4.6. Выделение отдельного лота, в который входил участок, принадлежавший должнику, без прав на находящиеся на нем объекты недвижимости не соответствует закону

В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) должника его единственный участник в процедуре конкурсного производства обратился в Арбитражный суд Московской области с заявлением, в котором просил признать недействительными торги по продаже имущества должника, проведенные 02.10.2012 и 03.12.2012; признать недействительным соглашение от 31.12.2012 об оставлении залоговым кредитором за собой производственного корпуса и здания холодильника, заключенное должником в лице конкурсного управляющего и залоговым кредитором; применить последствия недействительности сделки, обязав залогового кредитора возвратить указанные производственный корпус и здание холодильника в конкурсную массу должника, а также восстановив задолженность залогового кредитора перед должником в сумме 12 270 636 рублей 90 копеек и право залога кредитора на упомянутое имущество.

Определением Арбитражного суда Московской области от 10.06.2015 по делу N А41-2099/2011, оставленным без изменений Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 17.08.2015 и Постановлением Арбитражного суда Московского округа от 30.11.2015, в удовлетворении заявления участника отказано.

Определением Верховного Суда РФ от 16.06.2016 N 305-ЭС15-6515 указанные судебные акты отменены. Признано недействительным соглашение от 31.12.2012 об оставлении залоговым кредитором за собой заложенного имущества, заключенное названным обществом с залоговым кредитором. В удовлетворении требования о признании недействительными торгов по продаже имущества должника, проведенных 02.10.2012 и 03.12.2012, отказано. В остальной части обособленный спор направлен на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Судами установлено, что в соответствии с Положением о порядке реализации имущества должника, находящегося в залоге, реализации на торгах отдельными лотами подлежали земельный участок, а также расположенные на данном земельном участке производственный корпус, здание холодильника, нежилое здание.

Конкурсным управляющим должника 02.10.2012 проведены торги по реализации имущества должника.

По результатам торгов земельный участок (лот N 4) приобретен покупателем, с которым 17.10.2012 заключен договор купли-продажи.

Поскольку торги по остальным лотам признаны несостоявшимися, 03.12.2012 были проведены повторные торги по данным лотам. По результатам повторных торгов с другим покупателем заключен договор купли-продажи от 17.12.2012 нежилого здания (лот N 3).

Впоследствии должником и залоговым кредитором заключено соглашение от 31.12.2012 об оставлении им за собой производственного корпуса и здания холодильника (лоты N 1 и N 2).

Согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В силу пункта 4 статьи 35 названного Кодекса отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев, прямо указанных в данной норме.

При подготовке к проведению торгов по продаже имущества должника данное имущество было разделено на отдельные лоты так, что утратилась взаимосвязь объектов недвижимости с земельным участком, на котором они расположены.

Это привело к тому, что земельный участок был реализован отдельно от объектов недвижимости (зданий, строений), размещенных на нем.

Следовательно, оспариваемое соглашение от 31.12.2012 независимо от того, имеются ли основания для признания недействительными самих торгов, является ничтожным в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.