I. Общие положения

1. На основании статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации <*> (далее именуется - Кодекс) залог возникает либо в силу договора, либо на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.

--------------------------------

<*> Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, N 32, ст. 3301.

2. В соответствии с пунктом 2 статьи 74 Федерального закона от 16.07.98 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее именуется - Закон об ипотеке) не допускается ипотека жилых домов и квартир, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в связи с чем ипотека может быть установлена на жилые помещения, которые принадлежат гражданам и юридическим лицам на праве собственности (пункт 1 статьи 6, пункт 1 статьи 74 Закона об ипотеке).

3. На основании пункта 2 статьи 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа государственной регистрации прав на недвижимое имущество, зарегистрировавшего это право залогодателя.

4. Если право на закладываемый объект возникло до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее именуется - Закон) и было зарегистрировано в порядке, установленном действовавшим на тот момент законодательством, то, учитывая положения пункта 1 статьи 6 Закона, в договоре об ипотеке могут быть указаны зарегистрированное в соответствии с ранее действовавшим законодательством право и наименование органа (организации), зарегистрировавшего право залогодателя. Вместе с тем государственная регистрация ипотеки жилого помещения осуществляется только при наличии записей в Едином государственном реестре прав о государственной регистрации права залогодателя на жилое помещение (пункт 1 статьи 29 Закона). При этом право, возникшее до введения в действие Закона, регистрируется в порядке, установленном Законом (статья 2, пункт 2 статьи 6, пункт 2 статьи 13, пункт 1 статьи 29 Закона).

5. Если право на закладываемый объект возникло у его владельца после введения в действие Закона, то в договоре об ипотеке должны быть указаны право, зарегистрированное в Едином государственном реестре прав (статья 4 Закона), и наименование зарегистрировавшего это право учреждения юстиции по регистрации прав (или иного органа (организации), осуществлявшего государственную регистрацию прав до момента создания в субъектах Российской Федерации учреждений юстиции по регистрации прав на основании пункта 2 статьи 32, пункта 1 статьи 33 Закона).

6. Ипотека жилого дома допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится этот жилой дом, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части (пункт 1 статьи 5, статья 69 Закона об ипотеке).

При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме заложенной считается наряду с квартирой соответствующая доля в праве общей собственности на этот дом (статья 290 Кодекса, статья 75 Закона об ипотеке).

В случае, когда предметом ипотеки является часть жилого дома или часть квартиры, состоящая из одной или нескольких изолированных комнат, к такой ипотеке соответственно применяются установленные Законом об ипотеке правила об ипотеке жилого дома или квартиры (пункт 4 статьи 74 Закона об ипотеке).

7. Исключен. - Приказ Минюста РФ N 18, Госстроя РФ N 34, ФКЦБ РФ N 03-14/пз от 07.02.2003.

8. Договор об ипотеке подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации (пункты 1 и 2 статьи 10 Закона об ипотеке).

Ипотека, возникающая в силу договора об ипотеке, не подлежит государственной регистрации, если в договоре об ипотеке отсутствуют какие-либо данные, указанные в статье 9 Закона об ипотеке, или нарушены правила пункта 4 статьи 13 Закона об ипотеке (пункт 1 статьи 10 Закона об ипотеке). Учреждением юстиции по регистрации прав может быть отказано в государственной регистрации ипотеки и по иным основаниям, указанным в Законе об ипотеке.

Государственная регистрация ипотеки приостанавливается (откладывается) на основании и в порядке, определенными статьей 21 Закона об ипотеке, а также статьей 19 Закона.

9. При государственной регистрации ипотеки, возникающей на основании договора об ипотеке, осуществляется внесение в Единый государственный реестр прав регистрационной записи как о договоре об ипотеке (в подразделе III-4 Единого государственного реестра прав), так и об обременении права собственности залогодателя на жилое помещение, являющееся предметом договора об ипотеке (в подразделе III-2 Единого государственного реестра прав). Если предметом договора об ипотеке являются несколько объектов недвижимости, то записи об обременении прав на эти объекты недвижимости вносятся в подразделы III-2 соответствующих разделов Единого государственного реестра прав по каждому объекту недвижимости.

При приеме документов на государственную регистрацию ипотеки учреждением юстиции по регистрации прав проводится проверка оплаты государственной пошлины в соответствии с Законом Российской Федерации от 09.12.91 N 2005-1 "О государственной пошлине" в редакции Федерального закона от 31.12.95 N 226-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О государственной пошлине" <*>.

--------------------------------

<*> Собрание законодательства Российской Федерации, 1996, N 1, ст. 19.