<Информация> Банка России "Ответы на вопросы относительно проектного финансирования долевого строительства"

Возможно ли застройщику отслеживать движение денежных средств на счете эскроу?

(т.е. как застройщик узнает об исполнении обязанности дольщиком по оплате договора и в каком размере); данная информация предоставляется по запросу или в обязательном порядке Банком, в какой форме и в какие сроки?

Указанная информация является сведениями, составляющими банковскую тайну. Согласно статье 860.9 Гражданского кодекса Российской Федерации право требовать от банка предоставления сведений, составляющих банковскую тайну, имеют как депонент, так и бенефициар по договору счета эскроу. Полагаем, что порядок получения информации о движении денежных средств на счете эскроу может быть урегулирован по соглашению заинтересованными сторонами.

Будет ли Банк каким-либо образом отслеживать поступление денежных средств согласно срокам, предусмотренных договором участия в долевом строительстве? Если да, будут ли какие-то санкции за просрочку?

На банк законодательством Российской Федерации о долевом строительстве таких обязанностей не возложено.

Как участвует Банк при расторжении договора участия в долевом строительстве, в случае неуплаты дольщиком платежей по указанному договору?

Банк не является стороной договора участия в долевом строительстве (ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ). Основания для одностороннего отказа застройщика от исполнения обязательств по договору участия в долевом строительстве в связи с неуплатой участником долевого строительства цены договора указаны в частях 4 и 5 статьи 5, порядок действий застройщика в рассматриваемой ситуации - в части 3 статьи 9 Закона N 214-ФЗ. Действия банка в случае расторжения договора участия в долевом строительстве по прекращению договора счета эскроу предусмотрены частями 7, 8 статьи 15.5 Закона N 214-ФЗ. Отмечаем, что с 27 июня 2019 года статья 15.5 дополнена частью 7.1, предусматривающей возможность уполномоченного банка (эскроу-агента) отказаться от договора счета эскроу в одностороннем порядке при невнесении денежных средств на счет эскроу в течение более трех месяцев со дня заключения такого договора.

На деньги, размещенные на счете эскроу, может ли быть обращено взыскание по исполнительным документам за другие долги дольщика? В случае принудительного списания средств с эскроу-счета, дольщик будет считаться не исполнившим свои обязательства по договору участия в долевом строительстве и, соответственно, квартиру не получит? Так ли это?

В соответствии с пунктом 4 статьи 860.8 Гражданского кодекса Российской Федерации приостановление операций по счету эскроу, арест или списание денежных средств, находящихся на счете эскроу, по обязательствам депонента перед третьими лицами и по обязательствам бенефициара не допускается.

Возможна ли для дольщика рассрочка при внесении средств на счет эскроу?

Оплата осуществляется в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве. Законодательные ограничения для рассрочки платежа при использовании для расчетов по договору участия в долевом строительстве счетов эскроу отсутствуют. Согласно части 3 статьи 5 Закона N 214-ФЗ уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке.

Возможно ли застройщикам рассчитывать на пониженную кредитную ставку в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 30.12.2018 N 1764 "Об утверждении Правил предоставления субсидий из федерального бюджета российским кредитным организациям на возмещение недополученных ими доходов по кредитам, выданным в 2019 - 2024 годах субъектам малого и среднего предпринимательства по льготной ставке"?

Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.12.2019 N 1927 внесены изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 30.12.2018 N 1764, уточняющие критерии, которым должен соответствовать заемщик-застройщик для получения кредита на инвестиционные цели с пониженной процентной ставкой (см. пункты 20, 20(1)).

Предусмотрено ли начисление процентов на депонированные средства на эскроу счете?

В соответствии с законодательством проценты на сумму денежных средств на счетах эскроу не начисляются (ст. 15.5 Закона N 214-ФЗ).

Разъяснить механизм работы банка и застройщика по эскроу-счетам при условии, что процесс строительства будет значительно опережать денежный поток от заключенных ДДУ. Банки будут выделять застройщику больше денежных средств, чем поступило по договорам участия в долевом строительстве на основании чего? КС-2? КС-3?

Порядок предоставления банком денежных средств по кредитному договору регулируется условиями кредитного договора.

Какие действия должны предпринять дольщики (которые внесли свои денежные средства на счет эскроу) в том случае, если у банка отозвали лицензию?

В соответствии с частью 10 статьи 15.4 Закона N 214-ФЗ если в отношении уполномоченного банка, в котором открыт счет эскроу, наступил страховой случай в соответствии с Федеральным законом от 23.12.2003 N 177-ФЗ "О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации" (далее - Закон N 177-ФЗ) до ввода в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и государственной регистрации права собственности в отношении объекта (объектов) долевого строительства, входящего в состав таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, застройщик и участник долевого строительства обязаны заключить договор счета эскроу с другим уполномоченным банком. В соответствии с частью 6 статьи 12.2 Закона N 177-ФЗ выплата возмещения по счету эскроу, открытому для расчетов по договору участия в долевом строительстве, производится государственной корпорацией Агентство по страхованию вкладов в течение 20 рабочих дней со дня представления вкладчиком в Агентство соответствующих документов. Согласно части 9 указанной статьи выплата возмещения по счету эскроу, открытому для расчетов по договору участия в долевом строительстве, осуществляется путем перечисления соответствующих денежных средств на счет эскроу вкладчика, открытый в другом банке в соответствии с Законом N 214-ФЗ для осуществления расчетов по договору участия в долевом строительстве по тому же объекту долевого строительства, в отношении которого открывался счет эскроу.

В соответствии с Законом N 214-ФЗ денежные средства дольщик несет в банк только после регистрации договора участия в долевом строительстве в Росреестре. Поэтому дольщикам необходимо будет в обязательном порядке открывать аккредитив, для того чтобы подтвердить свои намерения на заключение договора участия в долевом строительстве.

Требование об обязательном открытии аккредитива для целей внесения денежных средств на счет эскроу законодательством Российской Федерации не предусмотрено.