XIII. Особенности внесения в Единый государственный реестр прав записей о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества

XIII. Особенности внесения в Единый государственный реестр

прав записей о государственной регистрации договора участия

в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений)

прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым

строительством объектов недвижимого имущества

128. Запись о договоре участия в долевом строительстве вносится в подраздел III-4 раздела Единого государственного реестра прав, открытого на принадлежащий застройщику на праве собственности или находящийся у него в аренде, субаренде либо безвозмездном пользовании земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества.

В записи подраздела III-4 о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве указываются:

предмет сделки: слова "объект долевого строительства", а также его описание согласно договору участия в долевом строительстве, в том числе местоположение, наименование (назначение) строящегося объекта (например, "двухкомнатная квартира"), номер этажа (в том числе подземного), на котором будет находиться объект (если объект входит в состав строящегося многоквартирного дома или иного многоэтажного здания, в том числе здания, имеющего подземную этажность), и номер объекта (например, номер квартиры), если они определены договором, площадь объекта;

цена сделки: определенная договором участия в долевом строительстве цена;

лицо, права которого ограничиваются (обременяются): предусмотренные пунктом 17 настоящих Правил сведения о стороне договора - застройщике;

лицо, в пользу которого ограничиваются (обременяются) права: предусмотренные пунктом 17 настоящих Правил сведения о стороне договора - участнике долевого строительства;

документы-основания: реквизиты договора участия в долевом строительстве;

условия сделки: существенные условия договора участия в долевом строительстве, не отраженные в данной записи, - срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, сроки и порядок уплаты цены договора, гарантийный срок на объект долевого строительства, способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (в том числе реквизиты договора поручительства и наименование поручителя либо реквизиты договора страхования гражданской ответственности застройщика и наименование общества взаимного страхования или страховой организации).

В запись, содержащую особые отметки регистратора, к подразделу III-4 вносятся слова: "Земельный участок (право аренды либо субаренды земельного участка), создаваемый объект недвижимого имущества, в состав которого входит объект долевого строительства, на основании федерального закона находятся в залоге у ...", далее указываются фамилия, имя и отчество (отчество - при наличии) физического лица (наименование юридического лица), являющегося участником долевого строительства по регистрируемому договору участия в долевом строительстве.

129. При изменении договора участия в долевом строительстве на основании соглашения сторон договора заполняются:

запись подраздела III-4 Единого государственного реестра прав;

запись об изменениях, располагаемая за записью подраздела III-4 о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Если условия соглашения об изменении договора не приводят к изменению записи подраздела III-4, то запись об изменениях к подразделу III-4, в котором содержится запись о договоре участия в долевом строительстве, не заполняется.

При изменении договора участия в долевом строительстве на основании решения суда заполняется запись об изменениях, располагаемая за записью подраздела III-4. Если определенные в решении суда изменения договора не приводят к изменению записи подраздела III-4, то при описании содержания изменений в записи об изменениях указываются изменения договора участия в долевом строительстве, установленные решением суда.

При изменении договора участия в долевом строительстве запись в подразделе III-4 о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве не погашается.

130. Государственная регистрация расторжения (прекращения) договора участия в долевом строительстве осуществляется посредством погашения регистрационной записи в подразделе III-4 в порядке, установленном разделом VI настоящих Правил. При расторжении договора участия в долевом строительстве на основании соглашения сторон договора также заполняется запись подраздела III-4.

131. Государственная регистрация ипотеки земельного участка (залога права аренды, субаренды земельного участка), на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, возникшей на основании закона, осуществляется в подразделе III-2. В записи подраздела III-2 указываются:

в отношении номера регистрации - номер государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства (далее - первый договор участия в долевом строительстве);

в отношении предмета ипотеки - либо слова "земельный участок и строящийся на нем ... (далее указываются слова "многоквартирный дом" и (или) наименование (вид) иного объекта недвижимого имущества)", либо слова "право аренды земельного участка согласно договору аренды ... (далее указываются дата и номер договора) и строящийся на нем ... (далее указываются слова "многоквартирный дом" и (или) наименование (вид) иного объекта недвижимого имущества)", либо "право субаренды земельного участка согласно договору субаренды ... (далее указываются дата и номер договора) и строящийся на нем ... (далее указываются слова "многоквартирный дом" и (или) наименование (вид) иного объекта недвижимого имущества)";

в отношении срока - дата государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве и предусмотренный данным договором срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

в отношении залогодателя - предусмотренные пунктом 17 настоящих Правил данные стороны договора участия в долевом строительстве - застройщика (собственника или арендатора, субарендатора земельного участка);

в отношении залогодержателя - слова "участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве";

в отношении документов-оснований - реквизиты первого договора участия в долевом строительстве, дата и номер его регистрации.

