Приложение

МИНИСТЕРСТВО ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЯ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНАЯ СЛУЖБА ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ,

КАДАСТРА И КАРТОГРАФИИ

ПИСЬМО

от 17 января 2014 г. N 14-исх/00426-ГЕ/14

21 декабря 2013 г. Президентом Российской Федерации подписаны федеральные законы N 363-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием Федерального закона "О потребительском кредите (займе)" (далее - Закон N 363-ФЗ), N 367-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации" (далее - Закон N 367-ФЗ) и N 379-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 379-ФЗ), регламентирующие в том числе отношения, связанные с залогом недвижимого имущества.

1. Пунктом 1 статьи 1 Закона N 367-ФЗ (вступает в силу с 01.07.2014) параграф 3 "Залог" главы 23 "Обеспечение исполнения обязательств" Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК) изложен в новой редакции.

При этом в соответствии с пунктом 4 статьи 3 Закона N 367-ФЗ впредь до приведения законодательных и иных нормативных правовых актов, действующих на территории Российской Федерации, в соответствие с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Закона N 367-ФЗ) законодательные и иные нормативные правовые акты Российской Федерации, а также акты законодательства Союза ССР, действующие на территории Российской Федерации в пределах и в порядке, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации, применяются постольку, поскольку они не противоречат положениям Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Закона N 367-ФЗ).

Кроме того, в соответствии с пунктом 5 статьи 3 Закона N 367-ФЗ правила о государственной регистрации договора об ипотеке, содержащиеся в Федеральном законе от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) и Федеральном законе от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), не подлежат применению к договорам об ипотеке, заключаемым после дня вступления в силу Закона N 367-ФЗ (т.е. после 01.07.2014).

При этом в соответствии с ГК (в редакции Закона N 367-ФЗ):

к залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила ГК о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге (пункт 4 статьи 334);

залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в том числе в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1) (пункт 1 статьи 339.1).

Принимая во внимание полномочия Минэкономразвития России в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним просим разъяснить порядок применения положений Закона о регистрации и Закона об ипотеке к правоотношениям, связанным с государственной регистрацией ипотеки, возникающей на основании договора об ипотеке, заключенного после 01.07.2014, а также к иным правоотношениям, возникающим при заключении такого договора.

При этом, по мнению Росреестра, учитывая, что договор об ипотеке, заключенный (подписанный) после 01.07.2014, не подлежит государственной регистрации, с указанной даты:

записи о государственной регистрации ипотеки, возникшей на основании договора, должны вноситься в подраздел III-2 Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (несмотря на то, что согласно новой редакции пункта 4 статьи 334 ГК к залогу недвижимого имущества применяются правила ГК о вещных правах);

если предметом договора об ипотеке является несколько объектов недвижимости, то должны осуществляться отдельные регистрационные действия в отношении каждого из передаваемых в ипотеку объектов недвижимости. Соответственно должно быть представлено отдельное заявление о государственной регистрации ипотеки на каждый объект недвижимости, каждой записи о государственной регистрации должны присваиваться отдельные номера регистрации;

за государственную регистрацию ограничения (обременения) права в виде ипотеки на каждый из передаваемых в ипотеку объектов недвижимости должна взиматься государственная пошлина в размере, установленном подпунктом 22 пункта 1 статьи 333.33 НК;

государственная регистрация ипотеки должна удостоверяться путем надписи на договоре об ипотеке с использованием штампа регистрационной надписи на документах;

если предметом договора об ипотеке является несколько объектов недвижимости, то соответствующая надпись на договоре об ипотеке, удостоверяющая проведенную государственную регистрацию, должна совершаться в отношении каждого объекта недвижимости. При этом помимо полного наименования органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, даты, места государственной регистрации ипотеки и номера, под которым она зарегистрирована, в надпись следует включать сведения о наименовании (виде) объекта недвижимости, в отношении которого зарегистрирована ипотека.

По вопросу уплаты государственной пошлины за регистрацию ипотеки Росреестром также направлен запрос в Минфин России (копия прилагается).

