Заключение, исполнение и расторжение договора участия в долевом строительстве

Заключение, исполнение и расторжение договора участия

в долевом строительстве

1. Суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

1.1. К. обратилась в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства квартиры в многоквартирном доме.

В обоснование заявленных требований указано, что по договору цессии общество передало ей право требовать от ответчика передачи квартиры в многоквартирном доме в соответствии с заключенным между ним и застройщиком договором, именуемым предварительным договором купли-продажи, по условиям которого застройщик должен был заключить с обществом основной договор купли-продажи квартиры в строящемся многоквартирном доме. Между тем обязательство по передаче истцу квартиры ответчиком не исполнено, тогда как оплата строительства объекта недвижимости произведена.

Судами первой и апелляционной инстанции в удовлетворении исковых требований отказано.

При этом суд первой инстанции исходил из того, что к правоотношениям сторон не применимы положения Закона N 214-ФЗ, поскольку между застройщиком и обществом заключен предварительный договор, правоотношения по которому не регулируются названным законом.

Суд апелляционной инстанции, согласившись с выводами суда первой инстанции, указал, что согласно статье 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации с выводами судов не согласилась, посчитав их основанными на неправильном применении норм материального права.

Так, судами не учтено, что денежные средства по договору, стороной которого вследствие перемены лиц в обязательстве являлась К., привлечены для строительства квартиры в многоквартирном доме, следовательно, данные отношения регулируются Законом N 214-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 1 названного закона он регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств как граждан, так и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Уровень таких гарантий по отношению к гражданину-потребителю не может быть снижен в зависимости от того, что его денежные средства привлечены для долевого строительства путем уступки права требования.

Если правила, содержащиеся в пункте 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

На основании изложенного суду независимо от наименования договора следовало установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из условий договора в целом, с учетом цели договора и, следовательно, принять во внимание, что при фактически сложившихся отношениях предметом договора является привлечение денежных средств для строительства многоквартирного дома.

Так, указанным выше договором, заключенным между обществом и застройщиком, хотя бы и поименованным предварительным договором купли-продажи, предусмотрены строительство ответчиком многоквартирного дома, сдача его в эксплуатацию и передача квартиры в строящемся доме контрагенту, внесшему денежные средства на строительство.

Таким образом, вывод судов о неприменении к спорным отношениям положений Закона N 214-ФЗ является ошибочным.

В связи с переходом к истцу прав первоначального кредитора (общества) по основному обязательству застройщика передать квартиру в построенном и введенном в эксплуатацию доме к К. перешло и право на взыскание неустойки с момента просрочки передачи квартиры. Договор уступки между истцом и обществом не содержит ограничений для нового кредитора в объеме передаваемых прав по первоначальному договору, заключенному между обществом и застройщиком.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 21 июля 2015 г. N 78-КГ15-15)

1.2. Районным судом исковые требования П., заключившего с обществом предварительные договоры купли-продажи квартир в строящемся многоквартирном доме, о взыскании с ответчика неустойки за просрочку передачи объекта строительства, штрафа за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя удовлетворены частично.

При этом суд первой инстанции основывался в том числе на положениях Закона N 214-ФЗ.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая новое решение об отказе в иске, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 429 и 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал, что предварительный договор обязывает стороны лишь заключить в будущем основной договор и не предусматривает обязанность ответчика передать имущество.

Кроме того, суд апелляционной инстанции исходил из того, что материалы дела не содержат доказательств об отводе земельного участка под строительство дома, о выдаче разрешения на его строительство, а также отметил, что общество не является застройщиком.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила определение суда апелляционной инстанции, указав, что в соответствии с частью 1 статьи 4 Закона N 214-ФЗ, статьей 431 Гражданского кодекса Российской Федерации суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки, с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона N 214-ФЗ, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным федеральным законом.