В записи, содержащей особые отметки регистратора, к подразделу III-2 указываются номера подраздела и записи о государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве.

В запись, содержащую особые отметки регистратора, к подразделу II-1 раздела Единого государственного реестра прав, в котором зарегистрировано право собственности застройщика (залогодателя) на земельный участок (или к подразделу III-1 раздела Единого государственного реестра прав, в который внесена запись об аренде, субаренде земельного участка), вносится запись "Залог в силу закона", а также указываются номера подраздела и записи этого подраздела об ипотеке, возникшей на основании закона.

132. Государственная регистрация договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве осуществляется посредством внесения в подраздел III-4 запаси о сделке уступки прав по договору участия в долевом строительстве. При этом также заполняется запись об изменениях, располагаемая за записью подраздела III-4 о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

В записи подраздела III-4 о государственной регистрации договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве указываются:

в отношении предмета сделки - слова "Право требования на ...", далее указываются сведения, аналогичные сведениям соответствующей записи подраздела III-4 о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве;

в отношении цены сделки - определенная договором уступки цена;

в отношении лица, права которого ограничиваются (обременяются), - предусмотренные пунктом 17 настоящих Правил сведения об участнике долевого строительства, уступившем свои права;

в отношении лица, в пользу которого ограничиваются (обременяются) права, - предусмотренные пунктом 17 настоящих Правил сведения о новом участнике долевого строительства;

в отношении документов-оснований - реквизиты договора уступки прав;

в отношении условий сделки - существенные условия договора уступки прав, не указанные в иных графах данного подраздела.

Запись в подразделе III-4 о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве не погашается.

В записи об изменениях, располагаемой за записью подраздела III-4 о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, указываются:

содержание изменений - слова "совершена уступка прав требования в пользу ..." и сведения о новом участнике долевого строительства в соответствии с пунктом 17 настоящих Правил;

документы-основания - реквизиты сделки об уступке прав по договору участия в долевом строительстве, а также номера подраздела и записи о государственной регистрации сделки об уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве.

133. Государственная регистрация права собственности застройщика на объект незавершенного строительства (многоквартирный дом, иной объект недвижимого имущества), строительство (создание) которого осуществляется с привлечением денежных средств участников долевого строительства, производится в подразделе II-1 раздела Единого государственного реестра прав, открытого на указанный объект недвижимого имущества в связи с проведением государственной регистрации права застройщика на данный объект недвижимого имущества.

Описание объекта незавершенного строительства осуществляется в подразделе I-7, в котором в отношении наименования объекта указываются слова "незавершенный строительством ...", далее указываются слова "многоквартирный дом" и (или) наименование (вид) иного объекта недвижимого имущества, строительство (создание) которого осуществляется с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

В целях государственной регистрации, возникшей на основании закона ипотеки на объект незавершенного строительства (многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимого имущества), строительство (создание) которого осуществляется с привлечением денежных средств участников долевого строительства, заполняется запись подраздела III-2, в которой указываются:

номер регистрации, сформированный на основании и в связи с принятием заявления на государственную регистрацию ипотеки в силу закона;

срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, предусмотренный первым договором участия в долевом строительстве (соглашением об изменении договора);

сведения о залогодателе - предусмотренные пунктом 17 настоящих Правил данные стороны договора участия в долевом строительстве - застройщика;

сведения о залогодержателе - слова "участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве";

документы-основания - реквизиты, дата и номер регистрации первого договора участия в долевом строительстве.

