Таблица 4.3.6. Источники и информация, которую необходимо собрать об окружении территории для развития

Источник: составлено экспертами Фонда "Институт экономики города".

В случаях, когда по результатам моделирования можно сделать вывод о невозможности реализации проекта с учетом существующих нормативов по социальной и парковочной инфраструктуре, не превысив при этом предельную этажность и плотность застройки, рекомендуется подготовить предложения ко корректировке таких нормативов и внесению изменений в МНГП в части снижения временной или пространственной доступности объектов в отношении рассматриваемой территории. Такая практика является общепринятой в градостроительном проектировании в крупных городах с плотной застройкой в различных странах, особенно, если речь идет о развитии территории в центре или в срединной зоне города.

Именно дифференцированные нормативы обеспеченности социальной и парковочной инфраструктурой способны обеспечить сбалансированное развитие застройки в терминах этажности, плотности и обеспеченности всеми функциями. Как было показало в таблице 4.3.5, в рассмотренных 15 городах с населением более 1 млн чел. нормативы, как правило, не дифференцированы по территориям города.

Это является серьезным нормативным правовым ограничением для развития застроенных территорий, поскольку выполнить одинаковый норматив в центре города и на окраине можно при разных условиях. В плотной застройке центра города это означает установление низких значений этажности (если негде разместить школу, значит нельзя увеличивать численность населения), что автоматически делает проект не привлекательным для инвестора. И, наоборот, выполнение высокого норматива по социальным объектам в центре города может настолько завысить затраты проекта, что для их окупаемости необходимо разрешить запредельно высокую этажность, что приводит к снижению комфортности городской среды в целом.

3. Исходя из количества учащихся в СОШ, ДДУ и посещений в поликлиниках определяется размер земельного участка под соответствующие объекты, поскольку нормирование размера земельного участка зависит от количества учащихся. В рассматриваемом примере сделан ряд допущений:

- на территориях в 2,5 и 5 га все ДДУ - встроенно-пристроенные, а на территории в 10 га - отдельно стоящие. Поэтому норма площади земельного участка на одного учащегося для встроенно-пристроенных снижается на 15 - 20% - площадь застройки объекта ДДУ. При этом в предлагаемых примерах норма земельного участка для отдельно стоящего ДДУ согласно рекомендованному в СП Градостроительство значению, а для встроено-пристроенных норма снижена на 15%;

- на территории площадью 2,5 га 80% мест в ДДУ обеспечено в границах территории; на территории площадью 5 га - 70%; на территории площадью 10 га - 90% мест в ДДУ обеспечено в границах территории;

- только на территории в 10 га есть необходимость предусматривать СОШ. Такая предпосылка основана на количестве учащихся СОШ в новой численности населения. При численности учащихся 800 и больше человек рекомендуется предусматривать строительство СОШ. При этом предполагается, что для территории 10 га - 80% мест в СОШ обеспечено за счет рассматриваемой территории;

- только на территории в 10 га есть необходимость предусматривать поликлинику. Такая предпосылка основана на количестве проживающих на территории, поскольку от количества проживающих зависит количество посещений поликлиники. При необходимости организации 70 и выше посещений поликлиники в сутки рекомендуется предусматривать поликлинику. В рассматриваемом примере предполагается размещение встроено-пристроенной поликлиники.