Разрешение споров, возникающих из вещных правоотношений

20. При приобретении одним лицом всех помещений в многоквартирном доме оно становится единственным собственном земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с момента государственной регистрации права собственности на последнее помещение. Последующая гибель многоквартирного дома не прекращает право собственности этого лица на земельный участок.

Общество выкупило и стало собственником восьми квартир, находящихся в восьмиквартирном жилом доме. После сноса названного дома общество обратилось в регистрирующий орган с заявлением о регистрации права собственности на сформированный под указанным домом земельный участок.

Регистрирующий орган отказал обществу в регистрации права собственности, сославшись на абзац десятый п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в редакции, действовавшей до 1 января 2017 г., мотивировав свой отказ отсутствием правовых оснований для регистрации частной (индивидуальной) собственности на общее имущество в многоквартирном доме за одним лицом.

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным данного отказа и об обязании регистрирующего органа осуществить государственную регистрацию права собственности общества на земельный участок.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, в удовлетворении заявления общества отказано. Суды исходили из того, что общество, став собственником всех помещений в здании, не избрало правовой режим многоквартирного дома как единого объекта и не обратилось с заявлением к регистрирующему органу для регистрации права на указанный дом, поэтому его право собственности на здание в целом и, как следствие, на сформированный под этим зданием участок не возникло; ввиду сноса дома право собственности общества на расположенные в доме квартиры, также как и его право на земельный участок, на котором был расположен разрушенный дом, в силу п. 1 ст. 235 ГК РФ прекратилось.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Пунктом 2 ст. 8.1 ГК РФ предусмотрено, что права на имущество, подлежащие регистрации (в том числе право собственности на недвижимое имущество), возникают, изменяются, прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

Положениями ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и чч. 2 и 5 ст. 16 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 189-ФЗ) установлены иные момент возникновения права общей долевой собственности у собственников жилых и нежилых помещений на общее имущество многоквартирного жилого дома, в том числе на земельный участок, сформированный под таким домом, а также момент перехода доли в праве на общее имущество - именно с даты государственной регистрации права собственности на квартиру.

Таким образом, покупатель квартиры с момента государственной регистрации права собственности на данный объект приобретает в силу закона и право на долю в общей долевой собственности на сформированный в установленном порядке земельный участок, на котором расположен данный дом.

По смыслу разъяснений, содержащихся в п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" (далее - постановление N 64), в случае если одно лицо приобретает право собственности на все помещения в здании, то оно в силу закона также становится обладателем всех долей в праве собственности на земельный участок, расположенный под зданием. Из положений ст. 244 ГК РФ следует, что при указанных обстоятельствах существование долевой собственности на имущество невозможно и она с учетом положений пп. 2 и 4 ст. 8.1 ГК РФ должна рассматриваться как индивидуальная собственность лица на недвижимую вещь. В этом случае, как указано в п. 4 ст. 8.1 ГК РФ, запись об изменении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия, то есть в том числе и лица, которое в силу приобретения всех долей в праве собственности на недвижимое имущество является единоличным собственником вещи.

Согласно изложенным нормам права при приобретении одним лицом всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а следовательно, всех долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, такое лицо с момента государственной регистрации права на последнюю квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме становится собственником всего земельного участка.

Вывод судов о том, что для приобретения права на земельный участок лицо, ставшее собственником всех помещений в здании (многоквартирном доме), должно преобразовать все помещения и общее имущество в единый объект, не основан на положениях законодательства, которым не предусмотрена также и возможность государственной регистрации права собственности на такой объект, как многоквартирный дом. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце третьем п. 8 постановления N 64, указанные действия являются правом, а не обязанностью лица.

Основания прекращения права собственности на земельный участок приведены в ст. 44 ЗК РФ. Такого основания для прекращения права собственности на земельный участок как гибель (уничтожение) здания, расположенного на земельном участке, названная норма не содержит.

В силу п. 6 ст. 36 ЗК РФ общество сохранило право собственности на земельный участок.

Вместе с тем суды не исследовали вопрос о том, когда был сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок, в отношении которого общество просит зарегистрировать его право собственности, в том числе был ли он сформирован под ранее существовавшим многоквартирным домом с учетом территории, необходимой для его обслуживания и эксплуатации.

Определение N 305-КГ16-10570