Практика применения земельного и градостроительного законодательства

24. При применении положений п. 5.1 ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" учитывается фактическое использование сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством земельного участка.

Уполномоченный орган муниципального образования (далее - администрация) и сельскохозяйственная организация (далее - общество) обратились в регистрирующий орган с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки сельскохозяйственного назначения на основании договора купли-продажи, заключенного в соответствии с п. 5.1 ст. 10 Федерального закона от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ).

Регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию перехода права собственности, указав на отсутствие документа, подтверждающего использование земельных участков обществом.

Общество и администрация представили в регистрирующий орган дополнительные документы: структуру севооборота полей общества, опись документов бухгалтерского учета на посев и обработку полей, письмо главы муниципального образования, акт осмотра земельных участков.

Регистрирующий орган отказал в государственной регистрации перехода права собственности на основании абзаца десятого п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в связи с непредставлением документа, подтверждающего использование земельных участков обществом.

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании отказа регистрирующего органа незаконным и об обязании регистрирующего органа произвести государственную регистрацию перехода права.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, в удовлетворении заявленных требований отказано. Истолковав п. 5.1 ст. 10 Закона N 101-ФЗ и ст. 5 ЗК РФ, суды сочли, что представленные обществом доказательства не свидетельствуют о законном использовании обществом спорных земельных участков, под которым суды понимают владение земельным участком и его использование на праве собственности, правах постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут), безвозмездного срочного пользования либо по договорам аренды, субаренды.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Пунктом 5.1 ст. 10 Закона N 101-ФЗ установлен льготный порядок приобретения прав на земельный участок, сформированный в счет невостребованных земельных долей.

Из буквального толкования названной нормы права и ст. 12.1 Закона N 101-ФЗ следует, что заявитель должен доказать факт использования истребуемого им в собственность земельного участка.

При этом закон не устанавливает основания использования, перечень доказательств, подтверждающих данный факт, так же как не определяет срок использования участка и другие обстоятельства его использования с учетом особенностей ведения сельскохозяйственной деятельности. Поэтому при возникновении судебного спора о наличии оснований для приобретения прав на земельный участок в порядке указанной нормы данный факт подлежит установлению судом на основе исследования и оценки относимости, допустимости, достоверности каждого доказательства в отдельности, а также достаточности и взаимной связи доказательств в их совокупности, установленных гл. 7 АПК РФ. К таким основаниям и доказательствам использования земельного участка могут быть отнесены: договоры аренды или безвозмездного пользования, иные договоры, заключенные в отношении земельного участка, находящегося в общей долевой собственности в соответствии с действовавшим на момент их заключения законодательством; в случае если указанные субъекты использовали истребуемый участок без оформления правоотношений, то ими могут быть представлены любые относимые и допустимые доказательства, подтверждающие использование земельного участка в сельскохозяйственных целях (например, сведения о расходах по обработке земельного участка и внесении удобрений, проведении посевных работ и уборке урожая и другие).

Таким образом, в целях применения положений п. 5.1 ст. 10 Закона N 101-ФЗ и установления факта использования земельного участка могут быть учтены как договорные отношения, так и фактическое использование сельскохозяйственной организацией или крестьянским (фермерским) хозяйством земельного участка, находившегося в общей долевой собственности до государственной регистрации права муниципальной собственности на такой земельный участок. При этом указанный порядок предоставления земли в порядке приведенной нормы права не должен позволять приобрести земельный участок недобросовестным лицом.

Определение N 310-КГ16-21437

25. Отказ регистрирующего органа в регистрации перехода права собственности на земельный участок на основании положений п. 5.1 ст. Закона N 101-ФЗ является правомерным при отсутствии доказательств наличия у приобретателя статуса сельскохозяйственной организации и фактического использования им земельного участка.

Решением регистрирующего органа уполномоченному органу муниципального образования (далее - администрации) и обществу отказано в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок сельскохозяйственного назначения на основании п. 5.1 ст. 10 Закона N 101-ФЗ в связи с несоответствием предоставленных на регистрацию документов действующему законодательству.

Администрация и общество обратились в арбитражный суд с заявлением о признании данного отказа незаконным.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, заявленные требования удовлетворены.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Регистрирующий орган утверждал, что общество не является сельскохозяйственной организацией, ссылаясь при этом на сведения налогового органа, согласно которым основным видом деятельности общества является "деятельность по операциям с недвижимым имуществом", сведениями об осуществлении им сельскохозяйственной деятельности налоговый орган не располагает.

