СТРОИТЕЛЬСТВО

Вступает в силу Федеральный закон об особенностях осуществления реновации жилищного фонда в Москве

В частности, определяются:

- порядок выявления и учета мнения собственников помещений и нанимателей жилых помещений при формировании и реализации программы реновации, а также порядок информирования по вопросам ее осуществления;

- особенности регулирования земельных отношений в городе Москве в целях реновации;

- гарантии жилищных прав собственников и нанимателей жилых помещений в многоквартирных домах, подлежащих реновации;

- порядок обеспечения прав собственников нежилых помещений в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации;

- порядок обеспечения прав субъектов малого и среднего предпринимательства при прекращении права аренды нежилых помещений в многоквартирных домах, включенных в решение о реновации и находящихся в собственности города Москвы;

- порядок вывода из эксплуатации многоквартирного дома, включенного в решение о реновации;

- правовой статус Московского фонда реновации жилой застройки, цели его деятельности, задачи и функции, порядок управления.

В Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" вводятся положения, регулирующие последствия перехода права собственности на жилые помещения в многоквартирном доме, включенном в программу реновации жилищного фонда в городе Москве.

Кроме того, соответствующие изменения, относящиеся к реновации, внесены в Федеральный закон "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", Федеральный закон "О техническом регулировании", Федеральный закон "Об ипотечных ценных бумагах", Федеральный закон "О государственной регистрации недвижимости" и другие, а также в Земельный кодекс РФ.

Положения, регулирующие отношения, возникающие в связи с реализацией программы реновации жилищного фонда в городе Москве, не применяются к отношениям, возникающим в результате признания в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

Результаты голосования, проведенного по вопросу о включении в проект программы реновации многоквартирного дома в соответствии с нормативным правовым актом города Москвы до 1 июля 2017 года, являются основанием для включения многоквартирного дома в проект программы реновации при условии соответствия таких результатов требованиям части второй статьи 7.1 Закона РФ "О статусе столицы Российской Федерации".

Федеральным законом от 27.11.2017 N 352-ФЗ освобождаются от налогообложения НДФЛ доходы в виде равноценного денежного возмещения или в виде жилого помещения (доли в нем), предоставляемого гражданам взамен освобожденного. Кроме того, указанные лица освобождены от уплаты государственной пошлины за государственную регистрацию права собственности на предоставленные им жилые помещения. Указанные положения распространяются на правоотношения, возникшие с 1 августа 2017 года.

(Федеральные законы от 01.07.2017 N 141-ФЗ и от 27.11.2017 N 352-ФЗ)

Вводятся важные для членов строительных СРО новшества

С 1 июля 2017 года действие свидетельств о допуске саморегулируемых организаций (СРО) на выполнение работ, влияющих на безопасность объектов капитального строительства, прекращается.

Также Федеральным законом от 03.07.2016 N 372-ФЗ (за исключением отдельных положений):

- устраняются выявленные в правоприменительной практике пробелы при осуществлении деятельности СРО в области строительства;

- предусматриваются механизмы, направленные на усиление контроля за деятельностью таких СРО, повышение их ответственности за качество работ, проводимых их членами;

- уточняются требования к некоммерческой организации, необходимые для приобретения ей статуса СРО;

- корректируются нормы, регулирующие прием в члены СРО, а также прекращения членства в ней; нормы, регламентирующие контроль СРО за деятельностью своих членов;

- устанавливаются случаи обязательности членства юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, выполняющих работы в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства в СРО, а также случаи, в которых такое членство не требуется;

- устанавливаются стандарты и перечень внутренних документов СРО, которые они дополнительно обязаны разработать и утвердить (например, о компенсационном фонде возмещения вреда и обеспечения договорных обязательств; реестре членов СРО; процедуре рассмотрения жалоб на действия членов СРО и обращений, поступивших в СРО и др.);

- вводятся требования к специалистам по организации инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования и строительства. Сведения о таких специалистах включаются соответствующим Национальным объединением саморегулируемых организаций в национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования или в национальный реестр специалистов в области строительства;

- в новой редакции излагается пункт 2 части 2 статьи 55.17 ГрК РФ. До 1 июля 2017 года действовала норма, прямо указывающая на применение Перечня работ, влияющих на безопасность объектов капитального строительства. В текущей редакции закона ссылка на Перечень отсутствует. Есть общие положения, которые указывают, что для выполнения указанных работ необходимо быть членом СРО;

- устанавливается порядок возмещения ущерба, причиненного вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения членом СРО обязательств по договору подряда на выполнение инженерных изысканий, подготовку проектной документации, договору строительного подряда, заключенным с использованием конкурентных способов заключения договора.

