Письмо Минэкономразвития России от 29.04.2013 N Д23и-1165 "О государственном кадастровом учете, государственной регистрацией права объектов недвижимости и предоставлением сведений государственного кадастра недвижимости"

Департамент недвижимости Минэкономразвития России (далее - Департамент недвижимости) рассмотрел обращение общества с ограниченной ответственностью по вопросам, связанным с осуществлением государственного кадастрового учета, государственной регистрацией права объектов недвижимости и предоставлением сведений государственного кадастра недвижимости, и сообщает.

В соответствии с Положением о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденным постановлением Правительства Российской Федерации от 5 июня 2008 г. N 437, Минэкономразвития России не наделено полномочиями по разъяснению законодательства Российской Федерации, а также практики его применения.

Вместе с тем, полагаем возможным по затронутым в обращении вопросам отметить следующее.

1. О лицах, уполномоченных на обращение в орган кадастрового учета с заявлениями о государственном кадастровом учете (далее - кадастровый учет) изменений зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства.

Исходя из положений частей 1, 3 статьи 20 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) с заявлениями о кадастровом учете вправе обратиться собственники таких объектов недвижимости или в случаях, предусмотренных федеральным законом, иные лица. При этом от имени собственников помещений в многоквартирном доме с заявлением о кадастровом учете вправе обратиться также их представитель, уполномоченный на подачу такого заявления принятым в установленном федеральным законом порядке решением общего собрания указанных собственников.

Учитывая положения статей 25 и 25.3 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), полагаем, что с заявлением о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости, права на который не зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП), расположенного на земельном участке, находящемся в собственности определенного лица, вправе обратиться указанное лицо, то есть собственник земельного участка.

В соответствии с пунктами 2, 4 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными участками.

Согласно статье 21 Земельного кодекса Российской Федерации право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации не допускается. Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству.

При этом органы местного самоуправления в соответствии с пунктом 2 статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности. Согласно пункту 10 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов (за исключением случаев, указанных в названной норме).

Учитывая изложенное, по мнению Департамента недвижимости, органы местного самоуправления вправе обращаться в орган кадастрового учета с заявлением о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости, права на который не зарегистрированы в ЕГРП, расположенного на земельном участке, предоставленном определенному лицу на праве аренды (с учетом вышеизложенных особенностей распоряжения земельными участками), а также физические или юридические лица, которым предоставлен земельный участок на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения.

2. О предоставлении сведений государственного кадастра недвижимости о координатах характерных точек здания, сооружения или объекта незавершенного строительства.

В соответствии с пунктом 27 Требований к подготовке технического плана здания, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 1 сентября 2010 г. N 403 (далее - Требования к подготовке технического плана зданий; Приказ N 403), в технический план здания включаются координаты характерных точек контура здания, который представляет замкнутую линию, образуемую проекцией внешних границ ограждающих конструкций (стен) здания на горизонтальную плоскость, проходящую на уровне примыкания здания к поверхности земли.

Согласно пункту 26 Требований к подготовке технического плана сооружения, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 23 ноября 2011 г. N 693 (далее - Требования к подготовке технического плана сооружения; Приказ N 693), в технический план сооружения включаются координаты характерных точек контура сооружения, то есть точек изменения описания контура сооружения на земельном участке.

В соответствии с пунктом 27 Требований к подготовке технического плана объекта незавершенного строительства, утвержденных приказом Минэкономразвития России от 10 февраля 2012 г. N 52 (далее - Приказ N 52), в технический план объекта незавершенного строительства включаются координаты характерных точек контура объекта незавершенного строительства.

В соответствии с частями 1, 2 статьи 14 Закона о кадастре общедоступные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются в том числе в виде копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости.

Таким образом, с целью получения сведений государственного кадастра недвижимости о координатах характерных точек здания, сооружения или объекта незавершенного строительства возможно обращаться в орган кадастрового учета с запросом о предоставлении копий документов, на основании которых сведения о здании, сооружении или объекте незавершенного строительства недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости.

Также сообщаем, что Минэкономразвития России принят приказ от 28 декабря 2012 г. N 831 "Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка, кадастровых выписок о земельном участке, о здании, сооружении, объекте незавершенного строительства и кадастрового плана территории", согласно которому кадастровая выписка здания, сооружения, объекта незавершенного строительства включает в себя координаты характерных точек контура объекта недвижимости, в случае наличия таких сведений в государственном кадастре недвижимости. В настоящее время обеспечивается официальное опубликование указанного приказа.

