ОСОБОЕ МНЕНИЕ

СУДЬИ КОНСТИТУЦИОННОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

В.Г. ЯРОСЛАВЦЕВА ПО ПОСТАНОВЛЕНИЮ КОНСТИТУЦИОННОГО СУДА

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ ОТ 24 МАРТА 2015 ГОДА N 5-П ПО ДЕЛУ

О ПРОВЕРКЕ КОНСТИТУЦИОННОСТИ СТАТЬИ 19 ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА

"О ВВЕДЕНИИ В ДЕЙСТВИЕ ЖИЛИЩНОГО КОДЕКСА РОССИЙСКОЙ

ФЕДЕРАЦИИ" В СВЯЗИ С ЖАЛОБОЙ ГРАЖДАНИНА А.М. БОГАТЫРЕВА

Согласно статье 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

Постановлением Конституционного Суда Российской Федерации от 24 марта 2015 года N 5-П статья 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" признана не соответствующей Конституции Российской Федерации, ее статьям 19 (части 1 и 2), 35 (части 1 - 3), 40 (часть 1), 46 (часть 1) и 55 (часть 3), в той мере, в какой на основании содержащейся в ней нормы разрешается вопрос о возможности сохранения права пользования жилым помещением в доме жилищно-строительного кооператива за лицами, которые были включены в ордер на его предоставление, в случае обращения взыскания на данное жилое помещение как на заложенное имущество и его реализации с публичных торгов, что в системе сохраняющего неопределенность правового регулирования препятствует эффективной судебной защите прав и законных интересов собственника (приобретателя) жилого помещения, который при заключении договора купли-продажи не знал и не должен был знать о наличии права пользования приобретаемым им жилым помещением у членов семьи его прежнего собственника.

Полагаю, что статья 19 указанного Федерального закона, находясь в нормативном единстве в системе действующего правового регулирования, не противоречит Конституции Российской Федерации по следующим основаниям.

1. Как следует из материалов дела, между С.В. Тарановой (заемщик, залогодатель) и С.Ф. Тарановым (заемщик), с одной стороны, и М.В. Борисенко (заимодавец, залогодержатель), с другой стороны, 11 февраля 2009 года был заключен договор займа, удостоверенный нотариусом, с одновременным залогом недвижимого имущества (ипотекой) - квартиры, зарегистрированной в управлении Федеральной регистрационной службы 16 февраля 2009 года.

В частности, в пункте 1.10 данного договора указано, что на момент подписания договора в квартире были зарегистрированы "залогодатель, заемщик", а также О.С. Таранова, Г.А. Гурьянов, А.Г. Гурьянова (2007 года рождения).

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах отдельного лица на имеющиеся у него объекты недвижимого имущества было зарегистрировано ограничение (обременение) права - ипотека (квартира) с 16 февраля 2009 года по 12 февраля 2010 года, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 16 февраля 2009 года сделана запись регистрации N 78-78-01/0065/2009-643, залогодержателем являлся Борисенко Максим Валерьевич.

Следовательно, залогодержатель был надлежащим образом осведомлен об обременении заложенного имущества - квартиры, так как помимо залогодателя и заемщика С.Ф. Таранова в квартире были зарегистрированы и проживали бывшие члены семьи залогодателя - О.С. Таранова (Гурьянова), ее муж Г.А. Гурьянов и их малолетняя дочь А.Г. Гурьянова (2007 года рождения).

В связи с неисполнением обязательств по возврату займа, заочным решением Невского районного суда города Санкт-Петербурга от 26 мая 2011 года были удовлетворены исковые требования, предъявленные к гражданам С.В. Тарановой и С.Ф. Таранову, об обращении взыскания на заложенное ими имущество - спорную квартиру и определен способ ее реализации - продажа с публичных торгов. Право собственности гражданки С.В. Тарановой на спорную квартиру, расположенную в доме жилищно-строительного кооператива, было зарегистрировано 1 декабря 1993 года на основании справки жилищно-строительного кооператива о выплате ею паевого взноса полностью. Вместе с ней в ордер на предоставление квартиры были включены ее супруг, С.Ф. Таранов, и дочь, О.С. Таранова (впоследствии Гурьянова); в квартире зарегистрированы и проживают С.В. Таранова и С.Ф. Таранов, О.С. Гурьянова с супругом Г.А. Гурьяновым и детьми А.Г. Гурьяновой (2007 года рождения) и А.Г. Гурьяновым (2012 года рождения).