Вводится административная ответственность, в том числе за нарушение СРО порядка предоставления документов и сведений в целях ведения государственного реестра указанных СРО.

(Федеральный закон от 03.07.2016 N 372-ФЗ; Постановление Правительства РФ от 11.05.2017 N 559; Приказы Минстроя России от 06.04.2017 N 688/пр, от 10.04.2017 N 699/пр и от 10.04.2017 N 700/пр, Приказ Ростехнадзора от 16.02.2017 N 58; Письма Минстроя России от 17.08.2016 N 26526-ОС/02, от 02.09.2016 N 28514-ОС/02, от 22.09.2016 N 31066-СМ/02, от 17.10.2016 N 34124-ХМ/02, от 18.10.2016 N 34204-СМ/02, от 02.11.2016 N 36341-ХМ/02, от 28.12.2016 N 44589-СМ/02, от 10.01.2017 N 144-ОС/02, от 20.03.2017 N 8658-ХМ/02, от 28.04.2017 N 15175-ТБ/02, от 25.05.2017 N 18331-ММ/02 и от 08.06.2017 N 20243-ТБ/02, от 23.06.2017 N 22233-ТБ/02, Письма Ростехнадзора от 24.11.2016 N 09-01-04/8747, от 11.05.2017 N 09-01-04/5445 и от 07.07.2017 N 09-01-04/8378; "Перечень документов саморегулируемой организации" (утв. Ростехнадзором))

Предусматривается создание единого реестра застройщиков, являющегося государственным информационным ресурсом

Состав сведений единого реестра застройщиков и порядок его ведения устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Сведения, содержащиеся в едином реестре застройщиков, являются открытыми, общедоступными и подлежат размещению на официальном сайте уполномоченного на ведение реестра федерального органа исполнительной власти.

Устанавливается возможность привлечения средств дольщиков только тем застройщиком, уставный (складочный) капитал которого полностью оплачен, и зависимость минимального размера уставного капитала застройщика от площади всех возводимых им объектов долевого строительства. Так, предусматривается, что минимальный размер уставного капитала застройщика или минимальный размер суммы уставного капитала застройщика и уставных (складочных) капиталов, уставных фондов связанных с застройщиком юридических лиц составляет:

- 2,5 млн рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более 1 500 м2;

- 4 млн рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более 2 500 м2;

- 10 млн рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более 10 000 м2;

- 40 млн рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более 25 000 м2;

- 80 млн рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более 50 000 м2;

- 150 млн рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более 100 000 м2;

- 400 млн рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более 250 000 м2;

- 800 млн рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц не более 500 000 м2;

- 1,5 млрд рублей при максимальной площади всех объектов долевого строительства застройщика или застройщика и связанных с застройщиком юридических лиц более 500 000 м2.

В случае заключения с гражданами договоров, объектами долевого строительства по которым являются жилые помещения в многоквартирном доме, застройщик, размер уставного капитала которого не соответствует указанным требованиям, обязан дополнительно заключить с одним или несколькими юридическими лицами договор поручительства. Предусматриваются особенности заключения такого договора.

Вводится новый механизм привлечения средств граждан в долевое строительство - через специальные счета в банках (счет эскроу). Определены особенности привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу, а также особенности открытия, ведения и закрытия счета эскроу для расчетов по договору участия в долевом строительстве.

(Федеральный закон от 03.07.2016 N 304-ФЗ)

Уточняются нормы ГрК РФ, касающиеся подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории

В частности, определяются случаи, в которых подготовка документации по планировке территории является обязательной. Предусматривается, что подготовка документации по планировке территории в целях размещения объектов капитального строительства применительно к территории, в границах которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, не требуется, за исключением ряда случаев.