3. О постановке на кадастровый учет объекта недвижимости, созданного на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке, либо гаража или иного объекта недвижимости, для строительства, реконструкции которых выдача разрешения на строительство не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В соответствии с частью 9 статьи 25 Закона о кадастре постановка на государственный кадастровый учет объекта недвижимости, созданного на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке, либо гаража или иного объекта недвижимости, для строительства, реконструкции которых выдача разрешения на строительство не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации, осуществляется на основании декларации о таком объекте недвижимости, представленной вместе с заявлением о государственной регистрации прав в соответствии со статьей 25.3 Закона о регистрации. Правила части 9 статьи 25 Закона о кадастре не ограничивают заявителя в возможности постановки на государственный кадастровый учет указанного объекта недвижимости в соответствии с Законом о кадастре на основании заявления о постановке на государственный кадастровый учет указанного объекта недвижимости и необходимых для такого учета документов. Если при этом заявителем является гражданин, обладающий правом собственности на земельный участок, правом пожизненного наследуемого владения или правом постоянного (бессрочного) пользования таким земельным участком, в пределах которого расположен указанный объект недвижимости, вместо предусмотренного пунктом 3 части 1 статьи 22 Закона о кадастре документа может быть представлена составленная и заверенная этим гражданином декларация об указанном объекте недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 25.3 Закона о регистрации основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдача разрешения на строительство, а также для государственной регистрации права собственности гражданина на объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в границе населенного пункта и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке), являются:

- документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание;

- правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 3 статьи 25.3 Закона о регистрации документом, подтверждающим факт создания объекта недвижимого имущества на предназначенном для ведения дачного хозяйства или садоводства земельном участке либо факт создания гаража или иного объекта недвижимого имущества (если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется в соответствии с законодательством Российской Федерации выдача разрешения на строительство) и содержащим описание такого объекта недвижимого имущества, является декларация о таком объекте недвижимого имущества.

После государственной регистрации прав на объект недвижимости орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, должен направить декларацию, представленную заявителем вместе с заявлением о государственной регистрации прав, в орган кадастрового учета для постановки на государственный кадастровый учет объекта недвижимости.

4. О подготовке технического плана.

В соответствии с частями 1, 8 статьи 41 Закона о кадастре технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на кадастровый учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер.

Сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод такого объекта недвижимости в эксплуатацию, проектной документации такого объекта недвижимости или технического паспорта на такой объект недвижимости. При отсутствии указанных документов такие сведения, за исключением сведений о местоположении здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке и о местоположении помещения в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения, указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости (далее - Декларация). Данная Декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью.

Формы и требования к подготовке технического плана здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства утверждены Приказом N 403, Приказом N 693, Приказом N 52, приказом Минэкономразвития России от 29 ноября 2010 г. N 583 "Об утверждении формы технического плана помещения и требований к его подготовке".

Указанными требованиями к подготовке технического плана предусмотрено указание сведений, в том числе о назначении здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, а также виде жилого помещения.

В соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 27 Закона о кадастре орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета в случае, если заявление о кадастровом учете или необходимые для кадастрового учета документы по форме либо содержанию не соответствуют требованиям Закона о кадастре.

Таким образом, несоответствие технического плана по форме и содержанию указанным требованиям является основанием для принятия органом кадастрового учета решения об отказе в осуществлении такого учета.

5. О подготовке технического плана на основании Декларации.

Как указывалось ранее, сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод такого объекта недвижимости в эксплуатацию, проектной документации такого объекта недвижимости или технического паспорта на такой объект недвижимости. При отсутствии указанных документов такие сведения, за исключением сведений о местоположении здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке и о местоположении помещения в пределах этажа здания или сооружения, либо в пределах здания или сооружения, либо в пределах соответствующей части здания или сооружения, указываются в техническом плане на основании Декларации, являющейся неотъемлемой частью технического плана, и включаются в состав Приложения.

При этом в случае отсутствия лица, права которого на объект недвижимого имущества зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, Декларация, исходя из положений статей 25 и 25.3 Закона о регистрации, по мнению Департамента недвижимости, может быть заверена лицом, обладающим в установленном законодательством порядке, земельным участком, на котором расположен такой объект недвижимого имущества, на праве собственности или ином праве.

В настоящее время Минэкономразвития России ведется работа над проектом Федерального закона N 54480-6 "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части государственной регистрации прав и государственного кадастрового учета объектов недвижимости" (далее - Законопроект), принятым Государственной Думой Российской Федерации в первом чтении 11 декабря 2012 г., в соответствии с которым вносятся изменения, в том числе в положения Закона о кадастре в части расширения круга лиц, имеющих право составлять и подписывать Декларацию.

6. Об исключении записей из ЕГРП в случае прекращения существования объекта недвижимости.

Согласно пункту 4 части 1 статьи 22 Закона о кадастре в случае снятия с кадастрового учета объекта недвижимости, одним из документов, необходимых для такого кадастрового учета, является акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости.

Согласно части 1 статьи 42 Закона о кадастре акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся кадастровых сведений о таком объекте недвижимости подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в которых оно было расположено, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в пределах которой такое помещение было расположено.

С учетом изложенного, согласно Закону о кадастре объект недвижимости может быть снят с государственного кадастрового учета в случае гибели или уничтожения объекта недвижимости на основании заявления о снятии с государственного кадастрового учета и акта обследования, а также по решению суда.

Погашение записи о зарегистрированном праве на объект недвижимости в ЕГРП в силу статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом статьи 18 Закона о регистрации возможно по заявлению правообладателя с представлением соответствующего документа, свидетельствующего о гибели или уничтожении объекта недвижимости либо на основании решения суда, вступившего в законную силу.

7. О ранее учтенных объектах недвижимости.

В соответствии с частью 1 статьи 45 Закона о кадастре государственный кадастровый учет или государственный учет объектов недвижимости, в том числе технический учет, осуществленные в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу Закона о кадастре (до 1 марта 2008 г.) или в переходный период его применения с учетом определенных статьей 43 Закона о кадастре особенностей, признается юридически действительным, и такие объекты считаются объектами недвижимости, учтенными в соответствии с Законом о кадастре (далее - ранее учтенные объекты недвижимости). При этом объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный учет, в том числе технический учет, которых не осуществлен, но права на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), также считаются ранее учтенными объектами недвижимости.

С 1 января 2013 г. закончился переходный период применения норм Закона о кадастре, регулирующих государственный кадастровый учет зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства (часть 1 статьи 43 Закона о кадастре).

В настоящее время на всей территории Российской Федерации сведения о ранее учтенных объектах недвижимости внесены в Единый государственный реестр объектов недвижимости в порядке, предусмотренном приказом Минэкономразвития России от 11 января 2011 г. N 1 "О сроках и Порядке включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости".

При этом в случае, если в государственном кадастре недвижимости в настоящее время отсутствуют сведения о ранее учтенном объекте недвижимости, то внесение таких сведений органом кадастрового учета возможно следующими способами:

- при получении органом кадастрового учета запроса о предоставлении сведений о ранее учтенном объекте недвижимости, в порядке, предусмотренном статьей 14 Закона о кадастре, при условии, что право собственности на такой объект учета зарегистрировано в порядке, установленном Законом о регистрации (часть 6 статьи 45 Закона о кадастре);

- при обращении заинтересованного лица с соответствующим заявлением в орган кадастрового учета на основании документа, устанавливающего или подтверждающего право на указанный объект недвижимости и представленного таким лицом (часть 7 статьи 45 Закона о кадастре);

- на основании документов, подтверждающих ранее осуществленный государственный учет указанного объекта недвижимости или государственную регистрацию права собственности на него и представленных соответствующими органами государственной власти, органами местного самоуправления или органами и организациями по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации по его запросам (часть 7 статьи 45 Закона о кадастре);

- в порядке, установленном Законом о кадастре для постановки на государственный кадастровый учет объектов учета, с учетом особенностей, предусмотренных частью 8 статьи 45 Закона о кадастре при условии отсутствия зарегистрированного права в установленном Законом о регистрации порядке (часть 8 статьи 45 Закона о кадастре).

При этом согласно части 8 статьи 45 Закона о кадастре для включения в соответствующие разделы государственного кадастра недвижимости сведений об объекте недвижимости, если он является ранее учтенным, вместо документа, указанного в пункте 3 части 1 статьи 22 Закона о кадастре, в орган кадастрового учета представляется указанная в части 9 статьи 45 Закона о кадастре выписка о соответствующем ранее учтенном объекте недвижимости (кадастровый паспорт ранее учтенного объекта недвижимости, выданный организацией, осуществляющей хранение учетно-технической документации о ранее учтенном объекте недвижимости).

Таким образом, из положений частей 8 и 9 статьи 45 Закона о кадастре следует, что орган или организация, осуществляющие хранение учетно-технической документации о ранее учтенном здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, вправе после 1 января 2013 г. выдавать кадастровые паспорта на ранее учтенные объекты недвижимости. Однако эти кадастровые паспорта выдаются не для целей государственной регистрации прав, а для включения в государственный кадастр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости.

Вместе с тем, учитывая положения статей 13, 16 Закона о регистрации, заявление о включении в государственный кадастр недвижимости сведений ранее учтенном объекте недвижимости может быть представлено одновременно с заявлением о государственной регистрации прав.

8. О порядке предоставления сведений государственного кадастра недвижимости.

В соответствии с частью 11 статьи 14 Закона о кадастре за предоставление сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, предоставление информации, указанной в части 6 статьи 14 Закона о кадастре, взимается плата, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Внесенная плата подлежит возврату только в случае ее внесения в большем размере, чем предусмотрено частью 11 статьи 14 Закона о кадастре, при этом возврату подлежат средства в размере, превышающем размер установленной платы.

