Анализ источников ежегодного привлечения инвестиций в строительство жилья

При достижении целевых показателей ввода жилья объем строящегося многоквартирного жилья по состоянию на конец 2024 года достигнет около 160 - 170 млн. кв. метров, а потребность в финансировании составит около 7,5 трлн. рублей, из которых около 6,4 трлн. составят банковские кредиты в форме проектного финансирования.

Фондирование нового механизма финансирования жилищного строительства будет осуществляться за счет собственных средств застройщиков, средств участников долевого строительства, размещенных на счетах эскроу, и средств кредитных организаций.

Оценка потребности в дополнительных кредитных средствах со стороны банковской системы в результате внедрения нового механизма проектного финансирования свидетельствует о незначительности такой потребности. Это связано с тем, что значительная часть средств, необходимых для строительства объектов, будет предоставляться за счет денежных средств на счетах эскроу, а рыночные источники фондирования будут использоваться только для кратковременного финансирования строительства на ранних этапах.

Использование механизма счетов эскроу предусматривает депонирование средств, вносимых участниками долевого строительства на срок действия договора участия в долевом строительстве, и обеспечивает необходимый объем ликвидности для предоставления банками указанного объема кредитов застройщикам. Вместе с тем в соответствии с действующими положениями нормативных актов Банка России, необходимый объем дополнительного капитала (собственных средств) для предоставления банками кредитов застройщикам в указанном размере составляет от 0,5 до 0,75 трлн рублей - от 5 до 7,6% совокупного капитала (собственных средств) банковской системы по состоянию на 1 октября 2018 г.

Реализация мероприятий паспорта федерального проекта "Ипотека" в рамках задачи совершенствования механизмов финансирования жилищного строительства, в том числе посредством поэтапного перехода от привлечения денежных средств для долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости к другим формам финансирования жилищного строительства, обеспечивающим защиту прав граждан и снижение рисков для них, позволит сократить потребности банковской системы.

Период адаптации рынка к изменению механизма финансирования жилищного строительства (2019 - 2021 годы)

Рост спроса и потенциальный временный дефицит предложения - возможный рост цен на 14 - 15%. Рост доступности ипотеки и рост доходов населения определяет рост спроса на новое жилье. За 10 месяцев 2018 г. количество заключенных ДДУ уже выросло на 10% по сравнению с 10 месяцами 2017 г. Учитывая переход на новую систему финансирования строительства и ужесточение требований к застройщикам, в 2018 - 2019 годах возможно снижение темпов запуска новых проектов, что приведет к недостаточному объему предложения нового жилья.

Переход на систему проектного финансирования - возможный рост цен до 9 - 11%.

Инфляция - возможный рост цен на 13%. Удорожание элементов материальных и трудовых затрат, обусловленное годовой инфляцией в размере 4%.

Период стабилизации рынка и использования преимуществ нового механизма финансирования для повышения доступности жилья (2022 - 2024 годы)

Расчет показывает, что за 2022 - 2024 годы номинальные цены на жилье вырастут на 8%, в реальном выражении - упадут на 4%. При этом прогнозируется рост доходов населения на 27% в номинальном выражении и 12% - в реальном. Доступность покупки жилья в этот период существенно возрастет, полностью компенсировав ее снижение в предшествующий период. Такая динамика средних цен будет обуславливаться:

Адаптацией участников рынка к новым механизмам финансирования. Это приведет к устранению дисбаланса спроса и предложения и установлению равновесных цен.

Снижением удельной себестоимости строительства благодаря полномасштабной реализации эффектов от ранее принятых мер по вовлечению неиспользуемых федеральных земель, государственному софинансированию строительства инфраструктурных объектов.

В 2018 - 2024 годах рынок ипотеки продолжит уверенно развиваться, выступая ключевым инструментом поддержки платежеспособного спроса на жилье. Основным драйвером роста ипотечного рынка станет прогнозируемое снижение ставок до уровня ниже 8% в 2024 году.

В то же время, в условиях стабилизации инфляции на уровне целевого значения в 4% и сохранения уровня реальных ставок 2,5% (ключевая ставка 6,5%), дальнейшее снижение ставок по ипотеке будет происходит более плавными темпами.

Доступность ипотеки будет расти за счет снижения ставок (7,9% в 2024 г.) и повышения реальных располагаемых доходов населения. Рост спроса на жилье будет сбалансирован увеличением предложения, что позволит увеличить объемы индустриального жилищного строительства до 80 млн. кв. метров в 2024 году, при этом цены на жилье (+18% за 2018 - 2024 годы) будут расти медленнее доходов населения (+27% за 2018 - 2024 годы).

Объемы выдачи ипотеки увеличатся с 1,1 млн. кредитов в 2017 году до уровня 2,26 млн. кредитов. Объем ипотечного портфеля увеличится с 5,3 трлн рублей до 17,1 трлн рублей, средний годовой темп роста ипотечного портфеля составит 31%.

За период с 2017 по 2024 году отношение ипотечной задолженности к ВВП Российской Федерации увеличится с 6 до 15%. Объемы выдачи ипотечных кредитов увеличатся более чем в 3 раза с 2,0 трлн. рублей до 6,2 трлн рублей.

По мере повышения прозрачности строительной отрасли и перехода от прямого привлечения средств граждан строительными компаниями на банковские механизмы финансирования (переход на счета эскроу и проектное финансирование), начиная с 2019 года прогнозируется рост доли количества ипотечных кредитов, выданных на приобретение жилья на первичном рынке - с 28,7% в 2017 году до 50% в 2024 году. Объем средств, привлекаемых в жилищное строительство за счет ипотеки увеличится с 661 млрд рублей до 3,1 трлн рублей.