Существенные условия сделок (аренда)

СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ СДЕЛОК

(АРЕНДА)

ВИД СДЕЛКИ

(ст. 153, п. 1 ст. 154, п. 1 ст. 160 ГК РФ)

Аренда

(гл. 34 части II ГК РФ и п. 1 ст. 423 части I ГК РФ)

Характеристика вида сделки

Арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Подвиды сделок

Аренда зданий и сооружении

(§ 4 гл. 34 ГК РФ)

Аренда транспортных средств

(§ 3 гл. 34 ГК РФ)

Финансовая аренда (лизинг)

(§ 3 гл. 34 ГК РФ, Федеральный закон "О финансовой аренде (лизинге)" от 29.10.1998 N 164-ФЗ)

Характеристика подвидов сделок

Арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Риски

Арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации (ст. 632 ГК РФ)

Риски

Арендодатель обязуется приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование. Арендодатель в этом случае не несет ответственности за выбор предмета аренды и продавца.

Риски

СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ

1) предмет договора (ст. 432 и ст. 650):

Условие о предмете договора аренды не согласовано:

договор считается незаключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ) и не порождает для его сторон прав и обязанностей, установленных § 1, 4 гл. 34 ГК РФ.

1) предмет договора (ст. 432, 606, 607, 632, 642 ГК РФ):

Условие о предмете договора аренды транспортных средств с экипажем не согласовано:

договор аренды является не заключенным (п. 1 ст. 432 ГК РФ) и не порождает для сторон прав и обязанностей (ст. 307 ГК РФ).

1) письменная форма договора (п. 1 ст. 15 164-ФЗ).

Договор не оформлен в письменной форме:

лизингодатель имеет право изъять предмет лизинга (п. 3 ст. 11 164-ФЗ).

- объект аренды (ст. ст. 607, 625, 650 ГК РФ);

Условие об объекте аренды не согласовано:

договор аренды является не заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ), => права и обязанности сторон по нему не возникают (стороны не смогут воспользоваться правами, вытекающими из §

- условие о предоставлении транспортного средства во временное владение и пользование за плату - для договора аренды транспортных средств с экипажем и без экипажа;

Не указаны основные права и обязанности сторон (ст. ст. 632, 642 ГК РФ):

договор может быть квалифицирован как договор другого вида (не договор аренды транспортных средств).

2) предмет договора (ст. 3 164-ФЗ, ст. 666 ГК РФ):

Лизингополучателем нарушены определенные условия договора:

лизингодатель имеет право изъять предмет лизинга (п. 3 ст. 11 164-ФЗ).

2) права и обязанности сторон (ст. 606 и п. 1 ст. 650 ГК РФ);

Условие об основных правах и обязанностях сторон не согласовано:

соглашение сторон не является договором аренды

=> не порождает для них прав и обязанностей, установленных гл. 34 ГК РФ.

- условие об оказании услуг по управлению транспортным средством и его технической эксплуатации для договора аренды транспортных средств с экипажем;

- данные, позволяющие определить передаваемое по договору имущество (п. 3 ст. 15 164-ФЗ, п. 3 ст. 607 ГК РФ);

3) государственная регистрация договора аренды, заключаемого на срок не менее года, (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ):

Договор аренды здания, сооружения, помещения, заключенный на срок не менее года, не зарегистрирован:

договор не будет считаться заключенным и стороны не смогут воспользоваться вытекающими из него правами (арендатор не вправе будет пользоваться имуществом и не сможет оспорить сделку по передаче объекта аренды третьему лицу). Арендодатель не сможет потребовать внесения арендной платы и применить меры ответственности за нарушение договорных условий.

- данные, позволяющие определенно установить транспортное средство, передаваемое в аренду с экипажем или без экипажа (условие об объекте аренды) (ст. 607 ГК РФ);

В договоре не согласованы данные о транспортном средстве, передаваемом в аренду

=> договор не будет считаться заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

3) размер лизинговых платежей, размер выкупной суммы и общая сумма договора;

В договоре не выделены лизинговые платежи и выкупная сумма:

лизингополучателю будет трудно вернуть уплаченную выкупную цену в случае досрочного расторжения договора Если размер выкупной цены не выделен, то и нет оснований для ее вычленения из состава лизинговых платежей, так как в лизинговый платеж входит несколько составляющих, но их надо рассматривать как единый платеж

2) арендная плата:

Условия о передаче транспортного средства во временное владение арендатора отсутствует:

договор не является договором аренды транспортных средств и нормы § 3 гл. 34 ГК РФ к нему не применяются (ст. 431 ГК РФ).

В частности, договор, по которому не предусмотрено поступление транспортных средств во владение арендатора, объекты аренды не индивидуализированы надлежащим образом, плата установлена не за пользование конкретным имуществом, а за оказание услуг по доставке пассажиров, может быть квалифицирован как договор перевозки.

4) способ осуществлении лизинговых платежей.

4) размер арендной платы (п. 1 ст. 654 ГК РФ);

Условие о размере арендной платы не согласовано:

договор считается незаключенным, три этом правила определения цены (п. 3 ст. 424 ГК РФ) не применяются (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Права и обязанности сторон по такому договору не возникают.