В записи, содержащей особые отметки регистратора, к подразделу III-2 указываются номера подраздела Единого государственного реестра прав и записи этого подраздела о первом договоре участия в долевом строительстве.

В запись, содержащую особые отметки регистратора, к подразделу II-1 раздела Единого государственного реестра прав, открытого на объект незавершенного строительства, строительство (создание) которого осуществляется с привлечением денежных средств участников долевого строительства, содержащий запись о праве собственности залогодателя (застройщика), вносится запись "Залог в силу закона", а также указываются номера подраздела данного раздела и записи об ипотеке в силу закона.

Указанный в настоящем пункте раздел Единого государственного реестра прав, открытый на объект незавершенного строительства, закрывается не ранее проведения государственной регистрации прав собственности всех участников долевого строительства на объекты долевого строительства либо в случае ликвидации объекта недвижимости.

134. Государственная регистрация права собственности застройщика на не являющееся объектом долевого строительства жилое или нежилое помещение, входящее в состав введенного в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, производится в подразделе II-1 разделов Единого государственного реестра прав, открытых на указанный объект недвижимого имущества.

Абзацы второй - восьмой исключены. - Приказ Минэкономразвития России от 26.03.2015 N 169.

135. Государственная регистрация права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства осуществляется в подразделе II-1 раздела Единого государственного реестра прав, открытого на указанный объект недвижимого имущества.

При этом в записи подраздела II-1 в отношении документов-оснований указываются:

реквизиты разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, в состав которого входит объект долевого строительства, права на который регистрируются в данном подразделе;

реквизиты, дата и номер государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (сделки об уступке требований по договору, если таковая сделка была совершена), реквизиты передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщиком участнику долевого строительства.

Если за государственной регистрацией права на объект долевого строительства обратился правопреемник стороны договора участия в долевом строительстве - участника долевого строительства (например, наследник), то в записи подраздела II-1 в отношении документов-оснований дополнительно указываются наименование и реквизиты документа, подтверждающего правопреемство (например, свидетельства о праве на наследство).

При наличии в Едином государственном реестре прав записей об ипотеке прав требования участника долевого строительства на объект долевого строительства, возникшей в силу закона или на основании договора об ипотеке со статусом "актуальная", записи об ипотеке переносятся в запись подраздела III-2 раздела Единого государственного реестра прав, открытого на указанный объект недвижимости, в порядке, предусмотренном пунктом 51 настоящих Правил:

в записи подраздела III-2 указывается в отношении номера регистрации - номер государственной регистрации ипотеки права требования участника долевого строительства; в отношении предмета ипотеки - сведения об объекте долевого строительства в соответствии с пунктами 31 - 34 настоящих Правил;

в записи, содержащей особые отметки регистратора, к подразделу III-2 Единого государственного реестра прав указываются - слова "дата регистрации" и дата государственной регистрации ипотеки права требования участника долевого строительства.

136. При внесении в Единый государственный реестр прав первой записи о государственной регистрации права на жилое или нежилое помещение, входящее в состав введенного в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства (права участника долевого строительства на объект долевого строительства или права застройщика на указанное помещение) в записи, содержащие особые отметки регистратора, ко всем записям со статусом "актуальная" подраздела III-4 Единого государственного реестра прав о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве вносятся слова: "С ... (указывается дата разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости) до даты передачи объекта долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства". Каждая такая запись погашается одновременно с проведением государственной регистрацией права соответствующего участника долевого строительства на соответствующий объект долевого строительства с указанием кадастрового номера, которым идентифицирован соответствующий раздел Единого государственного реестра прав, а также даты и номера государственной регистрации права данного участника долевого строительства на такой объект долевого строительства.

Если жилое или нежилое помещение входит в состав введенного в эксплуатацию многоквартирного дома, расположенного на земельном участке, сформированном (предоставленном) для строительства исключительно такого многоквартирного дома и принадлежащего застройщику на праве собственности, также осуществляются следующие действия:

формируется объединенный раздел Единого государственного реестра прав в соответствии с разделом XIX настоящих Правил, в состав которого включаются раздел Единого государственного реестра прав, относящийся к земельному участку, на котором расположен многоквартирный дом. На основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, а при отсутствии в нем такой информации, на основании проектной декларации в подраздел I-2, содержащий описание многоквартирного дома и помещаемый в начале подраздела I объединенного раздела Единого государственного реестра прав, вносятся сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме;

запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в порядке, предусмотренном разделом VI настоящих Правил. Одновременно в подраздел II-1 раздела Единого государственного реестра прав, открытого на земельный участок, вносится запись о государственной регистрации права общей долевой собственности участника долевого строительства и застройщика (иного лица, в том числе публичного образования, которому такой земельный участок принадлежит на праве собственности). При этом в записи о государственной регистрации права общей долевой собственности застройщика при указании размера доли в праве вносятся либо слова "доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений, не переданных участникам долевого строительства" либо слова "доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений, не переданных участникам долевого строительства, а также помещений", далее указываются сведения о помещении (помещениях), принадлежащем застройщику;

в запись подраздела III-2 о государственной регистрации ипотеки земельного участка вносятся изменения в соответствии с разделом VII настоящих Правил в части описания предмета ипотеки путем указания: "доля в праве на земельный участок под многоквартирным домом, размер которой пропорционален размеру общей площади помещений, не переданных участникам долевого строительства, а также помещений, принадлежащих застройщику", а также залогодержателя: "участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, которым не переданы объекты долевого строительства".

Если земельный участок принадлежит на праве собственности иному лицу (не застройщику), в том числе публичному образованию, и используется застройщиком на праве аренды (субаренды, безвозмездного пользования), осуществляются следующие действия:

формируется объединенный раздел Единого государственного реестра прав в соответствии с разделом XIX настоящих Правил, в состав которого включаются раздел Единого государственного реестра прав, относящийся к земельному участку, на котором расположен многоквартирный дом. На основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, а при отсутствии в нем такой информации, на основании проектной декларации в подраздел I-2, содержащий описание многоквартирного дома и помещаемый в начале подраздела I объединенного раздела Единого государственного реестра прав, вносятся сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме;

запись о государственной регистрации права собственности на земельный участок погашается на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в порядке, предусмотренном разделом VI настоящих Правил. Одновременно в подраздел II-1 раздела Единого государственного реестра прав, открытого на земельный участок, вносится запись о государственной регистрации права общей долевой собственности участника долевого строительства и прежнего собственника земельного участка. При этом в записи о государственной регистрации права общей долевой собственности прежнего собственника при указании размера доли в праве вносятся либо слова "доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений, не переданных участникам долевого строительства" либо слова "доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений, не переданных участникам долевого строительства, а также помещений", далее указываются сведения о помещении, принадлежащем соответствующему лицу (в том числе застройщику). Если собственность на земельный участок не разграничена, в Единый государственный реестр прав запись о государственной регистрации права общей долевой собственности прежнего собственника не вносится;

в запись подраздела III-2 о государственной регистрации ипотеки права аренды (субаренды) земельного участка вносятся изменения в соответствии с разделом VII настоящих Правил в части залогодержателя: "участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, которым не переданы объекты долевого строительства".

Записи о государственной регистрации права общей долевой собственности застройщика, иного лица (не участника долевого строительства), о государственной регистрации договора аренды (субаренды, безвозмездного пользования) погашаются в порядке, предусмотренном разделом VI настоящих Правил с указанием в качестве документа-основания представленного правообладателем (арендатором) заявления о государственной регистрации прекращения права, ограничения (обременения) права. Такие записи погашаются не ранее погашения регистрационных записей об ипотеке в отношении всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

137. Регистрационная запись об ипотеке, возникшей на основании закона, залогодержателями по которой являются участники долевого строительства, содержащаяся в подразделе III-2 раздела Единого государственного реестра прав, открытого на объект незавершенного строительства, в котором было зарегистрировано право собственности застройщика на данный объект, погашается не ранее погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Запись об ипотеке земельного участка, на котором осуществлялось строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, внесенная в запись, содержащую особые отметки регистратора, раздела Единого государственного реестра прав, открытого на данный участок, погашается не ранее погашения регистрационных записей об ипотеке в отношении всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Погашение указанных записей осуществляется в соответствии с разделом VI настоящих Правил.