Пунктом 1 ст. 177 Федерального закона от 26 октября 2002 г. N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" дано понятие сельскохозяйственной организации, которой могут быть юридические лица, основными видами деятельности которых являются производство или производство и переработка сельскохозяйственной продукции, выручка от реализации которой составляет не менее чем 50% общей суммы выручки.

Судами первой и апелляционной инстанций при рассмотрении дела наличие у общества статуса сельскохозяйственной организации не проверялось, соответствующих выводов в судебных актах не содержится.

Арбитражный суд округа, указывая, что общество является сельскохозяйственной организацией, этот вывод не мотивировал.

Поскольку в соответствии с п. 5.1 ст. 10 Закона N 101-ФЗ льготный порядок приобретения земельного участка возможен только для сельскохозяйственной организации или крестьянского (фермерского) хозяйства, проверка наличия у общества признаков сельскохозяйственной организации являлась необходимой при разрешении настоящего спора.

Кроме того, суды также должным образом не проверили использование обществом спорного земельного участка. В подтверждение использования земельного участка до государственной регистрации на него права муниципальной собственности, которое было зарегистрировано 28 сентября 2015 г., общество представило договор аренды от 3 сентября 2015 г., заключенный участниками общей долевой собственности и обществом. Между тем суды не проверили, каким образом общество использовало земельный участок в сельскохозяйственных целях, осуществлялось ли его фактическое использование за такой непродолжительный период действия договора аренды. Оценивая представленный обществом договор аренды, по сути являющийся его единственным доказательством использования земельного участка, суды не учли, что наличие заключенного договора само по себе не подтверждает фактическое использование земельного участка.

Определение N 310-КГ17-6693

26. Федеральный закон от 8 ноября 2007 г. N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" не определяет специальных оснований для установления сервитута на земельные участки, расположенные в границах полосы отвода автомобильных дорог. Такие основания закреплены гражданским законодательством.

Общество обратилось в уполномоченный орган субъекта Российской Федерации (далее - департамент) с заявлением об установлении в интересах общества частного сервитута на земельный участок для размещения коммерческой парковки на основании подп. 2 п. 4 ст. 39.26 ЗК РФ, указав что Федеральным законом от 8 ноября 2007 г. N 257-ФЗ "Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 257-ФЗ) допускается использование земельных участков в границах полос отвода автомобильных дорог.

Департамент отказал обществу, ссылаясь на то, что спорный земельный участок находится в зоне городского наземного транспорта ИТ-2 в границах полосы отвода автомобильной дороги, но расположен на землях общего пользования под улицей.

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании отказа департамента недействительным и об установлении частного сервитута.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа, заявленные требования удовлетворены. Суды исходили из того, что в силу п. 1 ст. 274 ГК РФ, п. 10 ст. 23, ст. 39.26 ЗК РФ, ст. 3, ст. 25 Закона N 257-ФЗ предоставление земельного участка для размещения дорожного сервиса на земельном участке в границах отвода автомобильной дороги возможно только на условиях частного сервитута.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названные судебные акты и отказала в удовлетворении требований общества по следующим основаниям.

Ни положениями ЗК РФ, ни Закона N 257-ФЗ не установлено оснований для предоставления свободного (не предоставленного иному лицу) земельного участка, находящегося в публичной собственности, расположенного в полосе отвода автомобильной дороги, гражданину или юридическому лицу только на условиях сервитута.

В соответствии с п. 10 ст. 23 ЗК РФ в нормах специального законодательства, в том числе в п. 4.1 ст. 25 Закона N 257-ФЗ, определяются лишь особые порядок, условия и случаи установления сервитутов в отношении земельных участков в границах полос отвода автомобильных дорог. Основания для установления сервитута предусмотрены в ст. 274 ГК РФ.

Учитывая, что общество не является ни собственником соседнего земельного участка, ни любого другого объекта недвижимости, для использования которого на испрашиваемый участок необходимо установить сервитут, ни собственником объектов дорожного сервиса, уже размещенных в полосе отвода автомобильной дороги, для функционирования которых необходима стоянка транспортных средств, оснований для установления сервитута в данном случае не имеется. При таких обстоятельствах департамент правомерно, в соответствии с подп. 2 п. 4 ст. 39.26 ЗК РФ, отказал обществу в установлении сервитута на испрашиваемый земельный участок.

Определения N 304-ЭС17-1624,

304-ЭС17-1639