Если договор квалифицирован как договор перевозки, по которому предоставляются услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства, арендодатель не вправе будет потребовать взыскания арендной платы за пользование транспортным средством.

5) периодичность лизинговых платежей (п. п. 4 и 5 ст. 15, п. 2 ст. 28 164-ФЗ).

СУБАРЕНДА ЗДАНИЯ, СООРУЖЕНИЯ, ПОМЕЩЕНИЯ

(ст. 615 ГК РФ)

В договоре отсутствует условие об арендной плате и, напротив, указано, что транспортное средство передается безвозмездно:

договор может быть признан договором безвозмездного пользования (ссуды) и будет регулироваться гл. 36 ГК РФ, а не гл. 34 ГК РФ об аренде транспортных средств.

5) срок договора лизинга (п. 1 ст. 4, ст. 15 164 ФЗ).

1) подтверждение выдачи арендодателем согласия на заключение договора субаренды;

Подтверждение выдачи арендодателем согласия на заключение договора субаренды отсутствует:

договор субаренды, заключенный без согласия арендодателя, может быть признан ничтожным (ст. 168 ГК РФ) как совершенный с нарушением п. 2 ст. 615 ГК РФ.

3) размер арендной платы;

Условие о размере арендной платы не согласовано:

к договору аренды применяются положения п. 3 ст. 424 ГК РФ, поскольку он является возмездным по определению. Арендодатель в этом случае может получить арендную плату в размере меньшем, чем он рассчитывал при заключении договора.

6) обстоятельства, которые стороны считают бесспорным и очевидным нарушением обязательств и которые ведут к прекращению действия договора лизинга и изъятию предмета лизинга (п. 6 ст. 15 164-ФЗ).

4) цель использования объекта субаренды:

Предполагаемая цель использования объекта субаренды не совпадает с целью, установленной основным договором аренды:

=> без согласия собственника (арендодателя по основному договору аренды) на изменение цели использования договор признается недействительным

НЕ является существенным условием

1) условия пользования зданием (сооружением, помещением) (п. 1 ст. 615, ст. 625, абз. 2 п. 4 ст. 421 ГК РФ);

Условия пользования объектом аренды не согласованы:

арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с его назначением (п. 1 ст. 615 ГК РФ).

1) срок договора аренды (ст. 632, 610, 621, 425, 433, 314 ГК РФ)

Срок аренды не согласован:

договор аренды не будет признан незаключенным, так как срок аренды не является существенным условием договора аренды. Договор будет считаться заключенным на неопределенный срок. Это означает, что любая сторона сможет в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за месяц (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

2) порядок использования объекта аренды (п. 1 ст. 615 ГК РФ);

Условие о порядке использования объекта аренды не согласовано:

арендатор (п. 1 ст. 615 ГК РФ) может пользоваться объектом аренды в любом порядке, допускаемом его назначением, действующими нормативными актами и эксплуатационными документами, а если в эксплуатационных документах особенности порядка пользования не установлены - в любом удобном ему порядке.

2) предоставление транспортного средства (ст. 314, 316, 611, 612, 625 ГК РФ)

Условие о предоставлении транспортного средства в аренду не согласовано:

транспортное средство должно быть передано арендатору в состоянии, соответствующем назначению транспортного средства, в разумный срок после подписания договора (ст. 611 ГК РФ).

Транспортное средство должно быть передано со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (п. 2 ст. 611 ГК РФ).

Передача должна состояться в месте хранения транспортного средства, если оно было известно арендатору в момент заключения договора (абз. 4 ст. 316 ГК РФ), либо в месте нахождения или в месте жительства арендодателя (абз. 6 ст. 316 ГК РФ).

3) срок аренды;

В договоре аренды здания (сооружения, помещения) не определен срок аренды:

договор считается заключенным.

Если в договоре не указан срок аренды, он равен сроку действия договора.

Если не согласован и этот срок, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

=> любая сторона может в любое время отказаться от договора аренды, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ)

3) порядок оказания услуг по управлению транспортным средством: (ст. 635 ГК РФ)

Условие о порядке оказания услуг по управлению и технической эксплуатации не согласовано:

арендодатель будет обязан оказывать данные услуги в порядке, обеспечивающем нормальную и безопасную эксплуатацию транспортного средства, в соответствии с целями аренды, указанными в договоре (ст. 635 ГК РФ).

4) срок действия договора аренды (ст. 425, 610 ГК РФ).

Срок действия договора аренды не определен:

договор продолжает действовать до установленного в нем момента окончания исполнения обязательств (абз. 2 п. 3 ст. 425 ГК РФ) (момент возврата имущества арендодателю по окончании срока аренды или внесения арендатором арендной платы за весь срок аренды, если по условиям договора она вносится по окончании пользования объектом аренды)

Если при этом в договоре не определен срок аренды, договор будет считаться заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

=> любая из сторон сможет в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (п. 2 ст. 610 ГК РФ).