1. Правовое регулирование отношений, связанных с переселением граждан из аварийного жилищного фонда и капитальным ремонтом общего имущества в многоквартирных домах

Конституция Российской Федерации гарантирует право каждого на жилище, одновременно закрепляя обязанность органов государственной власти и органов местного самоуправления создавать для этого необходимые условия (части 1 и 2 статьи 40). В числе основных направлений жилищной политики государства, призванных обеспечить комфортные, достойные и безопасные условия проживания и жизнедеятельности граждан, ликвидация аварийного жилищного фонда и проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.

Базовые принципы реализации жилищных прав определены в Жилищном кодексе Российской Федерации (далее - ЖК РФ).

Вместе с тем ЖК РФ не раскрывает ключевые для рассматриваемого вопроса понятия "аварийное жилье", "капитальный ремонт", "текущий ремонт".

Характерные признаки капитального и текущего ремонта определены в пункте 14.2 статьи 1, статье 55.24 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Положении об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения, утвержденном приказом Госкомархитектуры от 23.11.1988 N 312.

Основным отличительным признаком капитального ремонта от текущего является цель его проведения. Если текущий ремонт предназначен для поддержания параметров устойчивости и надежности зданий, то капитальный ремонт направлен на восстановление, замену изношенных конструкций (в том числе несущих) или изменение параметров здания.

Кроме того, для проведения капитального ремонта требуется оформление предусмотренной частью 2 статьи 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации проектной документации. При проведении текущего ремонта такая документация не оформляется.

В Методическом пособии по содержанию и ремонту жилищного фонда МДК 2-04.2004, утвержденном Госстроем России, даются определения аварийного и ветхого состояний зданий.

Аварийным состоянием здания считается состояние, при котором более половины жилых помещений и основных несущих конструкций здания (стен, фундаментов) отнесены к категории аварийных и представляют опасность для жизни проживающих.

Ветхое состояние здания - это состояние, при котором конструкции здания и здание в целом имеют износ: для каменных домов - свыше 70%, деревянных домов со стенами из местных материалов, а также мансард - свыше 65%, основные несущие конструкции сохраняют прочность, достаточную для обеспечения устойчивости здания, однако здание перестает удовлетворять заданным эксплуатационным требованиям.

Правовой смысл используемых в Федеральном законе от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" (далее - Закон N 185-ФЗ) понятий "капитальный ремонт многоквартирного дома", "аварийный жилищный фонд", "переселение граждан из аварийного жилищного фонда" раскрывается в статье 2 названного Закона.

В соответствии с частью 4 статьи 15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания при наличии оснований и в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Процедура признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции детально регламентирована в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47 (далее - Положение).

В частности, Положением определены порядок создания органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации и органами местного самоуправления межведомственных комиссий, к полномочиям которых относится признание многоквартирных домов аварийными; подачи и рассмотрения заявлений заинтересованных лиц о признании дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции; основания признания многоквартирного дома аварийным; виды решений, принимаемых комиссией по результатам обследования домов.

В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу договоры найма и аренды жилых помещений согласно пункту 50 Положения расторгаются. Права собственников и нанимателей жилых помещений при переселении из аварийного жилья закреплены статьями 32, 57, 85, 86, 89 ЖК РФ.

В соответствии с указанными статьями предоставляемое гражданам другое жилое помещение по договору социального найма должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в границах данного населенного пункта или в границах другого с их согласия. Гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или имеющим право состоять на таком учете, жилые помещения предоставляются по установленным нормам.

При выселении собственников помещений на орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии жилого помещения, возлагается обязанность по выплате выкупной цены изымаемого жилого помещения либо предоставления им другого жилья. В случае несогласия собственника с решением о выселении принудительное изъятие жилого помещения возможно только на основании решения суда.

С вступлением в силу Закона N 185-ФЗ переселение граждан из признанных аварийными многоквартирных домов осуществляется в основном в рамках реализации региональных адресных программ, утвержденных высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Согласно статье 16 Закона N 185-ФЗ региональная программа включает перечень многоквартирных домов, признанных в установленном порядке аварийными и подлежащими сносу вследствие износа в процессе эксплуатации, срок переселения граждан, объем долевого финансирования за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации, средств местных бюджетов и (или) внебюджетных средств переселения граждан из аварийного жилищного фонда, планируемые показатели этой программы. В случае, если действие такой программы начинается после 01.01.2019, она утверждается на период до 01.09.2025.

Средства Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, долевого финансирования за счет бюджета субъекта Российской Федерации и (или) средств местных бюджетов расходуются на приобретение жилых помещений в многоквартирных домах или в домах, указанных в пункте 2 части 2 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на строительство таких домов, выплату лицам - собственникам жилых помещений, включенных в аварийный жилищный фонд, возмещения за изымаемые жилые помещения в соответствии со статьей 32 ЖК РФ.

Вопросам организации проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах полностью посвящен раздел IX ЖК РФ.

Для определения потребности в проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, а также для установления экономически обоснованного размера взноса на капитальный ремонт проводится мониторинг технического состояния многоквартирных домов в установленном органами государственной власти субъектов Российской Федерации порядке (статья 167 ЖК РФ).

В соответствии со статьей 168 ЖК РФ капитальный ремонт проводится на основании утверждаемых субъектами Российской Федерации региональных программ, включающих перечень всех многоквартирных домов, в отношении которых планируется проведение капитального ремонта. Исключение допускается для домов с износом более 70%, а также домов, стоимость ремонта которых дороже нового строительства. Конкретные сроки проведения капитального ремонта, виды услуг и работ, объемы государственной и (или) муниципальной поддержки определяются органами государственной власти субъекта Российской Федерации в краткосрочных планах реализации региональной программы сроком на три года.

В целях обеспечения реализации региональных программ капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах создается фонд капитального ремонта (статья 170 ЖК РФ). По решению собственников помещений в многоквартирном доме он может формироваться на специальном счете в кредитной организации либо на счете регионального оператора - юридического лица, созданного субъектом Российской Федерации в организационно-правовой форме фонда. Особенности формирования указанных счетов установлены главами 16 и 17 ЖК РФ.

Для осуществления контроля за формированием фонда капитального ремонта владельцы специального счета и региональные операторы обязаны представлять в орган государственного жилищного надзора предусмотренные 172 статьей ЖК РФ сведения.

Фонд капитального ремонта образуется за счет:

взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственниками помещений в многоквартирном доме;

пеней, уплаченных собственниками таких помещений в связи с ненадлежащим исполнением ими обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт;

процентов, начисленных за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, счете, счетах регионального оператора;

доходов, полученных от размещения средств фонда капитального ремонта;

кредитных и (или) иных заемных средств, привлеченных собственниками помещений в многоквартирном доме на проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме;

средств финансовой поддержки, предоставленной в соответствии со статьей 191 ЖК РФ из федерального бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации, местного бюджета.

Правовые и организационные основы предоставления финансовой поддержки субъектам Российской Федерации и муниципальным образованиям на проведение капитального ремонта многоквартирных домов и переселение граждан из аварийного жилищного фонда установлены Законом N 185-ФЗ.

Средства фонда капитального ремонта расходуются исключительно на цели, определенные частью 1 статьи 166 ЖК РФ.

В зависимости от выбранного способа формирования фонда капитального ремонта заказчиком капитального ремонта выступает организация, управляющая многоквартирным домом, или региональный оператор.

Привлечение региональным оператором, органом местного самоуправления, государственным, муниципальным бюджетным, казенным учреждением подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме осуществляется в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 01.07.2016 N 615.

Указанным постановлением предусмотрено привлечение подрядных организаций посредством проведения двухэтапной конкурентной процедуры, состоящей из предварительного отбора, по итогам проведения которого формируется реестр квалифицированных подрядных организаций, и электронного аукциона.

Рассмотрение заявок участников отбора на соответствие установленным требованиям осуществляет специальная комиссия. Приказом Минстроя России от 07.09.2016 N 624/пр утверждены методические указания о порядке деятельности комиссии по проведению предварительного отбора подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах на территории субъектов Российской Федерации.

По результатам аукциона в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации заключается договор о проведении капитального ремонта.

На всех этапах капитального ремонта многоквартирных домов заказчиком либо привлеченной им организацией осуществляется строительный контроль в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 21.06.2010 N 468.

Оплата работ по капитальному ремонту многоквартирного дома производится на основании актов приемки работ по капитальному ремонту многоквартирного дома.

Значительные полномочия по законодательному регулированию отношений в сфере переселения граждан из аварийного жилищного фонда и капитального ремонта многоквартирных домов ЖК РФ предоставляет органам власти субъектов Российской Федерации, которые устанавливают минимальный размер взноса на капитальный ремонт, критерии очередности проведения капитального ремонта, порядок проведения мониторинга технического состояния многоквартирных домов, условия предоставления государственной поддержки на проведение капитального ремонта, порядок подготовки и утверждения региональных программ капитального ремонта и т.д.

К полномочиям органов местного самоуправления в сфере нормативного правового регулирования отнесено утверждение порядка и перечня случаев оказания на возвратной и (или) безвозвратной основе за счет средств местного бюджета дополнительной помощи при возникновении неотложной необходимости в проведении капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах.