Анализ положений Приказа N 621

В соответствии с пунктом 12 части 1 статьи 17.1 Федерального закона N 135-ФЗ существование нормативного правового акта федерального антимонопольного органа, регулирующего условия, при которых недвижимое имущество признается равнозначным ранее имевшемуся недвижимому имуществу, предопределено действующим законодательством Российской Федерации.

Таким образом, Приказ N 621 является нормативным правовым актом, наличие которого предусмотрено федеральным законом. Соответственно, отсутствие такого нормативного правового акта создаст пробел в правом регулировании соответствующих отношений и может затруднить принятие решений в сфере предоставления равнозначных объектов недвижимого имущества.

Вместе с тем, в действующей редакции Приказ N 621 направлен исключительно на предотвращение нецелесообразного и необоснованного распоряжения государственным и муниципальным недвижимым имуществом, а также на предотвращение предоставления государственными органами и органами местного самоуправления необоснованных преимуществ одним хозяйствующим субъектам перед другими в отношении получения прав владения и пользования государственным и муниципальным недвижимым имуществом.

В то же время Приказ N 621 не учитывает таких ситуаций, при которых физическим лицам и юридическим лицам взамен изымаемых у них в принудительном порядке помещений предлагаются помещения намного меньшие по площади или более дешевые, при этом не подпадающие под функциональное назначение прежних объектов недвижимого имущества, а также без учета их технического состояния. В соответствии с Приказом N 621 такие помещения признаются равнозначными ранее имевшимся.

При таких обстоятельствах Приказ N 621 в действующей редакции не защищает в полной мере интересы граждан и организаций, которым предоставляются объекты недвижимого имущества, и, соответственно, в части гарантий предоставления им равнозначных помещений. Соответственно, полагаем, что данный нормативный правовой акт не обеспечивает баланс защиты интересов государственной и частной собственности при замене объектов недвижимого имущества.

Экспертная группа считает целесообразным установить нижние границы критериев равнозначности предоставляемых объектов недвижимого имущества, а также расширить такие границы до двадцати процентов по аналогии с нормами налогового законодательства Российской Федерации (пункт 4 части 2 статьи 40 Налогового кодекса Российской Федерации), согласно которым при отклонении менее чем на 20 процентов в сторону повышения или в сторону понижения от уровня цен, применяемых налогоплательщиком по идентичным (однородным) товарам (работам, услугам), налоговые органы при осуществлении контроля за полнотой исчисления налогов не проверяют правильность применения цен по таким сделкам.

Кроме того, считаем целесообразным обратить внимание на опыт стран Европы в части возмещения собственнику или арендатору недвижимого имущества убытков. По общему правилу в странах Европы возмещение собственнику недвижимого имущества убытков, у которого такое недвижимое имущество изымается, осуществляется деньгами, единовременными или периодическими платежами. То же относится и к владельцам ограниченных прав в отношении недвижимого имущества - аренды (найма), узуфруктуариям и владельцам сервитутов.

Так, например, в соответствии со статьей 21 Федерального закона Швейцарской Конфедерации об экспроприации (Bundesgesetzuber die Enteignung, 711) наниматель или арендатор могут потребовать полного возмещения убытков, вызванных досрочным прекращением договора аренды или найма вследствие экспроприации земельного участка (по праву Швейцарии строение следует судьбе земельного участка).

В Гражданском кодексе Российской Федерации содержаться нормы, регламентирующие возможность возмещения убытков, в том числе упущенной выгоды. Однако возмещение указанного вида убытков возможно лишь в судебном порядке.

В этой связи считаем целесообразным рассмотреть в качестве альтернативного варианта решения проблемы возможность возмещения владельцу и (или) пользователю недвижимого имущества, у которого такое имущество принудительно изымается, убытков в денежной форме. Так, в случае, если предлагаемое взамен изымаемого "равнозначное" помещение не устраивает владельца и (или) пользователя указанного помещения (например, в силу неудачного для ведения предпринимательской деятельности расположения), у него была возможность получить денежную компенсацию без обращения в суд.

Обращаем внимание, что аналогичное регулирование имеет место в земельном законодательстве.

Так, на основании статьи 57 Земельного кодекса Российской Федерации убытки (включая упущенную выгоду), причиненные землепользователям, землевладельцам и арендаторам земельных участков в случаях изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, возмещаются указанным лицам в полном объеме за счет соответствующих бюджетов.