28 ноября 2012 года между гражданином А.М. Богатыревым и Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в лице организатора торгов - ОАО "Заслон" по результатам торгов по продаже арестованного имущества был заключен договор купли-продажи трехкомнатной квартиры в городе Санкт-Петербурге, на основании которого была сделана соответствующая запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Решением Невского районного суда города Санкт-Петербурга от 17 октября 2013 года были удовлетворены исковые требования А.М. Богатырева к супругам С.В. Тарановой и С.Ф. Таранову о признании их утратившими право пользования жилым помещением, снятии их с регистрационного учета и выселении. В части удовлетворения тех же требований, предъявленных к их дочери О.С. Гурьяновой, ее супругу Г.А. Гурьянову и детям А.Г. Гурьяновой (2007 года рождения) и А.Г. Гурьянову (2012 года рождения), со ссылкой в том числе на статью 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" было отказано.

Апелляционным определением Санкт-Петербургского городского суда от 30 января 2014 года данное решение отменено в части требований к Г.А. Гурьянову (зарегистрированному в квартире в 2006 году), поскольку, как установил суд, спорное жилое помещение предоставлялось С.В. Тарановой без учета Г.А. Гурьянова, в связи с чем он был также признан утратившим право пользования спорным жилым помещением и выселен. В остальной части решение оставлено без изменения. Судебная коллегия, в частности, указала, что О.С. Гурьянова приобрела равное с собственником право пользования спорным жилым помещением с 1993 года, которое не прекращается при переходе права собственности на квартиру к А.М. Богатыреву. Согласно определению суда апелляционной инстанции, несовершеннолетние дети О.С. Гурьяновой проживают вместе с матерью в спорной квартире и доказательств наличия иного жилого помещения для их проживания нет. Суд также указал на отсутствие доказательств того, что О.С. Гурьянова знала о залоге квартиры и давала согласие на заем денежных средств под ее залог, а также подчеркнул, что она не привлекалась к участию в деле об обращении взыскания на заложенное имущество. По мнению суда, в этой ситуации является обоснованным отказ и в удовлетворении требований о признании несовершеннолетних А.Г. Гурьянова и А.Г. Гурьяновой утратившими право пользования жилым помещением.

2. Конституция Российской Федерации гарантирует каждому свободу экономической деятельности, включая свободу договоров, право иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами, признание и защиту указанных прав и свобод, в том числе судебную защиту, реализуемую на основе равенства всех перед законом и судом (статья 8; статья 19, части 1 и 2; статья 35, части 1 и 2; статья 45, часть 1; статья 46, часть 1).

Из названных положений Конституции Российской Федерации, предопределяющих правовое положение участников гражданского оборота, в том числе при осуществлении сделок с недвижимым имуществом, во взаимосвязи с ее статьями 15 (часть 2) и 17 (часть 3) вытекает требование о необходимости соотнесения принадлежащего лицу права собственности с правами и свободами других лиц, которое означает в том числе, что собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, если они не противоречат закону, и иным правовым актам и не нарушают права и законные интересы других лиц (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 22 апреля 2011 года N 5-П).

При этом согласно Конституции Российской Федерации (статья 7, часть 1) Российская Федерация - социальное государство, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека. Данное положение получило свое развитие в статье 40 Конституции Российской Федерации, закрепляющей право каждого на жилище (часть 1) и обязывающей органы государственной власти и органы местного самоуправления создавать условия для его осуществления (часть 2).

Конституционные цели социальной политики Российской Федерации, обусловленные признанием высшей ценностью человека, а также его прав и свобод, которыми определяется смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и которые обеспечиваются правосудием (статьи 2 и 18 Конституции Российской Федерации), предполагают такое правовое регулирование отношений по владению, пользованию и распоряжению объектами жилищного фонда, которое гарантировало бы каждому реализацию конституционного права на жилище (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 3 ноября 2006 года N 455-О).

По смыслу названных положений Конституции Российской Федерации во взаимосвязи с положениями ее статей 17 (часть 3) и 55 (части 1 и 3), необходимость ограничений федеральным законом прав владения, пользования и распоряжения жилым помещением предопределяется целями защиты конституционно значимых ценностей. В том числе прав и законных интересов других лиц. Это означает, что регламентация права собственности на жилое помещение, как и прав и обязанностей иных лиц, законно владеющих и пользующихся жилым помещением, в том числе при переходе права собственности на жилое помещение, должна осуществляться на основе баланса интереса всех участников соответствующих правоотношений.

3. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении урегулированы статьей 31 Жилищного кодекса Российской Федерации. Проживающие совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении лица - члены семьи собственника жилого помещения - его супруг, а также дети и родители, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане, которые могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи (часть 1 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации), - имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи.

С 1 июля 1990 года (с момента введения в действие Закона СССР от 6 марта 1990 года N 1305-1 "О собственности в СССР") факт полного внесения паевого взноса наделяет члена жилищного или жилищно-строительного кооператива правом собственности на жилое помещение, в котором он проживает. Впоследствии соответствующая норма была закреплена в Законе РСФСР от 24 декабря 1990 года N 443-1 "О собственности в РСФСР", а также в Гражданском кодексе Российской Федерации, в силу пункта 4 статьи 218 которого член жилищного или жилищно-строительного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, предоставленную этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на занимаемое ими жилое помещение. Данное право, таким образом, возникает у них - в отличие от приватизации жилого помещения - в силу прямого указания закона.

Исходя из этого гражданка О.С. Гурьянова (дочь Тарановых), будучи зарегистрированной (прописанной) в спорной квартире при ее предоставлении в 1993 году, с этого времени приобрела право пользования указанным помещением. О.С. Гурьянова вселена на основании ордера, зарегистрирована и проживает в данной квартире на законных основаниях, приобрела право пользования указанной квартирой. При этом следует учитывать, что в соответствии с пунктом 2 статьи 20 ГК Российской Федерации место жительства лиц, не достигших 14 лет, определяется местом жительства их законных представителей - в данном случае их родителей.

Что касается прав членов семьи собственника жилого помещения в доме жилищного или жилищно-строительного кооператива, то их содержание жилищным законодательством не определено. Однако сложившаяся правоприменительная практика в случае отчуждения жилого помещения защищает эти права наравне с правами членов семьи собственника жилого помещения, отказавшихся от приватизации в его пользу, исходя из того что члены семьи лица, принятого в члены жилищно-строительного кооператива, приобретали право пользования предоставленным ему по ордеру жилым помещением, основанное на решении общего собрания членов кооператива, утвержденном исполнительным комитетом районного, городского, районного в городе Совета народных депутатов, и сохраняли это право в дальнейшем, если после их вселения выданный ордер не был признан недействительным по основаниям, предусмотренным законом (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 года N 11-КГ12-2).

В указанном Определении также разъясняется, что "собственник жилого помещения вправе требовать выселения лиц, перечисленных в части 1 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации, если они были вселены им в жилое помещение в качестве членов его семьи и семейные отношения между ними впоследствии были прекращены", однако же, если лица в спорное жилое помещение в качестве членов семьи не вселялись, а приобрели самостоятельное право пользования им (в частности, на основании ордера, в котором они были указаны), то положения части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации применению не подлежат.

Соответственно, именно с равным правом на участие в приватизации жилого помещения всех лиц, занимающих жилое помещение по договору социального найма, обусловленным равным правом пользования жилым помещением, имевшимся у нанимателя по договору социального найма и членов (бывших членов) семьи до приватизации жилого помещения (части 2 и 4 статьи 69 Жилищного кодекса Российской Федерации), и зависимостью реализации права на приватизацию от согласия всех лиц, занимающих жилое помещение по договору социального найма, достигнутого исходя из сохранения в будущем права пользования приватизированным жилым помещением за лицами, отказавшимися от участия в приватизации, в том числе в случае прекращения семейных отношений с собственником приватизированного жилого помещения, связано включение данного законоположения в статью 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации".

Как отметил Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 2 июля 2013 года N 1033-О, бывшие члены семьи собственника, отказавшиеся от участия в приватизации, сохраняют право постоянного (бессрочного) пользования данным жилым помещением и осуществляют его на условиях, предусмотренных жилищным законодательством; гражданам, проживающим совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, предоставляется право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между ними, и право требовать устранения нарушения своих прав на жилое помещение от любых лиц, включая собственника такого помещения.

Таким образом, практика судов, исключающая применение части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 292 ГК Российской Федерации к правоотношениям с участием членов семьи члена жилищно-строительного кооператива, включенных в ордер, оправдана необходимостью защиты их жилищных прав, так как за данными лицами признается право проживания, независимое от права собственности и сохраняющееся при переходе последнего к иному лицу.