Отсутствие сведений о предоставлении земельного участка под строительство, отсутствие разрешения на строительство и т.п. может свидетельствовать о допущенных ответчиком нарушениях при привлечении денежных средств на строительство многоквартирного жилого дома, однако не являются основанием для освобождения его от ответственности за неисполнение принятых на себя обязательств.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 19 января 2016 г. N 5-КГ15-196)

1.3. Между застройщиком и организацией - участником долевого строительства заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома. После этого организация заключила с Т. договор, по условиям которого Т. приобрела право требования квартиры у застройщика, стоимость которой была оплачена.

Застройщиком нарушены установленные договором сроки передачи квартиры.

Решением суда первой инстанции с застройщика в пользу Т. взыскана неустойка, в удовлетворении требований в части взыскания морального вреда и штрафа за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя отказано.

Суд исходил из того, что договор долевого участия в строительстве жилого дома был заключен между двумя юридическими лицами, истец лично договор участия в долевом строительстве жилого дома с застройщиком не заключала, вследствие чего право первоначального кредитора перешло к Т. в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права.

Суд апелляционной инстанции согласился с указанными выводами суда первой инстанции.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации установила нарушение прав истца при разрешении судами вопроса о переходе участнику долевого строительства - гражданину прав на получение в собственность объекта долевого строительства, возникших при уступке прав требований юридическим лицом по договору участия в долевом строительстве, указав следующее.

В силу части 1 статьи 6 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи.

Согласно части 2 статьи 6 Закона N 214-ФЗ в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная данной частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В соответствии с частью 9 статьи 4 Закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим федеральным законом.

Таким образом, из указанных положений действующего законодательства и акта его разъяснения следует, что к отношениям застройщика и гражданина, к которому перешли права требования по договору участия в долевом строительстве от первоначального участника долевого строительства (например, юридического лица), применяются нормы Закона о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом N 214-ФЗ.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 2 июня 2015 г. N 77-КГ15-2)

1.4. Общество по защите прав потребителей в интересах Е. обратилось в суд с иском о взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа, ссылаясь на то, что 18 ноября 2011 г. между обществом и застройщиком заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома. В соответствии с условиями договора застройщик обязан построить дом, выполнить работы по отделке, получить разрешение на ввод его в эксплуатацию и передать объекты строительства участнику долевого строительства не позднее 1 марта 2014 г.

5 сентября 2013 г. между обществом и Е. заключен договор уступки права требования квартиры в строящемся доме.

Е. произведена оплата стоимости квартиры, однако общество свои обязательства в установленный договором срок не исполнило, передав квартиру Е. только 9 сентября 2014 г.

Суд первой инстанции согласился с доводами истца и частично удовлетворил исковые требования.

Отменяя решение суда первой инстанции в части взыскания с ответчика компенсации морального вреда и штрафа за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя и отказывая в иске в указанной части, суд апелляционной инстанции исходил из того, что между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора долевого участия в строительстве жилья, которые регулируются Законом N 214-ФЗ. По мнению суда апелляционной инстанции, на данные правоотношения не распространяются положения Закона о защите прав потребителей в части взыскания компенсации морального вреда и штрафа за неудовлетворение требований потребителя в добровольном порядке.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила апелляционное определение, указав следующее.

В соответствии с преамбулой Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) указанный закон регулирует отношения, возникающие между потребителями и изготовителями, исполнителями, импортерами, продавцами при передаче товаров (выполнении работ, оказании услуг). При этом потребителем является гражданин, не только заказывающий, приобретающий или использующий товары (работы, услуги) для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, но и имеющий намерение заказать или приобрести такие товары (работы, услуги).

В пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" указано, что если отдельные виды отношений с участием потребителей регулируются и специальными законами Российской Федерации, содержащими нормы гражданского права (например, договор участия в долевом строительстве, договор страхования, как личного, так и имущественного, договор банковского вклада, договор перевозки, договор энергоснабжения), то к отношениям, возникающим из таких договоров, Закон о защите прав потребителей применяется в части, не урегулированной специальными законами.

Как установлено судом, на основании договора уступки и договора участия в долевом строительстве Е. приобрела право требования передачи ей квартиры с целью удовлетворения ее личных, семейных потребностей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а ответчик является юридическим лицом, осуществляющим строительство многоквартирного жилого дома, жилые помещения в котором предназначены для удовлетворения потребностей граждан в жилье.

