5.2. Организация технического обслуживания и текущего ремонта здания или сооружения

Контроль за состоянием конструкций здания осуществляется путем проведения плановых общих и частичных осмотров, а, при необходимости, - внеочередных осмотров. При этом выявляются дефекты и причины их появления, а также определяется объем работ по ремонту в целях поддержания здания в эксплуатационном состоянии.

1. Общие осмотры проводят 2 раза в год - весной и осенью.

2. Частичные осмотры конструкций проводят по мере необходимости. При этом устраняют мелкие неисправности (укрепление соединений, креплений, примыканий).

3. Внеочередные осмотры проводят через 1 - 2 суток после аварий и стихийных бедствий.

Весенний осмотр выполняют после эксплуатации здания в зимний период. При осмотре проверяют состояние конструктивных элементов и элементов внешнего благоустройства и прилегающей территории. При этом уточняют объемы работ по ремонту, определяют дефекты, устранение которых требует специального ремонта, составляют перечень мероприятий, необходимых для подготовки здания к эксплуатации в следующую зиму. Осмотр проводит комиссия из специалистов и руководства службы эксплуатации в следующей последовательности:

а) территория и элементы благоустройства, цокольная часть здания, включая подвальные помещения;

б) наружные стены и декоративные элементы фасадов, включая балконы, крыльца, водоотводящие устройства;

в) крыша, стропильная система и ее вентиляционные устройства, чердачные помещения, утеплитель чердачных перекрытий, коммуникации, расположенные в пределах чердака и крыши;

г) помещения этажей.

При этом проверяется (сверху вниз) состояние перекрытий, окон, дверей, стен, перегородок. Одновременно ведется осмотр инженерных коммуникаций и оборудования.

Техническое состояние частей здания определяют по результатам внешнего осмотра и по данным, полученным в процессе эксплуатации. По решению комиссии вскрывают, при необходимости, конструкции (по согласованию с органами охраны объектов культурного наследия) для определения прочности и влажности скрытых элементов. Для указанных работ необходимо получение разрешения на научно-исследовательские и изыскательские работы в соответствующем органе охраны объектов культурного наследия. После проведения осмотра вскрытые места тщательно заделывают. На вскрытие несущих конструкций и их заделку составляют акт осмотра технического состояния объекта культурного наследия.

В сложных случаях привлекают специализированные организации и их экспертов.

Особое внимание при осмотре крыш обращается на уязвимые места деревянных конструкций, находящиеся в неудовлетворительных температурно-влажностных условиях (опоры стропильных и чердачных балок по наружным стенам; состояние древесины в ендовах, у слуховых окон, мест пропуска шахт, труб и т.п.).

При обнаружении существенных деформаций и других нарушений несущих конструкций принимаются противоаварийные меры (при необходимости установить маяки, временные опоры и крепления), определяются характер и степень опасности повреждений. При этом вызываются представители соответствующего органа охраны объекта культурного наследия и специализированных организаций для выявления причин деформаций и определения способов их ликвидации.

Результаты весеннего осмотра зданий оформляются документально в Журнале технической эксплуатации объекта культурного наследия с указанием видов и объемов работ, подлежащих выполнению.

Ремонт выполняется каждые 2 - 3 года для зданий из кирпича, естественного камня с деревянными перекрытиями, а также деревянных зданий с нормальными условиями эксплуатации (содержания) и носит планово-предупредительный (профилактический) характер. Он также может быть внеплановым (непредвиденным), выполняемым в срочном порядке в промежутках между плановыми ремонтами.

Сроки проведения непредвиденного ремонта для устранения неисправностей не должны превышать:

1. Кровля:

- протечки - 1 сутки;

- водосточные элементы (трубы, воронки, колена, отметы) - 5 суток.

2. Стены:

- утрата связи кирпичей с кладкой наружных стен с угрозой для безопасности людей - 1 сутки (с немедленным ограждением опасной зоны);

- отслоения штукатурки потолка, верхней части стен, угрожающие обрушением - 5 суток (с немедленным принятием мер по безопасности).

3. Фасады:

- нарушение каменной облицовки, карнизных камней, лепнины на фасадах на высоте > 1,5 м - 1 сутки (с немедленным принятием мер по безопасности);

- то же в цокольной части - 5 суток.

Основанием к плановому ремонту являются результаты технических осмотров и акты технического состояния, утвержденные представителем органа охраны объектов культурного наследия.

Работы по ремонту должны выполняться как работы по сохранению специализированной организацией, имеющей лицензию на осуществление деятельности по сохранению объектов культурного наследия и опыт проведения реставрационных работ.

При эксплуатации недвижимого объекта культурного наследия запрещается:

1. Изменять архитектуру здания.

2. Пробивать отверстия, оконные и дверные проемы.

3. Устанавливать перегородки (на этажах и чердаках здания).

4. Складывать у стен здания, а также на пути водостоков, включая прилегающую территорию, какие-либо материалы.

5. Прикреплять что-либо к стенам, размещать рекламу. В местах пропуска труб коммуникаций в кладке стен, сводов, перекрытий необходимо устанавливать соответствующие гильзы.

6. Проводить строительные работы на объекте культурного наследия.

7. Производить какие-либо работы без разрешения органов охраны объектов культурного наследия и отсутствия необходимой проектной документации.