Соответственно, сохранение за членами семьи члена жилищно-строительного кооператива, включенными в ордер на квартиру, предоставленную в соответствии с ранее действовавшим законодательством, права пользования на жилое помещение при прекращении семейных отношений или переходе права собственности на квартиру само по себе не позволяет ставить вопрос о нарушении конституционных прав собственников жилых помещений.

3.1. Вопрос, связанный с возможностью прекращения права пользования жилым помещением членов семьи участника жилищно-строительного кооператива, включенных в ордер на квартиру, а также членов их семьи при переходе права собственности на жилое помещение, ставился ранее в жалобе гражданки Е.С. Майер, в принятии к рассмотрению которой было отказано Определением Конституционного Суда Российской Федерации от 24 сентября 2013 года N 1281-О. В этом случае к заявительнице на основании договора дарения перешло право собственности на жилое помещение, приобретенное прежним собственником как членом жилищно-строительного кооператива. Е.С. Майер обратилась с требованиями о прекращении права пользования, выселении и снятии с регистрационного учета к ряду ответчиков: гражданке, включенной в ордер на квартиру, предоставленную члену жилищно-строительного кооператива, а также членам ее семьи. В удовлетворении требований было отказано, причем, как посчитал суд, члены семьи включенной в ордер ответчицы приобрели самостоятельное право пользования жилым помещением.

При этом необходимо учитывать правовую позицию, изложенную в Постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 8 июня 2010 года N 13-П по делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 ГК Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой, которым пункт 4 статьи 292 ГК Российской Федерации в части, определяющей порядок отчуждения жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника данного жилого помещения, если при этом затрагиваются их права или охраняемые законом интересы, признан не соответствующим Конституции Российской Федерации, ее статьям 38 (часть 2), 40 (часть 1), 46 (часть 1) и 55 (части 2 и 3), в той мере, в какой содержащееся в нем регулирование - по смыслу, придаваемому ему сложившейся правоприменительной практикой, - не позволяет при разрешении конкретных дел, связанных с отчуждением жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, обеспечивать эффективную государственную, в том числе судебную, защиту прав тех из них, кто формально не отнесен к находящимся под опекой или попечительством или к оставшимся (по данным органа опеки и попечительства на момент совершения сделки) без родительского попечения, но либо фактически лишен его на момент совершения сделки по отчуждению жилого помещения, либо считается находящимся на попечении родителей, притом, однако, что такая сделка - вопреки установленным законом обязанностям родителей - нарушает права и охраняемые законом интересы несовершеннолетнего.

Пункт 2 статьи 292 ГК Российской Федерации, как указывал неоднократно Конституционный Суд Российской Федерации, не может рассматриваться как несовместимый с конституционными принципами правового регулирования владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями и не обеспечивающий защиту конституционного права на жилище. Права членов семьи бывшего собственника жилого помещения должны рассматриваться в общей системе действующего правового регулирования как получающие защиту наряду с конституционным правом собственности; признание приоритета прав собственника жилого помещения либо проживающих в этом помещении нанимателей, как и обеспечение взаимного учета их интересов, зависит от установления и исследования всех обстоятельств, имеющих значение при разрешении конкретного спора (определения от 3 ноября 2006 года N 455-О, от 21 апреля 2011 года N 452-О-О, от 18 октября 2012 года N 1837-О и др.). Данная позиция была воспроизведена и в Определении об отказе в принятии жалобы гражданки Е.С. Майер к рассмотрению.

Таким образом, при применении по аналогии закона статьи 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" пункт 2 статьи 292 ГК Российской Федерации предполагает возможность сохранения права пользования жилым помещением при переходе права собственности на него, если это предусмотрено законом. Также следует отметить, что в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 22 января 2014 года N 18-О об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Масленицкой Нины Павловны на нарушение ее конституционных прав статьей 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" отражено, что статья 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" направлена на защиту жилищных прав граждан и сама по себе не может рассматриваться как нарушающая конституционные права и свободы граждан (определения Конституционного Суда Российской Федерации от 13 октября 2009 года N 1203-О-О, от 23 марта 2010 года N 382-О-О, от 19 октября 2010 года N 1326-О-О, от 21 июня 2011 года N 780-О-О, от 29 сентября 2011 года N 1091-О-О, от 21 декабря 2011 года N 1660-О-О и др.).

При этом существование данного исключения было обосновано Верховным Судом Российской Федерации следующим образом: "К названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК Российской Федерации, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна, они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию другому лицу (например, купля-продажа)" (абзац третий пункта 18 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2009 года N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации"). Также нужно отметить определения Верховного Суда Российской Федерации от 26 апреля 2011 года N 21-В11-1 и от 29 мая 2012 года N 11-КГ12-2, на которые, в частности, сослался суд в деле с участием гражданки Е.С. Майер и в которых отражена позиция о самостоятельности права пользования включенных в ордер членов семьи членов жилищно-строительного кооператива. К настоящему времени позиция судов общей юрисдикции о сохранении права пользования жилым помещением за членами семьи члена жилищно-строительного кооператива, включенными в ордер, при переходе права собственности на квартиру не изменилась.

Учитывая, что норма статьи 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" упоминает только бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения, упуская обладающих такими же правами бывших членов собственника жилого помещения - члена жилищно-строительного кооператива, то данный законодательный пробел обоснованно устраняется судами путем применения нормы закона по аналогии. В данном случае само право проживания в жилом помещении, имеющее вещную природу, возникает на основании норм закона, а предоставление соответствующего способа защиты этого права судебная практика использует по аналогии закона.

Кроме того, как указывал Конституционный Суд Российской Федерации, часть 1 статьи 7 Жилищного кодекса Российской Федерации о применении жилищного законодательства по аналогии закона направлена на исключение пробелов в правовом регулировании, а в конечном итоге - на защиту интересов участников соответствующих правоотношений (определения от 15 ноября 2007 года N 815-О-О и от 29 мая 2014 года N 1152-О).

В связи с этим статья 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" в той мере, в какой она применяется судами по аналогии закона к отношениям с участием членов семьи членов жилищно-строительного кооператива, включенных в ордер, не противоречит Конституции Российской Федерации, так как осуществление собственником своих прав не должно приводить к ущемлению прав и свобод лиц, обладающих правом пользования жилым помещением и реализующих свое конституционное право на жилище (статья 17, часть 3; статья 40, часть 1, Конституции Российской Федерации).

4. Невозможность принудительного выселения указанных в статье 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" лиц сама по себе не означает, что у нового собственника отсутствуют иные механизмы защиты своих прав.

Обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры (пункт 1 статьи 78 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). Данная норма, исходя из ее буквального содержания, действует во всех случаях обращения взыскания на заложенное по договору об ипотеке жилое помещение, в том числе в отношении граждан, обладающих правом пользования на основании ордера на квартиру в доме жилищно-строительного кооператива, а также членов их семей.

При этом с лицом, выигравшим публичные торги по продаже заложенного имущества, договор купли-продажи заключает организатор публичных торгов (пункт 8 статьи 57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда Российской Федерации законодательное закрепление необходимости государственной регистрации права на недвижимое имущество является признанием со стороны государства публично-правового интереса в установлении принадлежности недвижимого имущества конкретному лицу, чем обеспечивается защита прав других лиц, стабильность гражданского оборота и предсказуемость его развития (Постановление от 26 мая 2011 года N 10-П; определения от 5 июля 2001 года N 132-О и N 154-О, от 29 января 2015 года N 216-О и др.). Вместе с тем действующее законодательство исходит из принципа защиты добросовестных участников гражданского оборота, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность (Постановление Конституционного суда Российской Федерации от 21 апреля 2003 года N 6-П). Исходя из этого применительно к правоотношениям по поводу купли-продажи жилого помещения положение статьи 35 (часть 1) Конституции Российской Федерации, согласно которому право частной собственности (а следовательно, и право собственности, приобретенное с публичных торгов, на жилое помещение) охраняется законом, не может быть интерпретировано как игнорирующее законные интересы приобретателя жилого помещения, реализуемого с публичных торгов и обремененного представленными ранее членами семьи его прежнего собственника правом пользования этим жилым помещением.

Вместе с тем обременение жилого помещения правом проживания бывших членов семьи его собственника весьма существенно ограничивает возможности собственника жилого помещения и его правопреемников по использованию такого помещения. Это означает, что приобретатели обремененного правом проживания помещения должны быть проинформированы продавцом об объеме передаваемых им полномочий и обо всех лежащих на жилом помещении обременениях. В противном случае, согласно пункту 1 статьи 460 ГК Российской Федерации, приобретатель вправе требовать уменьшения цены либо расторжения договора купли-продажи.