Законом N 214-ФЗ вопросы компенсации морального вреда и взыскания штрафа не урегулированы, следовательно, положения Закона о защите прав потребителей в этой части должны быть применены по данному делу.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 15 декабря 2015 г. N 18-КГ15-214)

2. При заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства полную и достоверную информацию о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства и описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме (например, электрического, санитарно-технического, иного оборудования).

Замена подлежащего передаче объекта долевого строительства на равнозначный не предусмотрена Законом N 214-ФЗ в качестве способа защиты права участника долевого строительства. Вместе с тем замена объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, может быть установлена договором участия в долевом строительстве.

М. обратилась в суд с иском к застройщику о возложении обязанности заменить подлежащий передаче ей объект долевого строительства в виде однокомнатной квартиры на равнозначный, а также о взыскании компенсации морального вреда, штрафа за отказ добровольно удовлетворить требование потребителя и возмещении расходов на оплату услуг представителя.

В обоснование заявленных требований указала, что при заключении договора участия в долевом строительстве до ее сведения не была доведена информация о возможности наличия в объекте долевого строительства существенного недостатка, заключающегося в расположении газорегуляторного пункта шкафного типа (ГРПШ) на расстоянии менее метра от окна названного выше объекта. Между тем такая информация имела бы существенное значение при выборе истцом объекта долевого строительства, поскольку квартира расположена на первом этаже и вид из окна имел определяющее значение при выборе местоположения объекта в жилом доме. Кроме того, ввод в эксплуатацию ГРПШ относится к газоопасным работам и, располагаясь в непосредственной близости от жилого помещения под окном, ГРПШ создает опасность для проживания в нем людей. В добровольном порядке ответчик устранить недостаток, а также заменить объект долевого строительства на равнозначный отказался.

Решением районного суда, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, в удовлетворении исковых требований отказано.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, исходил из того, что разрешение на ввод жилого дома в эксплуатацию, полученное ответчиком в порядке статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, подтверждает соответствие построенного жилого дома строительным нормам и правилам и иным техническим регламентам, а также то, что качество жилья является пригодным для проживания в нем граждан. Достоверных и достаточных доказательств, подтверждающих, что при возведении ГРПШ ответчиком нарушены требования СНиП и технических регламентов, не представлено.

Суд апелляционной инстанции указал также, что Законом N 214-ФЗ не предусмотрена обязанность застройщика информировать участника долевого строительства о расположении разного рода инженерного оборудования в составе общего имущества многоквартирного дома и согласовывать с ним его установку.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации признала обжалуемые судебные постановления незаконными в части отказа в удовлетворении иска о компенсации морального вреда, взыскании штрафа и судебных расходов, указав, что действующее законодательство обязывает продавца предоставить потребителю своевременно (то есть до заключения соответствующего договора) такую информацию о товаре, которая обеспечивала бы возможность свободного и правильного выбора товара покупателем, исключающего возникновение у последнего какого-либо сомнения относительно потребительских свойств и характеристик товара, правил и условий его эффективного использования.

При этом согласно статье 2 Закона N 214-ФЗ объектом долевого строительства признается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

В соответствии с пунктом 1 части 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать определение подлежащего передаче застройщиком конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Исходя из содержания статьи 19 указанного закона застройщик обязан предоставлять информацию о проекте строительства, а также о фактах внесения изменений в проектную документацию.

В части 1 статьи 21 Закона N 214-ФЗ установлено, что информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и содержать в том числе информацию о местоположении строящихся (создаваемых) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и об их описании, подготовленном в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном доме, не входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме, если строящимся (создаваемым) объектом недвижимости является многоквартирный дом; о составе общего имущества в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности участников долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

Из анализа приведенных выше норм права следует, что при заключении договора участия в долевом строительстве застройщик обязан предоставить участнику долевого строительства достоверную информацию не только о потребительских свойствах и характеристиках конкретного объекта долевого строительства (в данном случае квартиры), подлежащего передаче в сроки, установленные договором, но и иную информацию относительно строящегося многоквартирного дома, которая обеспечивала бы участнику долевого строительства возможность свободного и правильного выбора соответствующего помещения в строящемся объекте.

