4.1.1. Определение стандарта условий проживания и предельных уровней по статьям затрат в структуре себестоимости продукции

Установить для __________ следующий стандарт жилья: 1 чел. 33 м2, или _________; 2 чел. 42 м2 или __________; 3 чел. 54 м2, или __________; 3 и более человек - из расчета 18 м2 общей площади на каждого члена семьи.

__________________________________________________________________ дом (квартира) со всеми видами удобств (электроснабжение, водопровод, канализация, централизованное отопление, ванна, газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение, лифт, мусоропровод независимо от материала стен, расположенный в зоне городской территории.

Стандарт предельной стоимости жилищно-коммунальных услуг на один квадратный метр общей площади жилья в месяц составляет _______________ руб./м2.

Данный стандарт подлежит пересмотру по мере развития жилищной реформы и дифференциации ставок оплаты услуг.

С периодичностью раз в _____ лет пересматривать (совершенствовать) действующие нормативы и стандарты по эксплуатации жилищного фонда.

Конкретизация видов оплаты, "прозрачность" состава затрат, включаемых в себестоимость, требует от государства регулирования (нормирования) структуры и предельных уровней расходов, включаемых в экономически обоснованные тарифы за 1 м2 сдаваемого внаем социального жилья, определяя тем самым предельный уровень тарифа для социального жилья.

Размер оплаты жилого помещения нанимателем или собственником приватизированной квартиры должен включать затраты на содержание и ремонт жилья по установленным нормативам и правилам, обеспечивающие возмещение издержек по обслуживанию, текущему, капитальному и профилактическому ремонту мест общего пользования (межквартирных лестниц, лифтов, коридоров, крыш, технических подвалов, внутридомового инженерного оборудования, придомовой территории и др.), а также плату за наем жилого помещения, включающую затраты на строительство, реконструкцию жилья и прибыль, которая устанавливается договором между нанимателем (арендатором) и собственником жилья. Собственники жилья оплачивают содержание и ремонт мест общего пользования в многоквартирных жилых домах, а также налог на недвижимое имущество.

Таким образом, в структуре платежа могут быть рекомендованы, например, следующие предельно допустимые величины расходов:

- ремонтно-эксплуатационные издержки - 40%;

- издержки на управление - 10%;

- амортизационные отчисления - 4%;

- страхование жилья - 1%;

- плата за наем - 15%;

- налоговые сборы и обязательные платежи - 30%.

Рекомендуемые предельные значения расходов в структуре себестоимости оплаты жилья могут регулироваться в зависимости от состояния основных фондов, местных особенностей, но всегда должны иметь пороговые значения, выше которых в данный период времени увеличение недопустимо. Введение такого механизма обеспечит реальные возможности осуществления контроля за структурой и величиной включаемых в себестоимость затрат и позволит органам власти на местах регулировать затраты путем предоставления льгот по местному налогообложению. Кроме того, это позволит прогнозировать величину платежей граждан за жилье и коммунальные услуги в совокупном семейном доходе для семей, проживающих по договору найма в социальном жилье. При этом следует учитывать, что коммунальные услуги (плата за воду, тепло, электроэнергию, газ, вывоз бытовых отходов) составляет, как правило, до 60% от величины расходов семьи на эти цели.

Состав затрат, включаемых в себестоимость коммунальных услуг, как отмечалось выше, регламентируется "Методическими рекомендациями по формированию цен на жилищно-коммунальные услуги в службе Заказчика", а также должен иметь предельно допустимые величины расходов по следующим статьям: на ремонт и эксплуатацию; управление; налоговые платежи; страхование; амортизационные отчисления и др. Кроме того, для уменьшения затрат покупателей нового жилья и для осуществления программы долгосрочного развития (строительства, модернизации, реконструкции) городской инфраструктуры необходимо введение в структуру коммунального тарифа инвестиционной составляющей.

Таким образом, совокупность организационно-экономических методов, основанных на введении конкурсного отбора подрядных организаций для ремонта и эксплуатации жилищного фонда и руководителей управляющих компаний (служб Заказчика) и коммунальных предприятий, с одной стороны, и на введении административных, основанных на установлении предельно допустимых величин статей расходов, включаемых в себестоимость жилищно-коммунальных услуг, с другой стороны, позволит существенно снизить состав затрат при исчислении себестоимости услуг ЖКХ.

При формировании экономически обоснованного тарифа (отпускной цены) существенное значение приобретает порядок его (ее) установления с учетом необходимого уровня рентабельности. Здесь могут быть применены два метода.

Первый метод предусматривает жесткое установление величины экономически обоснованного тарифа с определенным уровнем рентабельности (например, 20%), рассчитанной на возмещение нормативных издержек по обслуживанию и ремонту объектов ЖКХ, их устойчивому функционированию для надежного и качественного обслуживания потребителей. В этом случае возможны сложности со стороны объективных факторов, связанных с невозможностью покрытия разницы в тарифах, оплачиваемых населением, из местного бюджета, или субъективных факторов, связанных с невыполнением каких-либо работ (услуг), когда снижение затрат приведет к увеличению рентабельности в абсолютной величине более 20%.

Второй метод - более мягкий, когда устанавливается величина рентабельности, а цена складывается в зависимости от уровня фактически произведенных затрат. Такой подход более приемлем в переходный период к новой (100%) системе оплаты жилья и коммунальных услуг. Жилье, занимаемое семьей сверх социальной нормы площади, а также сверхнормативное потребление коммунальных услуг должны оплачиваться полностью за счет средств семьи. При разработке механизмов введения полной оплаты за сверхнормативное потребление жилья и коммунальных услуг могут быть рекомендованы следующие подходы:

а) ставки и тарифы на оплату социальной нормы площади жилья и коммунальных услуг устанавливаются в пределах сроков и уровней платежей граждан на каждый конкретный период, а ставка и тарифы на оплату за сверхнормативное потребление жилья и коммунальных услуг устанавливаются на уровне предела, утвержденного на последующие периоды, вплоть до полного возмещения затрат;

б) тарифы на оплату сверхнормативной площади жилья и сверхнормативного потребления коммунальных услуг могут устанавливаться дифференцированно, в зависимости от уровня превышения над нормативом в определенном эквиваленте, вплоть до полного возмещения затрат;

в) тарифы на оплату сверхнормативной площади жилья и сверхнормативного потребления коммунальных услуг могут устанавливаться дифференцированно, в зависимости от уровня совокупного дохода семьи в определенном эквиваленте, вплоть до полного возмещения;

г) тарифы на оплату сверхнормативной площади жилья и сверхнормативного потребления коммунальных услуг могут устанавливаться с учетом факторов, рассмотренных в пп. "б" и "в" одновременно.

Возможны и другие варианты дифференцированного подхода к оплате сверхнормативного потребления жилищно-коммунальных услуг. При этом необходимо учитывать, что введение механизма дифференцированной оплаты потребует обязательного декларирования доходов населением, а платежи граждан за жилье и коммунальные услуги не должны превышать 20 - 25% совокупного дохода.

Механизмы формирования тарифов на оплату жилья и коммунальных услуг по договору коммерческого найма с собственником жилья и жилья, находящегося в собственности граждан, аналогичны вышеупомянутым и различаются, как правило, величиной получаемого коммерческого результата и уровнем платежей граждан в процентном отношении от утвержденного экономически обоснованного тарифа, который устанавливается местными органами власти с учетом совокупного дохода семьи и возможностей местного бюджета.

Рис. 2. Схема взаимодействия субъектов прав собственника, управления и обслуживания муниципального жилищного фонда