Независимая оценка

Данный метод основан на использовании зависимостей между характеристиками оцененных основных фондов (учетные стоимости, возраст) и их рыночной стоимостью. Зависимости получаются в результате анализа оцененных независимыми оценщиками основных фондов.

До настоящего времени практическое внедрение в России расчета текущей рыночной стоимости запасов основных фондов было затруднено. Осложнена оценка объектов, оставшихся от плановой экономики, затраты на воспроизводство которых, выраженные в современных ценах, значительны, а возможности получения доходов от их эксплуатации в условиях рыночной экономики низки; небольшие объемы сделок с основными фондами на вторичном рынке обостряют проблему сравнимости характеристик продаваемых и имеющихся объектов; отсутствие данных о доходах, получаемых от эксплуатации основных фондов, сдачи в аренду, сдерживает их оценку доходным методом.

В настоящее время развитие рынка жилой недвижимости позволило Росстату разработать методику и провести экспериментальные расчеты текущей рыночной стоимости жилых зданий. При этом применялся сравнительный подход, т.е. метод, основанный на использовании данных о ценах на вторичном рынке жилья.

Для расчетов использовались данные о жилищном фонде, представляемые организациями технического учета и технической инвентаризации, и данные выборочного обследования уровня цен на рынке жилья, представляемые юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями, осуществляющими операции с недвижимостью в территориальных центрах и отдельных городах субъектов Российской Федерации.

Расчет рыночной стоимости жилых зданий осуществлялся путем перемножения соответствующей площади жилых зданий, распределенной по двум признакам - по материалу стен и году постройки, на соответствующие цены отдельно в многоквартирных домах и индивидуальных домах. Расчет велся отдельно для городских и сельских населенных пунктов.

Средняя цена индивидуального дома, а также жилых зданий, находящихся в сельских населенных пунктах, определялись путем применения к наблюдаемым ценам поправочных коэффициентов, которые в свою очередь рассчитывались по соответствующим соотношениям стоимости строительства одного квадратного метра площади жилых домов, сложившейся у юридических и у физических лиц, в городской и сельской местности. Полученные результаты расчетов рыночной стоимости жилых зданий корректировались на стоимость аварийного и ветхого жилищного фонда. Оценка рыночной стоимости аварийного жилищного фонда принималась со скидкой, вплоть до его утилизационной стоимости.

В результате произведенных расчетов рыночная стоимость жилого фонда значительно превысила его балансовую стоимость.

Расчет был проведен по всему жилому фонду Российской Федерации, а также с выделением жилого фонда, находящегося в собственности граждан (физических лиц). Получены результаты расчета на федеральном уровне по среднероссийским показателям, а также результаты, скорректированные на соотношение региональных и федеральных данных.

Что касается потребления основного капитала, в Руководстве ОЭСР рекомендуется рассчитывать его методом непрерывной инвентаризации. Этот метод применяется в Росстате, но на основании данных бухгалтерского учета по балансовой стоимости. До 2011 года потребление основного капитала оценивалось в целом по жилым и нежилым зданиям на уровне порядка 2%. Впервые оценка уровня потребления основного капитала по рыночной стоимости жилых зданий была получена за 2011 год и составила 1,72%, за 2012 год - 1,83%. Для проведения экспериментального расчета, пока не получена оценка этого показателя за предыдущие годы, коэффициент потребления основного капитала () был взят на уровне 2011 года.

Соответственно, объем потребления основного капитала за рассматриваемый период: