Таблица 4.3.1. Примерный баланс территории (по общей площади земельных участков)

Источник: составлено экспертами Фонда "Институт экономики города"

Далее последовательно на примере территорий в 2,5, 5 и 10 га изложим процесс моделирования. Для баланса территории важно понимать, какая морфология застройки закладывается параметрами. Отметим, что в предлагаемых примерах (для 2,5, 5 и 10 га) предусматривается развитие квартальной многоэтажной жилой застройки. Каждый дом такой застройки имеет отдельный земельный участок, застроенный по всему периметру с минимальными отступами от красных линий. При такой морфологии формируется дворовое (частное) пространство без возможности заезда для автомобилей, также формируется уличное (общественное) пространство вокруг дома.

Процент застроенности земельного участка, предназначенного для строительства описываемого многоквартирного дома, рекомендуется предусматривать на уровне 60%. Также предусматривается, что 10 - 15% площади многоквартирных домов будет занято коммерческими первыми этажами. Важно, что при иной морфологии застройки данные параметры могут меняться.

Доля территории под жилую застройку может варьироваться в пределах 30 - 55%. Как видно из таблицы 4.3.1, чем больше территория, тем меньше процент застройки.

Доля улично-дорожной сети также должна быть определена на данном этапе. Предполагается, что при квартальной морфологии застройки эта доля варьируется в пределах 25 - 35%: чем меньше территория, тем меньшая доля улично-дорожной сети (см. таблицу 4.3.1). Отметим, что предлагаемые диапазоны значений являются экспертной оценкой и в процессе моделирования, в особенности при разработке эскиза, могут изменяться.

Доля озелененной территории общего пользования вычисляется на основе нормативов, установленных местными или региональными нормативами градостроительного проектирования (далее - МНГП, если не оговорено иное). Для получения данного показателя необходимо умножить норму площади озелененных территорий общего пользования на количество человек, проживающих на рассматриваемой территории. В предлагаемых примерах норма определена экспертно и значительно снижена по сравнению с рекомендованной в "СП 42.13330.2016. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" и равной 6 кв. м на 1 человека: для территории в 2,5 га принято 4 кв. м на человека, для территории 5 га - 3,5 кв. м на человека, для территории в 10 га - 3 кв. м на человека. Также можно учитывать, что на территории в 10 га в качестве территории общего пользования может использоваться земельный участок школы.

Территория для размещения инженерной инфраструктуры задается экспертно исходя из допущений о том, что инженерные сооружения для жилых объектов могут быть обеспечены на каждой из рассмотренных территорий и не займут более 1%.

Доля территории под отдельно стоящие коммерческие объекты задана экспертно и может составлять 5 - 15%. Возможны ситуации, когда нет необходимости закладывать данную функцию. Также можно оставлять для коммерческих отдельно стоящих зданий территорию по остаточному принципу - если все нормативные объекты инфраструктуры и благоустройства могут быть размещены на территории и остается свободная территория, можно предложить разместить коммерческий отдельно стоящий объект. Как правило, такие ситуации очень редкие и при необходимости размещения коммерческого объекта его нужно предусматривать на начальной стадии моделирования.

Доля территории под социальные объекты вычисляется исходя из нормативов, установленных МНГП (см. раздел 4.3.2).

Пример баланса территории с абсолютными значениями представлен в таблице 4.3.2.

При этом, как описано выше, важно иметь представление о том, какая морфология застройки будет применена при развитии данной территории, поскольку именно морфологией определяется площадь жилых помещений, которые могут быть построены на территории. А поскольку все нормативы по размеру земельных участков для различных видов инфраструктуры в первую очередь зависят от площади жилых помещений, то именно этот параметр определяет в большей степени баланс территории.