При этом к указанной информации следует отнести описание местоположения строящегося объекта недвижимости с учетом окружающей обстановки, а также сведения о составе и месте расположения общего имущества в многоквартирном доме, например, электрического, санитарно-технического и иного оборудования.

В нарушение приведенных выше норм материального права судами не учтено, что ни в заключенном между сторонами договоре участия в долевом строительстве, ни в проектной либо иной доступной на момент заключения этого договора для ознакомления М. документации, содержащей описание объекта долевого строительства, не содержались сведения о размещении в непосредственной близости от окон этого объекта ГРПШ.

Следовательно, при заключении договора участия в долевом строительстве ответчиком не была предоставлена М. необходимая и достоверная информация о строящемся объекте, которая позволила бы истцу как потребителю осуществить свободный и осознанный выбор среди объектов аналогичного потребительского назначения.

Рассматривая вопрос о способе восстановления нарушенного права М. посредством замены подлежащего передаче ей объекта долевого строительства на равнозначный, Судебная коллегия указала, что правовые нормы Закона о защите прав потребителей и Закона N 214-ФЗ предусматривают различные способы восстановления нарушенных прав потребителя - участника долевого строительства в случае, если объект долевого строительства построен с отступлением от условий заключенного договора, приведшим к ухудшению качества такого объекта.

Поскольку в данном случае нормы Закона N 214-ФЗ являются специальными по отношению к нормам Закона о защите прав потребителей, то подлежат применению нормы первого из указанных законов, которым такой способ защиты права участника долевого строительства, как замена подлежащего передаче объекта долевого строительства на равнозначный, не предусмотрен.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 10 мая 2016 г. N 5-КГ16-47)

3. На жилищно-строительный кооператив, созданный в связи с банкротством застройщика для завершения строительства за счет денежных средств, внесенных участниками долевого строительства, возлагается обязанность по принятию их в члены кооператива.

К. обратилась в суд с иском к ЖСК о принятии ее в члены указанного кооператива и зачете в счет паевого взноса денежных средств, уплаченных ею по договору долевого участия в строительстве.

В обоснование исковых требований К. указала, что по заключенному с застройщиком договору она являлась участником долевого строительства многоквартирного жилого дома. Истцом обязательства по инвестированию строительства выполнены в полном объеме. На средства участников долевого строительства застройщиком возведен объект незавершенного строительства. В связи с банкротством застройщика участниками долевого строительства с целью достройки дома и введения его в эксплуатацию был создан ЖСК, которому был передан указанный объект незавершенного строительства и земельный участок, на котором он расположен. Заявление истца о зачете в счет паевого взноса члена кооператива ее взноса в долевое строительство дома и о принятии ее в члены ЖСК ответчиком в добровольном порядке удовлетворено не было.

Судом установлено, что 11 января 2008 г. застройщик признан несостоятельным (банкротом).

ЖСК создан и зарегистрирован 25 июня 2007 г.

В соответствии с уставом ЖСК в его первоначальной редакции деятельность кооператива направлена на защиту прав участников долевого строительства жилого дома, а также на завершение строительства и приобретение в интересах членов кооператива жилья на праве собственности.

29 августа 2008 г. на внеочередном общем собрании членов ЖСК единогласно решено осуществлять прием кредиторов застройщика в члены кооператива после максимально возможного выявления всех участников долевого строительства жилого дома.

Согласно протоколу внеочередного общего собрания ЖСК от 15 апреля 2009 г. общим собранием членов кооператива постановлено, что деньги, внесенные членами кооператива (участниками долевого строительства) по договорам с застройщиком, следует считать паевым взносом, поскольку расселение частного сектора и строительство жилого дома производились за счет денежных средств участников долевого строительства.

31 августа 2011 г. в ЕГРЮЛ зарегистрированы изменения, внесенные в устав кооператива, которыми, в частности, установлен момент прекращения преимущественного права на прием в члены этого кооператива - 5 апреля 2010 г.