Кроме того, просим высказать позицию Минэкономразвития России по следующим вопросам:

1) Законом N 367-ФЗ из ГК исключены положения, предусматривающие, что ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Вместе с тем согласно статье 69 Закона об ипотеке ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.

Принимая во внимание, что государственная регистрация ипотеки в отношении каждого объекта недвижимости должна осуществляться на основании отдельного заявления о государственной регистрации, возникают вопросы:

должны ли быть заявления о государственной регистрации ипотеки здания (сооружения) и земельного участка представлены на государственную регистрацию и такая регистрация проведена одновременно;

будет ли являться основанием для отказа в государственной регистрации ипотеки здания (сооружения) непредставление заявления о государственной регистрации ипотеки земельного участка (отказ в государственной регистрации ипотеки земельного участка);

в случае если предметом договора об ипотеке являются несколько объектов недвижимости, в отношении которых законом не установлено требование об одновременной ипотеке, должны ли быть заявления о государственной регистрации ипотеки всех объектов недвижимости представлены одновременно;

2) согласно пункту 2 статьи 342 ГК (в редакции Закона N 367-ФЗ) последующий залог допускается, если иное не установлено законом; если предшествующий договор залога предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор залога, такой договор залога должен быть заключен с соблюдением указанных условий.

В соответствии с пунктом 2 статьи 43 Закона об ипотеке последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось к моменту заключения последующего договора об ипотеке; если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий.

Просим высказать позицию относительно возможности установления в договоре об ипотеке условия о запрете последующей ипотеки (либо в данном случае такой запрет может быть установлен только напрямую законом);

3) статьями 349, 350.1 ГК (в редакции Закона N 367-ФЗ) предусмотрено:

обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется по решению суда, если соглашением залогодателя и залогодержателя не предусмотрен внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество;

стороны вправе включить условие о внесудебном порядке обращения взыскания в договор залога;

соглашение об обращении взыскания во внесудебном порядке на заложенное имущество должно быть заключено в той же форме, что и договор залога этого имущества;

обращение взыскания на предмет залога по исполнительной надписи нотариуса без обращения в суд допускается в порядке, установленном законодательством о нотариате и законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства, если договор залога, содержащий условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, удостоверен нотариально;

соглашение об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке должно содержать указание на один способ или несколько способов реализации заложенного имущества, предусмотренных ГК, а также стоимость (начальную продажную цену) заложенного имущества или порядок ее определения;

если обращение взыскания на заложенное имущество осуществляется во внесудебном порядке, залогодержатель или нотариус, который производит обращение взыскания на заложенное имущество в порядке, установленном законодательством о нотариате, обязан направить залогодателю, известным им залогодержателям, а также должнику уведомление о начале обращения взыскания на предмет залога;

в случае, если взыскание на заложенное имущество обращается во внесудебном порядке, его реализация осуществляется посредством продажи с торгов, проводимых в соответствии с правилами, предусмотренными ГК или соглашением между залогодателем и залогодержателем.

При этом в силу статьи 55 Закона об ипотеке:

удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, заложенного по договору об ипотеке, во внесудебном порядке допускается в случае, если это предусмотрено договором об ипотеке либо договором, влекущим за собой возникновение ипотеки в силу закона, или если права залогодержателя удостоверены закладной, закладной;

обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке по исполнительной надписи нотариуса допускается на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке или нотариально удостоверенного договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, либо закладной, которые содержат условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке;

реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание во внесудебном порядке, осуществляется в порядке, установленном статьей 56 Закона об ипотеке (т.е. путем продажи с публичных торгов, если иное не установлено Законом об ипотеке);

совершение регистрационных действий по внесению записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в отношении предмета ипотеки, на который обращено взыскание во внесудебном порядке, допускается на основании исполнительной надписи нотариуса в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Принимая во внимание положения пункта 4 статьи 3 Закона N 367-ФЗ просим разъяснить, применяются ли с 01.07.2014 специальные нормы, установленные Законом об ипотеке и статьей 25.4 Закона о регистрации о порядке государственной регистрации прав на предмет ипотеки, на который обращено взыскание во внесудебном порядке (в части возможности осуществления государственной регистрации прав при обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке только на основании исполнительной надписи нотариуса);

4) пунктом 4 статьи 336 ГК (в редакции Закона N 367-ФЗ) предусмотрено, что при заключении договора залога залогодатель обязан предупредить в письменной форме залогодержателя о всех известных ему к моменту заключения договора правах третьих лиц на предмет залога (вещных правах, правах, возникающих из договоров аренды, ссуды и т.п.); в случае неисполнения залогодателем этой обязанности залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или изменения условий договора залога, если иное не предусмотрено законом или договором.

