5.4. Инвестиционное имущество

5.4.1. Инвестиционное имущество - это объекты недвижимого имущества, которые используются в целях получения арендного дохода и/или дохода от прироста их стоимости.

К объектам инвестиционного имущества могут относиться:

земля, предназначенная для получения прироста стоимости капитала в долгосрочной перспективе, а не для продажи в краткосрочной перспективе в ходе обычной хозяйственной деятельности;

земля, дальнейшее предназначение которой в настоящее время пока не определено;

здание, принадлежащее страховщику (или находящееся во владении страховщика по договору финансовой аренды) и предоставленное в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды;

здание, не занятое в настоящее время, но предназначенное для сдачи в аренду по одному или нескольким договорам операционной аренды;

недвижимость, строящаяся или реконструируемая для будущего использования в качестве инвестиционного имущества.

В отдельных случаях часть объекта недвижимости может использоваться для получения арендной платы или прироста стоимости капитала, а другая часть - для оказания услуг или в административных целях. Если такие части объекта могут быть проданы независимо друг от друга (или независимо друг от друга сданы в финансовую аренду), то страховщик учитывает эти части объекта по отдельности. Если же части объекта нельзя продать по отдельности, то объект классифицируется в качестве инвестиционного имущества только тогда, когда лишь незначительная часть этого объекта предназначена для использования в оказании услуг или в административных целях.

Оборудование и оснащение, физически установленные в здании, считаются частью объекта инвестиционного имущества.

Таким образом, к инвестиционному имуществу не относится имущество, принадлежащее или арендуемое страховщиком:

используемое для осуществления страховой деятельности либо для административных целей (такое имущество учитывается в качестве основных средств); или

предназначенное для продажи в ходе обычной хозяйственной деятельности.

Например:

Страховщику принадлежит здание, которое сдается в аренду третьим сторонам за определенную арендную плату. Такое здание является инвестиционным имуществом. Однако здание, принадлежащее страховщику на правах собственности и используемое страховщиком в качестве офисного здания, не является инвестиционным имуществом, так как используется для осуществления страховой деятельности.

5.4.2. Объект инвестиционного имущества первоначально оценивается по фактической стоимости (себестоимости) за исключением случаев, когда он:

1) переносится в данную категорию из другой категории активов в отчете о финансовом положении;

2) приобретается в результате осуществления сделки по объединению бизнеса.

Фактическая стоимость объекта инвестиционного имущества представляет собой сумму уплаченных денежных средств (или эквивалентов денежных средств) или справедливую стоимость иного возмещения, переданного в обмен на приобретение данного объекта инвестиционного имущества в момент его приобретения.

При отсрочке оплаты за объект инвестиционного имущества фактические затраты определяются как эквивалент цены при условии немедленного платежа денежными средствами. Разница между этой суммой и общей суммой оплаты признается в качестве расходов по процентам в течение срока отсрочки по методу эффективной ставки процента.

В фактическую стоимость инвестиционного имущества включаются затраты, связанные с осуществлением сделки, и затраты, непосредственно связанные с подготовкой актива к использованию в запланированных целях.

Например:

Страховщик приобрел земельный участок и здание санатория на нем. Страховщик сносит здание санатория и на этом участке строит новое здание. Стоимость земли, сноса здания санатория, а также затраты на постройку нового здания включаются в стоимость инвестиционного имущества.

Согласно МСФО (IAS) 23 "Затраты по займам" страховщик капитализирует затраты по займам, непосредственно связанные с приобретением, подготовкой и строительством объекта инвестиционного имущества, являющегося "квалифицируемым активом".

5.4.3. После первоначального признания страховщик выбирает и закрепляет в своей учетной политике один из двух возможных методов учета инвестиционной собственности: оценивать все объекты инвестиционного имущества по справедливой стоимости либо по фактической стоимости. Выбранный в учетной политике метод подлежит последовательному применению.

Метод оценки инвестиционного имущества по справедливой стоимости, требует оценки справедливой стоимости данного имущества на каждую отчетную дату и отражения всех изменений в составе прибыли или убытка за период. При этом амортизация по данному имуществу не начисляется.

Если страховщик решает классифицировать в качестве инвестиционного имущества недвижимость, которой он владеет по договору операционной аренды, то вся недвижимость, классифицируемая как инвестиционное имущество, должна учитываться с использованием модели учета по справедливой стоимости.

При оценке инвестиционного имущества по фактической стоимости начисляется амортизация этого имущества и проводится тест на обесценение этого имущества. Обесценение учитывается в составе прибыли или убытка за период.

При этом страховщик, выбравший модель оценки по фактической стоимости, должен раскрывать информацию о справедливой стоимости объектов инвестиционного имущества в том же порядке, что и при использовании модели оценки по справедливой стоимости.

Затраты на обслуживание объекта (например, текущий ремонт) не включаются в его стоимость и относятся на расходы того отчетного периода, в котором фактически произведены. Затраты, приводящие к улучшению качества объектов, капитализируются в стоимости инвестиционного имущества независимо от выбранной страховщиком модели учета.

5.4.4. Перевод объектов в категорию инвестиционного имущества и из этой категории возможен только в случае изменения характера использования этих объектов.

В случае если страховщик выбирает метод оценки инвестиционного имущества по фактической стоимости, то при переводе объектов недвижимости в категорию инвестиционного имущества и из нее их балансовая стоимость не меняется. Поэтому результаты переоценки объектов основных средств, отражаемых по справедливой стоимости, не восстанавливаются при переводе объектов недвижимости из категории основных средств в категорию инвестиционного имущества.

Если страховщик выбирает метод оценки объектов инвестиционного имущества по справедливой стоимости, то объект инвестиционного имущества, переведенный из другой категории активов, признается по справедливой стоимости в момент перевода.

В случаях, когда объект недвижимости ранее использовался для собственных нужд, данный объект отражается как объект основных средств вплоть до момента изменения предназначения его использования. Любая разница между балансовой стоимостью такого объекта недвижимости и его справедливой стоимостью признается как переоценка объекта основных средств, даже если данный объект недвижимости ранее оценивался по фактической стоимости согласно МСФО (IAS) 16 "Основные средства".

Любая существующая или возникшая сумма дооценки объекта инвестиционного имущества, ранее признанная в составе прочего совокупного дохода, не реклассифицируется в состав прибыли или убытка за период в момент перевода данного объекта в иную категорию или его последующего выбытия. Однако в последующем при выбытии данного объекта инвестиционного имущества любая сумма его дооценки, которая была признана страховщиком в то время, когда соответствующий объект недвижимости отражался согласно МСФО (IAS) 16 "Основные средства", может быть перенесена в состав нераспределенной прибыли.

5.4.5. Если страховщик осуществляет реконструкцию/перестройку существующего объекта инвестиционного имущества, то данный объект не выводится из категории инвестиционного имущества на период реконструкции/перестройки. Это означает, что реконструируемый (перестраиваемый) объект инвестиционного имущества будет продолжать оцениваться либо по фактической стоимости, либо по справедливой стоимости (в зависимости от выбранной учетной политики).

Отдельно следует рассматривать случаи выбытия объекта недвижимости во время проведения реконструкции/перестройки. Например, компоненты здания могут быть разрушены в процессе перестройки.

Выбывшие таким образом активы следует учитывать в следующем порядке:

1) Если объект инвестиционного имущества оценивается по фактической стоимости, то составляющие части (компоненты) данного объекта учитываются как самостоятельные объекты основных средств. Соответственно, такие компоненты следует списать как ликвидированные активы.

2) Если объект инвестиционного имущества оценивается по справедливой стоимости, то страховщик может не иметь информации, которая позволила бы ему учесть выбывающие активы отдельно. Поэтому допустимо включать результаты от выбытия таких активов в общую сумму изменения справедливой стоимости объекта.

5.4.6. Намерение продать объект инвестиционного имущества без какого-либо преобразования не является основанием для реклассификации данного объекта из категории инвестиционного имущества в категорию запасов, данный объект продолжает классифицироваться как инвестиционное имущество вплоть до момента его выбытия, если только он не будет классифицирован в категорию активов, удерживаемых для продажи.

Страховщику следует выбрать и закрепить в учетной политике один из подходов определения балансовой стоимости выбывающего объекта инвестиционного имущества, который оценивается по справедливой стоимости:

при первом подходе в расчет принимается балансовая стоимость соответствующего выбывающего объекта, отраженная в последнем опубликованном отчете о финансовом положении (годовом или промежуточном);

при втором подходе справедливая стоимость объекта инвестиционного имущества уточняется непосредственно перед его продажей, а затем эта уточненная справедливая стоимость сравнивается с суммой поступлений от продажи данного объекта для расчета прибыли или убытка от его выбытия.

Прибыль или убыток, возникающие при выбытии (продаже или ином отчуждении объекта инвестиционного имущества), следует определять как разницу между чистой суммой вырученных средств и балансовой стоимостью этого объекта (за исключением случаев, когда такая сделка представляет собой продажу с обратной арендой).

Операция продажи с обратной арендой имеет два элемента: продажу актива продавцом арендодателю и обратное получение проданного актива продавцом-арендатором в аренду от покупателя-арендодателя. При этом каждый из этих двух элементов продажи с обратной арендой учитывается отдельно, а не так, чтобы продавец-арендатор отразил чистый результат всей комбинированной операции.

5.4.7. Объекты инвестиционного имущества представляются в отчете о финансовом положении страховщика отдельной строкой.

Страховщику рекомендуется раскрывать следующую информацию об объектах инвестиционного имущества:

модель учета инвестиционного имущества (по фактической стоимости либо по справедливой стоимости);

оценки справедливой стоимости земли и зданий, информацию о справедливой стоимости инвестиционного имущества в разрезе видов объектов инвестиционного имущества (например, таких как офисные здания, медицинские центры, жилые объекты, земельные участки и т.д.);

информацию об объектах недвижимости, находящихся в настоящее время на реконструкции, являющихся свободными, не имеющих определенного назначения и/или предназначенных для продажи.