17 апреля 2013 г. истцом в ЖСК подано заявление о принятии в члены этого кооператива с зачетом в счет первоначального паевого взноса денежных средств, уплаченных застройщику по договору долевого участия в строительстве. Данное заявление ответчиком удовлетворено не было.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ЖСК, вопреки цели создания кооператива, в нарушение его устава и имущественных прав истца, не уведомил истца о созыве общего собрания, на котором принималось решение о прекращении приема участников долевого строительства в члены ЖСК, а также не предоставил ей возможность вступить в члены кооператива как участнику долевого строительства.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении иска, суд апелляционной инстанции исходил из отсутствия правовых оснований для удовлетворения требований К., поскольку она обратилась с заявлением о вступлении в члены ЖСК после прекращения приема в члены кооператива участников долевого строительства. При этом суд апелляционной инстанции принял во внимание то, что положения устава, предусматривающие такое прекращение, в установленном законом порядке никем не оспорены.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила апелляционное определение, указав следующее.

В соответствии с частью 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается как путем заключения договора участия в долевом строительстве, так и посредством создания жилищно-строительного кооператива.

Согласно статье 21 Закона Российской Федерации от 19 июня 1992 г. N 3085-1 "О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации" источниками формирования имущества потребительского общества являются паевые взносы пайщиков, доходы от предпринимательской деятельности потребительского общества и созданных им организаций, а также доходы от размещения его собственных средств в банках, ценных бумагах и иные источники, не запрещенные законодательством Российской Федерации (пункт 3).

Паевой фонд потребительского общества состоит из паевых взносов, являющихся одним из источников формирования имущества потребительского общества (пункт 1 статьи 23 указанного закона).

ЖСК был создан в целях защиты прав участников долевого строительства жилого дома путем завершения строительства и приобретения в интересах членов кооператива жилья на праве собственности.

Для завершения строительства многоквартирного дома с согласия участников долевого строительства, в том числе и истца, ответчику был передан земельный участок, а также сам объект незавершенного строительства.

Таким образом, у ЖСК возникла обязанность принять в члены кооператива участников долевого строительства многоквартирного жилого дома, за которыми признано право собственности на паевой взнос, соответствующий вкладу в строительство переданного ЖСК объекта.

Доказывание надлежащего исполнения этой обязанности в силу положений пункта 1 статьи 6 и пункта 2 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации должно быть возложено на ЖСК.

Из обжалуемого апелляционного определения, а также из материалов дела следует, что доказательств, подтверждающих исполнение ответчиком обязанности принять истца в члены ЖСК, в том числе путем принятия соответствующих решений о включении ее в члены кооператива, о закреплении за ней соответствующего паевого взноса, площадей, равно как и доказательств уведомления ее о созыве общих собраний членов кооператива, о принятых решениях общего собрания, об изменениях в уставе кооператива ответчиком представлено не было.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 12 апреля 2016 г. N 19-КГ16-5)

4. Уведомление застройщиком участника долевого строительства о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных договором участия в долевом строительстве. Для их изменения необходимо заключение застройщиком и участником долевого строительства соглашения, подлежащего государственной регистрации.

Ю. обратилась в суд с иском к застройщику о признании недействительным договора в части, взыскании убытков, неустойки, компенсации морального вреда и штрафа, ссылаясь на то, что общество уступило ей право требования по договору участия в долевом строительстве, заключенному между ним и застройщиком. Ответчиком были нарушены сроки строительства и передачи квартиры.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения судом апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано. Суды указали, что при заключении договора уступки Ю. была ознакомлена с уведомлением о переносе сроков сдачи объекта строительства.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила апелляционное определение, указав следующее.

В соответствии с частью 3 статьи 6 Закона N 214-ФЗ при невозможности завершить строительство в предусмотренный договором срок застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение договора осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

В договоре уступки права (требования), заключенном между истцом и обществом, имеется ссылка на ознакомление истца с уведомлением об изменении сроков строительства.

Однако дополнительное соглашение, предусматривающее изменение названных сроков, между застройщиком и участником долевого строительства не заключалось и государственную регистрацию не прошло.

При таких обстоятельствах уведомление об изменении сроков строительства не могло служить основанием для изменения таких сроков.

Поскольку законом не предусмотрена возможность одностороннего изменения договора, уведомление застройщика об изменении срока строительства само по себе не влечет изменений условий договора о сроках исполнения обязательства.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 8 декабря 2015 г. N 5-КГ15-156)

5. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, с учетом положений части 3 статьи 6 Закона N 214-ФЗ.

2 марта 2012 г. У. заключила с ответчиком договор участия в долевом строительстве, объектом которого являлась двухкомнатная квартира.

Договором предусматривалось получение разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию до 31 декабря 2012 г. и передача участнику долевого строительства объекта долевого строительства по акту приема-передачи не позднее 28 февраля 2013 г.

13 сентября 2013 г. У. и С. заключили договор уступки права требования по названному договору участия в долевом строительстве, в котором указан срок получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию до 31 декабря 2013 г., а срок передачи объекта долевого строительства - до 28 февраля 2014 г.

С. обратился в суд с иском к застройщику о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства.

Отказывая во взыскании неустойки за период с 1 марта 2013 г. по 1 марта 2014 г., суд первой инстанции указал на то, что, заключив договор уступки права требования, стороны согласовали, что ответчик передает истцу объект участия в долевом строительстве не позднее 28 февраля 2014 г., и пришел к выводу, что право требования истцу передано на иных условиях, нежели было предусмотрено договором участия в долевом строительстве. При этом суд не принял во внимание доводы истца о том, что указание иной даты передачи квартиры застройщику являлось опиской.

Суд второй инстанции поддержал данную позицию суда.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не согласилась с выводами судов первой и апелляционной инстанций, указав следующее.

В соответствии со статьей 384 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на проценты.

Согласно пункту 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных отношений) соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Частью 3 статьи 6 Закона N 214-ФЗ предусмотрено, что в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

Таким образом, анализ приведенного выше законодательства позволяет прийти к выводу о том, что срок передачи застройщиком объекта участия в долевом строительстве (квартиры), установленный в первоначальном договоре с У., мог быть изменен только в порядке, предусмотренном частью 3 статьи 6 Закона N 214-ФЗ. Однако сведений о проведении такой процедуры материалы дела не содержат.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 26 апреля 2016 г. N 5-КГ16-45)

6. Необходимыми и достаточными условиями для удовлетворения требований участника долевого строительства о государственной регистрации договора долевого участия в строительстве являются соблюдение надлежащей формы такого договора, отсутствие препятствий для его регистрации и уклонение ответчика от такой регистрации.

А. обратился в суд с иском к застройщику о регистрации договора участия в долевом строительстве, по условиям которого ответчик принял на себя обязательство по завершении строительства жилого дома передать в собственность истца жилое помещение в виде двухкомнатной квартиры.

На момент обращения в суд, по утверждению истца, правовых препятствий для регистрации договора не имелось, данный договор совершен в надлежащей форме, обязательство по оплате объекта долевого строительства истцом исполнено, а единственным препятствием для государственной регистрации договора является бездействие ответчика.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что отсутствуют правовые основания, предусмотренные пунктом 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, для регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного между А. и застройщиком, поскольку истец не представил доказательств, подтверждающих обоснованность заявленных требований.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации отменила апелляционное определение, указав следующее.

В силу пункта 2 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Согласно части 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

По смыслу названных норм материального права, помимо установления обстоятельства уклонения ответчика от государственной регистрации сделки юридически значимыми обстоятельствами для разрешения спора является выяснение вопросов о соблюдении сторонами надлежащей формы сделки, а также об отсутствии препятствий для ее государственной регистрации.

В подтверждение заявленных требований истцом представлен договор участия в долевом строительстве от 29 октября 2010 г., заключенный между ним и застройщиком и подписанный сторонами.