Подготовка документации по планировке территории в целях размещения объекта капитального строительства является обязательной в следующих случаях:

- необходимо изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд в связи с размещением объекта капитального строительства федерального, регионального или местного значения;

- необходимы установление, изменение или отмена красных линий;

- необходимо образование земельных участков в случае, если в соответствии с земельным законодательством образование земельных участков осуществляется только в соответствии с проектом межевания территории;

- размещение объекта капитального строительства планируется на территориях двух и более муниципальных образований, имеющих общую границу (за исключением случая, если размещение такого объекта капитального строительства планируется осуществлять на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и для размещения такого объекта капитального строительства не требуются предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и установление сервитутов);

- планируются строительство, реконструкция линейного объекта (за исключением случая, если размещение линейного объекта планируется осуществлять на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и для размещения такого линейного объекта не требуются предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и установление сервитутов).

Уточняются виды документации по планировке территории. Определено, что видами документации по планировке территории являются:

- проект планировки территории;

- проект межевания территории.

Также уточняются требования к градостроительному плану земельного участка, в том числе определяется состав информации, которая содержится в таком плане, порядок его подготовки и выдачи уполномоченным органом местного самоуправления заявителю.

(Федеральный закон от 03.07.2016 N 373-ФЗ; Письма Минстроя России от 15.06.2017 N 20993-ХМ/09 и от 05.07.2017 N 23604-СМ/09)

Вводится новая форма градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ)

Федеральным законом от 03.07.2016 N 373-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации, отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования регулирования подготовки, согласования и утверждения документации по планировке территории и обеспечения комплексного и устойчивого развития территорий и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" были признаны утратившими силу положения ГрК РФ, определявшие требования к подготовке и содержанию градостроительного плана земельного участка как одного из видов документации по планировке территории. Одновременно были установлены требования к градостроительному плану земельного участка как информационному документу.

Приказом Минстроя России от 25.04.2017 N 741/пр утверждена форма ГПЗУ, удовлетворяющая указанным требованиям.

Признается утратившим силу Приказ Минстроя России от 06.06.2016 N 400/пр, которым была утверждена ранее действовавшая форма градостроительного плана земельного участка.

(Приказ Минстроя России от 25.04.2017 N 741/пр)

Установлен дополнительный перечень случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта подготовка документации по планировке территории не требуется

Пунктом 5 части 3 статьи 41 ГрК РФ, вступающим в силу с 1 июля 2017 года, установлено, что подготовка документации по планировке территории в целях размещения объекта капитального строительства является обязательной, в том числе если планируются строительство, реконструкция линейного объекта. При этом если размещение линейного объекта планируется осуществлять на землях или земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и для размещения такого линейного объекта не требуются предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и установление сервитутов, подготовка документации по планировке территории не требуется. Также указано, что Правительством РФ могут быть установлены иные случаи, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории.

Постановлением Правительства РФ от 07.03.2017 N 269 к таким случаям отнесены, в частности:

- строительство, реконструкция линейных объектов, обеспечивающих подключение объектов капитального строительства к существующим электрическим сетям, сетям инженерно-технического обеспечения, при условии, что такое подключение не требует строительства или реконструкции существующих электросетей, сетей инженерно-технического обеспечения и линейные объекты удовлетворяют ряду требований;

- строительство, реконструкция объекта, входящего в состав существующего линейного объекта, при условии, что такое строительство, реконструкция осуществляются в полосе отвода существующего линейного объекта и не изменяют границы зон с особыми условиями использования территорий, установленные в связи с размещением существующего линейного объекта, и что общая площадь указанного объекта не превышает 500 м2, высота не превышает 12 м, количество этажей не превышает 2;

- строительство, реконструкция электросетей, сетей связи, сетей инженерно-технического обеспечения, размещение которых осуществляется внутри одного квартала, одного микрорайона.

(Постановление Правительства РФ от 07.03.2017 N 269)

Выписка из банка, представляемая в орган надзора СРО в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта, должна подаваться по специальной форме

(Указание Банка России от 08.02.2017 N 4286-У)