III. Анализ методов оценки имущества, представленного в виде обеспечения

III. Анализ методов оценки имущества,

представленного в виде обеспечения

11. При проведении оценки предоставленного обеспечения могут быть использованы следующие основные методы:

- метод, основанный на капитализации ожидаемых доходов (доходный). Основывается на принципе приведения стоимости будущего дохода от результатов хозяйственного использования объекта оценки к его текущей стоимости. В основе данной оценки лежит гипотетическая ситуация, которая предполагает, что объект оценки на протяжении форвардного периода анализа сохранится и его деятельность, по крайней мере, не ухудшится;

- метод, предусматривающий сравнительный анализ рыночных продаж (рыночный). Основывается на предпосылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли - продажи, основываясь на информации об аналогичных сделках. Подразумевается, что покупатель не заплатит за выставленный на продажу объект большую сумму, чем та, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. В основе данного метода лежит проведение исследования рынка продаж и предложений по исследуемым объектам, сходным с оцениваемым;

- метод, основанный на анализе затрат (затратный). Основывается на предположении, что цена объекта недвижимости не может быть больше той суммы, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению здания в обозримый период без существенных издержек. Затратный метод показывает оценку восстановительной стоимости объектов недвижимости за вычетом стоимости износа, увеличенную на стоимость земли. При этом следует иметь в виду, что стоимость земельного участка на территории России значительно отличается от стоимости земельного участка в развитых странах Европы и Америки.

12. С целью проверки выбора метода оценки объекта необходимо уяснить назначение и профиль данного объекта и провести его идентификацию, то есть обозначить оцениваемые объекты в принадлежности к определенным группам:

- объект как полноценное средство производства или условие предпринимательской деятельности, то есть средства производства. К ним относятся: промышленные предприятия и цеха со сложившимся профилем производства, гостиницы, рестораны, магазины и т.д. В этом случае наиболее надежным может являться метод определения стоимости через капитализацию;

- объект как предмет потребления. К ним относятся: жилые дома, квартиры, дачи, гаражи. По каждому из таких объектов в принципе всегда не сложно определить их фактическую себестоимость и их расчетную цену как функцию от восстановительной стоимости, скорректированной на величину амортизации. Однако для данной группы более применимы методы оценки, основанные на статистической обработке данных о фактических продажах подобных объектов с элементами расчетно - конструктивного метода;

- объект как пространственный операционный базис, или основа для реализации коммерческого проекта. К ним относятся: земельные участки, предназначенные для застройки, или объекты незавершенного строительства вместе с территорией, на которой они размещаются. Для получения оценки могут быть использованы рассмотренные ранее методы, основанные на показателях статистики продаж недвижимости данного типа или на капитализации прибыли, ренты или арендной платы.

13. При наличии достаточного количества первичной информации для оценки желательно применять для расчета стоимости все рекомендуемые методы. Ограничения, препятствующие обоснованному применению какого-либо из методов, должны быть изложены в отчете независимого оценщика об оценке. Использование нескольких методов позволяет определить стоимость объекта оценки различными путями, каждый из которых имеет свои преимущества и недостатки. После применения нескольких методов оценки подводится итог и устанавливается окончательная стоимость объекта оценки.