Практика применения законодательства о вещных правах и земельного законодательства

26. Арендная плата по договору аренды земельного участка, рассчитываемая в соответствии с Законом Московской области от 7 июня 1996 г. N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" должна исчисляться с учетом измененного вида разрешенного использования земельного участка с даты такого изменения и его фактического использования в процессе производства как части единого имущественного комплекса предприятия по изготовлению изделий.

Уполномоченный орган субъекта Российской Федерации (арендодатель; далее - комитет) обратился в арбитражный суд с иском к обществу (арендатору) о взыскании задолженности по арендной плате. Общество обратилось со встречным иском к комитету о взыскании переплаты по договору в виде излишне уплаченных арендных платежей.

Арендная плата по договору определялась в соответствии с Законом Московской области от 7 июня 1996 г. N 23/96-ОЗ "О регулировании земельных отношений в Московской области" (далее - Закон N 23/96-ОЗ).

Согласно ст. 14 Закона N 23/96-ОЗ арендная плата определяется по формуле: Апл = Аб x Кд x Пкд x Км x S, где:

Аб - базовый размер арендной платы;

Кд - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка;

Пкд - корректирующий коэффициент;

Км - коэффициент, учитывающий местоположение земельного участка на территории муниципального образования;

S - площадь арендуемого земельного участка.

Постановлением уполномоченного органа от 24 февраля 2014 г. вид разрешенного использования земельного участка был изменен с "для строительства общественных зданий административного назначения и помещений для пребывания работающих по вахтовому методу" на "для размещения склада готовой продукции".

Комитет полагал, что исходя из установленного вида разрешенного использования подлежит применению Кд 4,2. Общество считало применение этого коэффициента ошибочным.

Решением арбитражного суда первой инстанции комитету отказано в удовлетворении исковых требований, встречный иск удовлетворен.

Постановлением суда апелляционной инстанции, оставленным без изменения постановлением арбитражного суда округа, решение суда первой инстанции отменено, иск комитета удовлетворен частично, в удовлетворении встречного иска отказано.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила постановления суда апелляционной инстанции и арбитражного суда округа и оставила в силе решение суда первой инстанции по следующим основаниям.

Частью 8 ст. 14 Закона N 23/96-ОЗ предусмотрено в том числе, что в случае изменения или установления вида разрешенного использования земельного участка арендная плата подлежит уплате с применением соответствующих значений показателей с даты принятия правового акта об изменении или установлении вида разрешенного использования земельного участка.

Согласно договору аренды стороны считают размер арендной платы измененным со дня введения нового базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, а также с даты принятия соответствующего распорядительного акта об изменении административно-территориального устройства Московской области, об изменении категории, вида разрешенного использования земельного участка, если законодательством Московской области не предусмотрено иное.

Таким образом, начиная с даты изменения вида разрешенного использования (24 февраля 2014 г.) с "для строительства общественных зданий административного назначения и помещений для пребывания работающих по вахтовому методу" на "для размещения склада готовой продукции" арендная плата по договору аренды должна была уплачиваться с учетом измененного вида разрешенного использования земельного участка.

В соответствии с кодом разрешенного использования 6.9 "Склады" классификатора видов разрешенного использования земельных участков, утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 1 сентября 2014 г. N 540 (далее - классификатор), к деятельности "склады" относится деятельность по размещению сооружений, имеющих назначение по временному хранению, распределению и перевалке грузов (за исключением хранения стратегических запасов), не являющихся частями производственных комплексов, на которых был создан груз.

Как следует из материалов дела, обращаясь со встречным иском, общество указывало, что здание склада относится к вспомогательным зданиям предприятия, предназначено именно для размещения готовой продукции (что определено при указании вида разрешенного использования участка "для размещения склада готовой продукции") и является неотъемлемой частью производственного комплекса, на котором был создан груз, а в этом случае земельные участки, на которых размещаются названные склады, не могут иметь вид разрешенного использования, предусмотренный кодом 6.9 классификатора "Склады". При этом обществом в материалы дела были представлены доказательства фактического использования им земельного участка в процессе производства как части единого имущественного комплекса предприятия по изготовлению металлоизделий с учетом его технологических, транспортных и организационных связей на предприятии.

При указанных обстоятельствах использования земельного участка суды апелляционной и кассационной инстанций не учли, что, в соответствии с классификатором, размещение объектов капитального строительства, предназначенных для производства: строительных материалов (кирпичей, пиломатериалов, цемента, крепежных материалов), бытового и строительного газового и сантехнического оборудования, лифтов и подъемников, столярной продукции, сборных домов и их частей и тому подобной продукции - относится к виду разрешенного использования земельного участка "строительная промышленность". В отношении такого участка, согласно п. 17 Приложения к Закону N 23/96-ОЗ, должен применяться Кд 1,1 как для земельных участков для размещения объектов строительной, научно-производственной и производственной деятельности, в том числе по добыче полезных ископаемых и природных ресурсов.

В соответствии с ч. 4 ст. 14 Закона N 23/96-ОЗ в случаях, когда Кд равен 1; 1,1 корректирующий коэффициент равен 1.

Таким образом, разрешая спор и исходя из указанных обстоятельств, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что начиная с 24 февраля 2014 г. арендная плата должна рассчитываться с учетом Кд 1,1 и Пкд 1 в соответствии с п. 17 Приложения к Закону N 23/96-ОЗ.

Определение N 305-ЭС19-13065

27. В случае использования одним из собственников общего имущества в здании единолично в нарушение закона или порядка пользования общим имуществом он должен возместить другим собственникам причиненные убытки.

Гаражно-строительный кооператив (далее - кооператив) является собственником нежилого помещения в здании. Собственником иных помещений в этом здании является общество.

Общество заключило с компанией договор на размещение оборудования и средств связи компании на кровле здания. Договор предусматривал уплату компанией арендной платы обществу.

Кооператив обратился в суд с иском к обществу о взыскании денежных средств, полученных за предоставление кровли здания в пользование компании, пропорционально его доли в праве собственности на общее имущество.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции, в удовлетворении иска отказано.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции по следующим основаниям.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому, в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ, к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения. Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания").

Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Статьей 247 ГК РФ определено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

При этом, как следует из положений ст. 248 ГК РФ, плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Аналогичные положения содержатся в ст. 36 ЖК РФ, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме; собственники помещений владеют, пользуются и в установленных данным кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Пунктом 4 ст. 36 ЖК РФ также закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Таким образом, право собственников помещений - участников общей долевой собственности владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам остальных собственников.

Использование единолично одним собственником мест общего пользования, получение от этого дохода без согласия других собственников нельзя считать соответствующим требованиям закона.

Суды при рассмотрении спора не установили наличие решения всех собственников помещений в спорном здании о порядке пользования общим имуществом, их согласие на передачу кровли здания компании в аренду, а также принятие порядка распределения доходов между собственниками. Поскольку ответчик не представил судам доказательства правомерного распоряжения общим имуществом и получения соответствующего дохода, у судов не имелось оснований для отказа в иске.

Определение N 305-ЭС19-13573