В соответствии с пунктом 33 Порядка предоставления сведений, внесенных в государственный кадастр недвижимости, утвержденным приказом Минэкономразвития России от 27 февраля 2010 г. N 75, сведения государственного кадастра недвижимости, предоставленные на основании запроса в виде соответствующего документа, независимо от способа предоставления являются актуальными (действительными) на дату подписания органом кадастрового учета такого документа, указанную в качестве его реквизита.

9. О подготовке межевого плана земельного участка в связи с образованием части земельного участка.

В соответствии с частью 9 статьи 47 Закона о кадастре положения, предусматривающие при наличии на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, здания, сооружения, объекта незавершенного строительства внесение в государственный кадастр недвижимости сведений о местоположении указанных здания, сооружения, объекта незавершенного строительства на соответствующем земельном участке на основании заявления о кадастровом учете, поданного собственником земельного участка или собственником указанных здания, сооружения, объекта незавершенного строительства либо представителем такого собственника, и межевого плана, с 1 января 2013 г. не действуют.

Исходя из положений пункта 10 части 2 статьи 7 Закона о кадастре в государственный кадастр недвижимости вносятся в том числе сведения о части объекта недвижимости, на которую распространяется ограничение (обременение) вещных прав, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь объект недвижимости.

Кадастровый учет изменений объекта недвижимости, в том числе в связи с образованием части объекта недвижимости, осуществляется в порядке, установленном частями 1 - 3 статьи 16, частями 1, 3 статьи 20, частями 1, 3 статьи 22 Закона о кадастре.

Согласно пункту 7 части 1 статьи 22 Закона о кадастре в целях осуществления государственного кадастрового учета части земельного участка с соответствующим заявлением в орган кадастрового учета должна быть представлена в том числе копия документа, подтверждающего установленное или устанавливаемое ограничение (обременение) вещных прав на такой объект недвижимости.

При этом в случае, если часть земельного участка образована в связи с необходимостью обеспечения доступа образуемых (измененных) земельных участков к землям (земельным участкам) общего пользования, сведения об устанавливаемом ограничении (обременении) вещных прав в границах указанной части земельного участка должны быть включены в соответствующий межевой план (пункты 63, 64 Требований к подготовке межевого плана, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 24 ноября 2008 г. N 412, далее - Требования к подготовке межевого плана).

Согласно статье 56 Земельного кодекса Российской Федерации ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления или решением суда.

Кроме того, ограничения (обременения) вещных прав на земельные участки (например, сервитут) могут быть установлены по соглашению между лицом, в пользу которого устанавливается ограничение (обременение), и собственником земельного участка. В данном случае ограничение (обременение) прав на земельный участок возникает на основании соответствующего договора, заключенного между указанными лицами.

Таким образом, Законом о кадастре формирование части земельного участка предусмотрено только в целях определения пределов действия установленного или устанавливаемого ограничения (обременения) вещных прав и при условии, если такое ограничение (обременение) не распространяется на весь земельный участок.

10. Об основаниях принятия органом кадастрового учета решения по результатам рассмотрения заявления о государственном кадастровом учете земельного участка, оформленного в виде бумажного документа, межевого плана, оформленного в виде бумажного документа, и отсутствия межевого плана в электронной форме на электронном носителе.

В соответствии с пунктом 16 Требований к подготовке межевого плана в случае, если заявление о государственном кадастровом учете земельного участка представляется в орган кадастрового учета в форме электронного документа, межевой план оформляется в форме электронного документа, заверенного электронной подписью подготовившего межевой план кадастрового инженера.

В случае, если заявление о государственном кадастровом учете земельного участка представляется в орган кадастрового учета в виде бумажного документа, межевой план также оформляется в виде бумажного документа и в электронной форме на электронном носителе.

Как сообщалось ранее, в соответствии с пунктом 2 части 2 статьи 27 Закона о кадастре орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета в случае, если заявление о государственном кадастровом учете или необходимые для государственного кадастрового учета документы по форме либо содержанию не соответствуют требованиям Закона о кадастре.

Форма межевого плана и требования к его подготовке утверждены Приказом N 412.

Таким образом, несоответствие формы межевого плана Требованиям является основанием для принятия органом кадастрового решения об отказе в осуществлении государственного кадастрового учета.

С учетом изложенного, по мнению Департамента недвижимости, в случае, если заявление о государственном кадастровом учете земельного участка представляется в орган кадастрового учета в виде бумажного документа с приложением межевого плана, оформленного в виде бумажного документа и одновременным отсутствием межевого плана в электронной форме на электронном носителе, орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета.

Дополнительно сообщаем, что Законопроектом также предусмотрено внесение в Закон о кадастре, в части, касающейся необходимости представления межевого плана, технического плана и акта обследования, подтверждающего прекращение существования объекта недвижимости, в орган кадастрового учета только в форме электронных документов, заверенных электронной подписью кадастрового инженера.