Основанием для заключения данного договора послужили инвестиционный контракт на строительство объекта недвижимости жилищного назначения от 15 апреля 2004 г., дополнительное соглашение от 22 октября 2008 г. о переводе прав и обязанностей общества на застройщика по инвестиционному контракту перед третьими лицами в рамках заключенных с ними договоров; договор о долевом участии в инвестировании строительства жилого дома, заключенный 14 марта 2007 г. между обществом и А.

Пунктом 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Как следует из содержания договора от 29 октября 2010 г., стороны выразили согласие на установление правоотношений, вытекающих из договора о долевом участии в строительстве, приняли на себя взаимные права и обязанности по нему.

Материалами дела также подтверждается, что истец неоднократно направлял ответчику предложения о регистрации названного выше договора, однако от регистрации ответчик уклонялся, до настоящего времени договор не зарегистрирован в установленном законом порядке.

Указанные обстоятельства являлись юридически значимыми для правильного разрешения спора, однако в нарушение норм процессуального права должной правовой оценки суда не получили.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 21 июня 2016 г. N 5-КГ16-91)

7. Односторонний отказ застройщика от договора (расторжение договора) вследствие невнесения оплаты участником долевого строительства по договору долевого участия в строительстве допускается только с учетом положений пункта 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации о добросовестности и разумности.

Между Л. и застройщиком заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома, по условиям которого ответчик обязался в срок не позднее 31 декабря 2013 г. передать истцу однокомнатную квартиру, а истец обязан оплатить стоимость квартиры в течение трех рабочих дней с момента регистрации договора.

Договор участия в долевом строительстве зарегистрирован в Учреждении Росреестра 9 сентября 2013 г.

Определенная договором денежная сумма уплачена истцом 16 сентября 2013 г.

28 апреля 2014 г. застройщик уведомил Л. об увеличении цены договора, ссылаясь на нарушение истцом сроков оплаты.

20 октября 2014 г. Л. направлено заявление в адрес застройщика с требованиями о возврате излишне уплаченных денежных средств в связи с уменьшением общей площади жилого помещения.

10 ноября 2014 г. застройщик уведомил истца о зачете взаимных требований, пересчитав размер задолженности Л.

20 ноября 2014 г. застройщик уведомил Л. об одностороннем отказе от исполнения договора долевого участия.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании незаконным одностороннего расторжения договора участия в долевом строительстве, суд первой инстанции, с выводами которого согласился суд апелляционной инстанции, указал, что Л. надлежащим образом не исполнил условия договора участия в долевом строительстве, нарушил срок уплаты цены договора.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации не согласилась с указанными выводами судов, указав следующее.

В соответствии с частью 4 статьи 5 Закона N 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора.

С момента уплаты истцом денежных средств и до окончания строительства застройщик использовал денежные средства истца, каких-либо претензий по поводу просрочки платежа и внесения дополнительных сумм со стороны застройщика к гражданину в указанный период не возникало.

Спор между застройщиком и Л. возник по истечении года с момента внесения суммы платежа в период завершения строительства жилого дома и готовности объекта долевого строительства к передаче.

В соответствии с пунктом 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.

Согласно статье 10 этого же кодекса не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (пункт 1).

В случае несоблюдения требований, предусмотренных приведенным выше пунктом, суд, арбитражный суд или третейский суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом (пункт 2).

Требование добросовестности и разумности участников гражданского оборота является общим принципом гражданского права, применимым и к положениям о расторжении договора, что подтверждается пунктом 4 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим, что сторона, которой данным кодексом, другими законами или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных данным кодексом, другими законами или договором.

Оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации.

Признавая правомерным и обоснованным одностороннее расторжение ответчиком договора по мотиву неуплаты истцом денежных средств, суду следовало дать оценку обоснованности одностороннего отказа застройщика от исполнения договора и соответствию такого отказа действующему законодательству.

Указанные обстоятельства не исследовались судом и не получили надлежащей правовой оценки.

С учетом изложенного определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации решения судов первой и апелляционной инстанций отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 19 апреля 2016 г. N 5-КГ16-51)