Просим высказать позицию, является ли вышеназванное требование соблюденным, если соответствующие сведения о правах третьих лиц на предмет залога содержатся в договоре об ипотеке (в том числе в случаях, когда договор об ипотеке подписан представителем залогодержателя), либо это должен быть отдельный документ, подтверждающий уведомление залогодержателя о правах третьих лиц на предмет ипотеки;

5) в соответствии с пунктом 4 статьи 346 ГК (в редакции Закона N 367-ФЗ) в случае обращения залогодержателем взыскания на заложенное имущество вещные права, право, возникающее из договора аренды, иные права, возникающие из сделок по предоставлению имущества во владение или в пользование, которые предоставлены залогодателем третьим лицам без согласия залогодержателя, прекращаются с момента вступления в законную силу решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество или, если требование залогодержателя удовлетворяется без обращения в суд (во внесудебном порядке), с момента возникновения права собственности на заложенное имущество у его приобретателя при условии, что приобретатель не согласится с сохранением указанных прав.

По общему правилу в соответствии со статьей 16 Закона о регистрации государственная регистрация прав (прекращения прав) проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя. При этом государственная регистрация права проводится без заявления правообладателя при переходе права собственности на недвижимое имущество, права аренды недвижимого имущества или права участника долевого строительства в результате обращения залогодержателем взыскания на недвижимое имущество или указанные права либо в результате оставления залогодержателем за собой недвижимого имущества или указанных прав в связи с признанием повторных торгов несостоявшимися.

Просим высказать позицию о том, в каком порядке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним должны быть погашены в случае, указанном в статье 346 ГК, записи о правах третьих лиц на объект недвижимости. В частности, вправе ли приобретатель объекта недвижимости выразить свое несогласие с сохранением таких прав, представив в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявление о государственной регистрации прекращения данных прав;

6) согласно ГК (в редакции Закона N 367-ФЗ):

предметом залога могут быть имущественные права (требования), вытекающие из обязательства залогодателя (пункт 1 статьи 358.1);

в договоре залога права наряду с условиями, предусмотренными статьей 339 ГК, должны быть указаны обязательство, из которого вытекает закладываемое право, сведения о должнике залогодателя и сторона договора залога, у которой находятся подлинники документов, удостоверяющих закладываемое право (пункт 1 статьи 358.3);

залог права возникает с момента заключения договора залога, а при залоге будущего права с момента возникновения этого права (пункт 1 статьи 358.5).

В соответствии с пунктом 5 статьи 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества (право аренды), а также к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве.

Вместе с тем на основании пункта 1 статьи 339.1 ГК (в редакции Закона N 367-ФЗ) залог подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации в случае, если в соответствии с законом права, закрепляющие принадлежность имущества определенному лицу, подлежат государственной регистрации (статья 8.1) либо если предметом залога являются права участника (учредителя) общества с ограниченной ответственностью (статья 358.15).

При этом в соответствии с действующим законодательством право аренды и права требования участника долевого строительства, вытекающие из договора участия в долевом строительстве, регистрируются посредством государственной регистрации соответствующего договора.

Учитывая изложенное, просим разъяснить подлежат ли с 01.07.2014 государственной регистрации ипотека права аренды и ипотека права требования участника долевого строительства, вытекающего из договора участия в долевом строительстве;

7) согласно статье 354 ГК (в редакции Закона N 367-ФЗ):

залогодержатель без согласия залогодателя вправе передать свои права и обязанности по договору залога другому лицу с соблюдением правил, установленных главой 24 ГК;

передача залогодержателем своих прав и обязанностей по договору залога другому лицу допускается при условии одновременной уступки тому же лицу права требования к должнику по основному обязательству, обеспеченному залогом. Если иное не предусмотрено законом, при несоблюдении указанного условия залог прекращается.

Вместе с тем в силу статьи 47 Закона об ипотеке (в редакции Закона N 363-ФЗ, также вступающего в силу с 01.07.2014):

залогодержатель вправе осуществлять уступку прав (требований) по договору об ипотеке или по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству) любым третьим лицам, если законом или договором не предусмотрено иное;

если не доказано иное, уступка прав по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой обязательству (основному обязательству);

если договором не предусмотрено иное, к лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства.

В соответствии с пунктом 4 статьи 20 Закона об ипотеке государственная регистрация уступки прав по договору об ипотеке осуществляется по совместному заявлению бывшего и нового залогодержателей; для государственной регистрации уступки прав должны быть представлены договор уступки прав и документ об уплате государственной пошлины.

Учитывая положения статьи 28 Закона об ипотеке, просим разъяснить, должны ли быть на государственную регистрацию уступки прав по договору об ипотеке представлены документы, подтверждающие уступку прав по основному обязательству.

2. Статьей 5 Закона N 379-ФЗ внесены изменения (вступают в силу с 01.07.2014) в том числе в статью 27.3 Федерального закона от 22.04.1996 N 39-ФЗ "О рынке ценных бумаг" (далее - Закон о РЦБ), в соответствии с которой:

если исполнение обязательств по облигациям обеспечивается залогом недвижимого имущества (ипотекой), государственная регистрация ипотеки осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, после государственной регистрации выпуска таких облигаций;

для государственной регистрации ипотеки вместо договора об ипотеке и его копии, а также документа, подтверждающего возникновение обеспеченного ипотекой обязательства, представляются зарегистрированное Банком России решение о выпуске облигаций, обеспеченных ипотекой, и копия этого решения;

при государственной регистрации ипотеки в качестве сведений о первоначальном залогодержателе регистрационная запись об ипотеке в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество должна содержать государственный регистрационный номер выпуска облигаций и дату его государственной регистрации, а также указание на то, что залогодержателями являются владельцы облигаций выпуска с указанным государственным регистрационным номером;

запись об ипотеке погашается на основании заявления залогодателя, к которому прилагаются документы, подтверждающие прекращение ипотеки, а в случае признания выпуска облигаций, обеспеченных ипотекой, несостоявшимся прилагается документ, подтверждающий принятие Банком России решения о признании соответствующего выпуска облигаций несостоявшимся;

в случае, если федеральным законом установлены требования о государственной регистрации договора об ипотеке, такие требования считаются соблюденными при условии государственной регистрации решения о выпуске облигаций, обеспеченных ипотекой, органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество;

в случае, если федеральным законом или соглашением сторон установлены требования о нотариальной форме договора об ипотеке, такие требования считаются соблюденными при условии нотариального удостоверения решения о выпуске облигаций, обеспеченных ипотекой.

В соответствии со статьей 20 Закона об ипотеке государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке, осуществляется на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя; государственная регистрация ипотеки, возникающей в силу нотариально удостоверенного договора об ипотеке, может осуществляться также на основании заявления нотариуса, удостоверившего договор об ипотеке.

Перечень оснований прекращения залога установлен статьей 352 ГК (в редакции Закона N 367-ФЗ). Порядок погашения регистрационной записи об ипотеке урегулирован статьей 25 Закона об ипотеке.

Поскольку Закон о РЦБ не содержит специальных положений, просим разъяснить:

кто вправе обращаться с заявлением о государственной регистрации ипотеки на основании решения о выпуске облигаций, обеспеченных ипотекой, учитывая, что круг лиц - залогодержателей является неопределенным;

какой документ подтверждает прекращение ипотеки, возникшей на основании решения о выпуске облигаций, обеспеченных ипотекой (за исключением случаев признания соответствующего выпуска облигаций несостоявшимся).

Заместитель руководителя

Г.Ю.ЕЛИЗАРОВА