При этом с целью обеспечения стабильности жилищных и имущественных отношений, а также защиты законных интересов покупателя жилого помещения и лиц, сохраняющих право пользования этим помещением, пунктом 1 статьи 558 ГК Российской Федерации установлено требование о необходимости включения в договор продажи жилого помещения в качестве его существенного условия перечня лиц, которые сохраняют в соответствии с законом право пользования этим помещением. Соответственно, наряду с условиями о предмете и цене, которые являются существенными условиями для любого договора продажи недвижимости, существенным условием продажи жилого помещения является перечень лиц, сохраняющих право пользования этим жилым помещением, а также указание на характер их прав. В качестве таких лиц, в частности, могут выступать и бывшие члены семьи собственника приватизированного жилого помещения (статья 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации").

В связи с существенным характером названного условия его согласование сторонами необходимо: в договоре купли-продажи недвижимости должно содержаться положение о лицах, сохраняющих право пользования жилым помещением после перехода права собственности к покупателю, либо об их отсутствии. При этом по смыслу пункта 1 статьи 432 ГК Российской Федерации (согласно которому договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора), только при согласовании данного условия договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным (с момента его государственной регистрации (пункт 3 статьи 433 ГК Российской Федерации). В противном случае данная сделка не порождает тех правовых последствий, на которые она была направлена. Кроме того, по общему правилу пункта 1 статьи 460 ГК Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц; неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи. Если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар, включая лиц, являющихся членами семьи прежнего собственника жилого помещения.

По вопросу информированности А.М. Богатырева относительно наличия зарегистрированных членов семьи С.В. Тарановой в спорной квартире Министерство экономического развития Российской Федерации в своем ответе от 2 февраля 2015 года сообщает, в частности, следующее: "Реализация арестованного заложенного имущества, на которое обращено взыскание в судебном порядке, осуществляется в соответствии с Законом об ипотеке и Федеральным законом от 2 октября 2007 года N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве". Обязанность по подготовке арестованного заложенного имущества к реализации возложена на судебного пристава-исполнителя. Статьей 89 Закона N 229-ФЗ установлено, что при передаче для реализации недвижимого имущества к постановлению судебного пристава-исполнителя и акту приема-передачи должны быть приложены копия акта о наложении ареста на имущество должника, а также правоустанавливающие документы и документы, характеризующие объект недвижимости. В ходе подготовки к реализации с публичных торгов спорной квартиры судебным приставом-исполнителем в Территориальное управление Росимущества в Ленинградской области была дополнительно представлена справка о регистрации от 19 октября 2012 года, свидетельствующая о наличии зарегистрированных (прописанных) лиц в спорной квартире".

Более того, в силу императивного предписания закона организатор публичных торгов в извещении о проведении публичных торгов обязан указать, в частности, характер продаваемого имущества (пункт 3 статьи 57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)"). В данном деле организатором публичных торгов являлось Федеральное агентство по управлению государственным имуществом - ОАО "Заслон", которое и обязано было предоставить все правоустанавливающие документы, характеризующие продаваемую квартиру. Тем более в соответствии с пунктом 5 статьи 57 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" на публичных торгах во всяком случае имеют право присутствовать лица, имеющие права пользования продаваемым имуществом или вещные права на это имущество.

С учетом изложенного, покупатель А.М. Богатырев имел реальную возможность ознакомиться с информацией о лицах, зарегистрированных в спорной квартире и имеющих право на проживание, в том числе и с первоначальным правоустанавливающим документом - договором займа с одновременным залогом недвижимого имущества (ипотекой) от 16 февраля 2009 года.

Таким образом, применение судами статьи 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" по аналогии к лицам, приобретшим право пользования жилым помещением на основании ордера в доме жилищно-строительного кооператива, имеет целью защиту предоставленного законом права проживания указанных лиц в жилом помещении и не нарушает прав нового собственника такого жилого помещения, гарантированных ему Конституцией Российской Федерации.

В заключение хотелось бы сказать следующее. Благодаря применению по аналогии статьи 19 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" сложился эффективный правовой механизм защиты права на бессрочное пользование жилым помещением бывших членов семьи собственника в жилищно-строительном кооперативе. В связи с этим возникает сомнение о необходимости установления новых регулятивных норм, когда конституционные права указанной категории граждан уже должным образом защищены законом и сложившейся судебной практикой, а новый собственник имеет иные механизмы защиты своих прав. В любом случае признание приоритета прав нового собственника жилого помещения либо имеющих право бессрочного пользования и проживающих в этом помещении лиц, как и обеспечение взаимного учета их интересов, зависит от установления и исследования всех обстоятельств, имеющих значение при разрешении конкретного спора.

Судья Конституционного Суда

Российской Федерации

В.Г.ЯРОСЛАВЦЕВ