4. Исчисление минимального предельного срока владения недвижимым имуществом по статье 217.1 НК РФ в целях освобождения от налогообложения доходов от его продажи

4.1 Проверяя обоснованность освобождения от налогообложения доходов от продажи объектов недвижимости необходимо учитывать действующее на момент регистрации права собственности законодательство.

Налоговый орган обратился в суд с заявлением о взыскании НДФЛ, с суммы дохода, полученного от продажи недвижимого имущества, находившегося в собственности менее трех лет (согласно данным ЕГРН). Заявление инспекции было удовлетворено судами трех инстанций.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 31.05.2017 N 18-КГ17-40, отменяя ранее состоявшиеся судебные акты в пользу инспекции отметила, что факт получения свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру в 2010 году при условии приобретения объекта недвижимости и регистрации прав на него в установленном законом порядке (регистрации договора в бюро технической инвентаризации) до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не свидетельствует о том, что лицо владело квартирой менее минимального предельного срока (по пункту 17.1 статьи 217 НК РФ), в том числе и в целях применения налогового законодательства.

4.2 Минимальный срок владения имуществом для освобождения дохода от продажи квартиры от НДФЛ в случае объединения нескольких объектов недвижимого имущества (комнат в коммунальной квартире) в один (трехкомнатную квартиру) исчисляется с момента приобретения третьей комнаты в квартире, а не с даты регистрации изменений объекта в связи с объединением комнат в квартиру.

Налогоплательщиком право собственности на две комнаты зарегистрировано в 1997 году, на третью комнату - в 2005 году. В 2013 году налогоплательщик принял решение об объединении комнат в одни объект - трехкомнатную квартиру и зарегистрировал соответствующее право. В том же году налогоплательщиком данная квартира продана. Налоговый орган полагал, что минимальный предельный срок владения имуществом (по пункту 17.1 статьи 217.1 НК РФ) следует исчислять с 2013 года с момента регистрации изменений объекта недвижимости.

Судебная коллегия по административным делам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 06.04.2016 N 70-КГ15-16 указала, что с принятием решения об объединении нескольких объектов недвижимого имущества в один с внесением соответствующих записей в реестр право собственности налогоплательщика, возникшее в 1997 году на две комнаты и в 2005 году, не прекратилось. Данное право лишь трансформировалось в право собственности на один объект - трехкомнатную квартиру. Объект недвижимости претерпел изменения, зарегистрированные в реестре. Объединение нескольких объектов недвижимого имущества (комнат в коммунальной квартире) в один (трехкомнатную квартиру) факт создания объекта не подтверждает.

Следовательно, срок нахождения объекта недвижимости в собственности следует исчислять именно с момента приобретения третьей комнаты (с 2005 года), а не с момента регистрации изменений объекта недвижимости в связи с объединением комнат в квартиру (2013 год).