограничивающих возможности по увеличению объемов строительства жилья, являются ресурсные ограничения строительного комплекса. Его развитию мешают изношенность производственных мощностей, низкая конкурентоспособность ряда отечественных строительных материалов, недостаточный уровень внедрения современных технологий строительства и производства строительных материалов, дефицит квалифицированных кадров на всех уровнях.

Удалось обеспечить законодательные и экономические условия для ускоренного развития ипотечного жилищного кредитования. Существенную роль в развитии ипотечного жилищного кредитования в регионах России сыграл государственный институт развития - ОАО "АИЖК". Благодаря его деятельности средние и мелкие региональные банки получили доступ к долгосрочным финансовым ресурсам, что позволило повысить конкуренцию между банками и доступность кредитов для населения.

Общий объем задолженности по жилищным кредитам, выданным гражданам, на 1 января 2011 года по данным Банка России и ОАО "АИЖК" составил 1780 млрд. рублей и достиг 3,3 процента ВВП, в том числе по ипотечным кредитам - 1634 млрд. рублей, или 3,0 процента ВВП.

В 2011 году около 18 процентов всех сделок на рынке жилья совершалось с использованием ипотечных кредитов (в 2005 году - 3,6 процента, в 2006 году - 8,6 процента).

Процентные ставки по ипотечным кредитам снижались на протяжении 2006 - 2008 годов. За три года усредненная ставка по ипотечным кредитам, выданным в рублях, по данным Банка России, снизилась с 15 процентов до 12,4 процентов. Финансовый кризис 2009 года привел к росту процентных ставок по ипотечным кредитам, однако с 2010 года снижение ставок возобновилось и на 1 января 2011 г. средневзвешенная ставка по ипотечным кредитам, выданным в рублях, составила 13,1 процентов. Минимальная процентная ставка по ипотечным кредитам, выдаваемым по стандартам ОАО "АИЖК", составляет в настоящий момент - 8,9 процентов годовых, в том числе на первичном рынке жилья - 7,9 процентов. Кроме того, действуют дополнительные вычеты для отдельных категорий граждан (владельцы материнского (семейного) капитала, участники госпрограмм).

Средний срок предоставляемых ипотечных кредитов за 2006 - 2010 годы вырос с 166,0 месяцев до 196,3 месяцев. Однако в 2011 году данный показатель снизился до 179,0 месяцев.

На рынке жилья по-прежнему отмечается как общий, так и структурный дисбаланс спроса и предложения. С одной стороны, в период до финансового кризиса это выражалось в общем превышении платежеспособного спроса населения над предложением жилья, что привело к существенному росту цен на жилье. В 2009 - 2010 года произошло их снижение в силу отложенного покупательского спроса и резкого снижения объемов ипотечного жилищного кредитования. Индекс цен на рынке жилья, рассчитываемый Росстатом в отношении жилых единиц с неизменными характеристиками, в 2009 году составил на первичном рынке 92,4 процента, на вторичном - 89 процентов (IV квартал 2009 г. к IV кварталу 2008 г.), а в 2010 году - 100,3 процента и 102,7 процента соответственно. В IV квартале 2011 года цена в расчете на 1 кв. метр общей площади составила 43,7 тыс. рублей на первичном рынке жилья и 48,2 тыс. рублей - на вторичном рынке.

Существенной проблемой остается несоответствие структуры спроса на жилье семей со средними и умеренными доходами (то есть доходами ниже средних, но не позволяющих гражданам быть отнесенными к категории малоимущих) и предложения жилья в среднем и нижнем ценовых сегментах, что не позволяет обеспечить доступность приобретения жилья для основной части граждан.

Соотношение среднегодовых цен на жилье и среднегодовых доходов населения отражает показатель - коэффициент доступности жилья. Данный показатель рассчитывается как отношение стоимости квартиры в 54 кв. метра по среднегодовым ценам на рынке жилья к среднему годовому доходу семьи из трех человек. В 2006 - 2008 годах наблюдался значительный рост среднегодовых цен на жилье, который превышал рост доходов населения, что привело к ухудшению значений коэффициента доступности жилья. В 2009 - 2011 годах ситуация изменилась и соотношение цен на жилье и доходов населения улучшилось.

Федеральный бюджет направляет значительные объемы средств на обеспечение жильем граждан, перед которыми в соответствии с законодательством есть обязательства Российской Федерации, или в рамках специальных федеральных программ, мероприятий, реализуемых на условиях софинансирования с региональными (местными) бюджетами или за счет средств субвенций федерального бюджета субъектам Российской Федерации.

Механизм обеспечения жильем военнослужащих, подлежащих увольнению с военной службы (службы), и приравненных к ним лиц, а также ряда других категорий граждан реализовывался в рамках подпрограммы "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством" ФЦП "Жилище" на 2002 - 2010 годы.

В рамках указанной подпрограммы за период с 2006 по 2010 год были обеспечены жильем 103393 семьи, что составляет 20,2 процента общей потребности, или 92 процента планового количества.

В рамках подпрограммы "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством" удалось применить единые принципы и механизмы выполнения государственных обязательств в отношении почти всех установленных категорий граждан (за исключением граждан, выезжающих из районов Крайнего Севера и приравненных к ним местностей) на основе выдачи им государственных жилищных сертификатов. Это позволило создать эффективный механизм обеспечения жильем за счет средств федерального бюджета установленных категорий граждан.

Кроме подпрограмм "Выполнение государственных обязательств по обеспечению жильем категорий граждан, установленных федеральным законодательством" ФЦП "Жилище" на 2002 - 2010 годы и на 2011 - 2015 годы, обеспечение жильем отдельных категорий граждан осуществляется в рамках различных федеральных программ и мероприятий. При этом государственными заказчиками приобретения или строительства жилья выступают различные федеральные ведомства или органы государственной власти субъектов Российской Федерации. Отсутствие обоснованной ценовой политики приобретения или строительства жилья для удовлетворения государственного спроса в рамках реализации таких программ различными федеральными ведомствами, координации такого спроса в различных регионах и муниципалитетах страны приводит к неэффективному расходованию бюджетных средств.

В настоящее время основным инструментом содействия из средств федерального бюджета молодым семьям в обеспечении жильем является подпрограмма "Обеспечение жильем молодых семей" ФЦП "Жилище" на 2002 - 2010 годы. В течение 2006 - 2009 годов в рамках подпрограммы, в том числе с использованием ипотечных жилищных кредитов и займов, средств региональных и местных бюджетов, улучшили жилищные условия более 130 тыс. молодых семей. Соответствующая подпрограмма ФЦП "Жилище" на 2011 - 2015 годы предусматривает обеспечение жильем еще 172 тыс. молодых семей. Однако уже сегодня количество молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий и изъявивших желание стать участниками подпрограммы, составляет более 217 тыс. семей (по состоянию на 1 января 2010 года), интерес к подпрограмме с каждым годом растет. При этом всего по состоянию на конец 2009 года состоит на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях около 400 тыс. молодых семей. Таким образом, существующие механизмы реализации подпрограммы обеспечивают доступ к мерам государственной поддержки лишь небольшой части молодых семей, нуждающихся в улучшении жилищных условий.

На региональном и местном уровне также реализуются программы поддержки молодых семей и семей с детьми, разработанные как в рамках софинансирования федеральных программ, так и в рамках реализации собственных приоритетных направлений поддержки.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 7 мая 2012 г. N 600 "О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг" Правительством Российской Федерации разработан комплекс мер по улучшению жилищных условий семей, имеющих трех и более детей, включая создание при поддержке субъектов Российской Федерации и муниципальных образований необходимой инфраструктуры на земельных участках, предоставляемых указанной категории граждан на бесплатной основе (далее - комплекс мер). Комплекс мер утвержден Распоряжением Правительства Российской Федерации от 29 июня 2012 г. N 1119-р. Согласно пункту 3 комплекса мер, предполагается внести в изменения в федеральную целевую программу "Жилище" на 2011 - 2015 годы, утвержденную постановлением Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010 г. N 1050, в части включения мероприятия по возмещению затрат (части затрат) на обеспечение инженерной инфраструктурой земельных участков, предоставляемых семьям, имеющим 3 и более детей.

Важной проблемой является предоставление жилья в социальный наем малоимущим гражданам. Обязательства по предоставлению жилья социального использования, по состоянию на конец 2010 года имеются перед 2,8 млн. семей. Основной проблемой в этой сфере является отсутствие финансовых возможностей у муниципалитетов по строительству и приобретению жилья для предоставления в социальный наем. Кроме того, сдерживающим фактором для органов местного самоуправления является существующая до 2013 года возможность бесплатной приватизации муниципального жилья, предоставленного по договору социального найма.

Таким образом, анализ современного состояния жилищной сферы показывает, что:

реально преимуществами рынка жилья для улучшения жилищных условий пока может воспользоваться лишь незначительная часть семей с наиболее высокими доходами;

практически вне рамок государственной жилищной политики остались группы населения, доходы которых не позволяют им улучшать жилищные условия на рынке, особенно те из них, которые нуждаются в предоставлении социального жилья;

рынок жилищного строительства отличается высокой степенью зависимости от административных органов, низким уровнем развития конкуренции, высокими административными барьерами, высокими рисками и низкой прозрачностью для инвестирования и кредитования и ориентирован на устаревшие технологии и проектные решения;

государство, как "оптовый заказчик" на рынке жилищного строительства, не использует возможность влияния на данный рынок для внедрения новых технологий, новых проектных решений и снижения цен на рынке жилья. Отсутствие единой ценовой политики приобретения или строительства жилья для удовлетворения государственного спроса, координации такого спроса в различных регионах и муниципалитетах страны приводит к неэффективному расходованию бюджетных средств;

система градорегулирования и землепользования, которая является основой для развития жилищного строительства, остается источником "административной ренты" и не обеспечивает формирования ни комфортной среды для проживания и жизнедеятельности, ни прозрачной правовой системы для инвесторов;

жилищный фонд, преданный в собственность граждан, так и не стал предметом ответственности собственников.

Достигнутые результаты государственной жилищной политики и сложившаяся ситуация обусловливают необходимость определения новых стратегических целей и направлений государственной жилищной политики, направленных на преодоление диспропорций на рынке жилья и жилищного строительства, а также в сфере предоставления жилищно-коммунальных услуг и создание условий для удовлетворения жилищных потребностей и спроса на жилье различных категорий граждан, в том числе нуждающихся в государственной поддержке.

Динамика развития жилищной сферы будет определяться воздействием ряда факторов. В результате предпринятых в последние годы мер государственного регулирования и наличием неудовлетворенного платежеспособного спроса со стороны ряда категорий граждан ежегодные объемы ввода жилья будут расти, что позволит стабилизировать уровень цен на жилье в реальном выражении. При этом изменится структура предложения жилья за счет увеличения доли жилья экономкласса, арендного жилья, а также жилья, вводимого жилищными и жилищно-строительными кооперативами. Получат дальнейшее развитие различные формы государственно-частного партнерства, в том числе при комплексном освоении территорий под жилую застройку. Окончание срока бесплатной приватизации жилья в 2013 годы приведет к активизации строительства жилищного фонда социального использования. Вместе с тем, сохранится высокая зависимость жилищной сферы от динамики макроэкономических показателей, которые будут оказывать существенное влияние на доходы населения, а также на процентную ставку и иные параметры ипотечного жилищного кредитования, определяющие уровень доступности жилья. Все это определяет существенные риски реализации государственной программы.