1. Общие положения

В соответствии с п. 4 ч. 6 ст. 16 Федерального закон от 21 июля 2007 г. N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" средства Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (далее также - Фонд ЖКХ), средства долевого финансирования за счет средств бюджета субъекта Российской Федерации и (или) средств местных бюджетов, начиная с 2020 года, могут расходоваться на:

предоставление субсидий лицам, заключившим с органами местного самоуправления договоры о развитии застроенных территорий и (или) договоры о комплексном развитии территорий в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, на возмещение понесенных расходов на выполнение обязательств по созданию либо приобретению, а также передаче в государственную или муниципальную собственность благоустроенных жилых помещений для предоставления гражданам, переселяемым из аварийного жилищного фонда, расположенного на территории, в отношении которой принято решение о развитии, по уплате возмещения за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и расположенных на территории, в отношении которой принято решение о развитии.

В целях применения субъектами Российской Федерации новых механизмов ликвидации непригодного для проживания жилищного фонда в рамках реализации программ переселения разработаны настоящие Методические рекомендации по предоставлению средств Фонда ЖКХ лицам, заключившим с органами местного самоуправления договоры развития застроенных территорий и (или) договоры комплексного развития территорий, на компенсацию понесенных расходов на переселение из аварийного жилищного фонда граждан, проживающих на развиваемой территории, либо на уплату возмещения за изымаемые жилые помещения (далее - Методические рекомендации).

Настоящие Методические рекомендации представляют собой рекомендации для органов местного самоуправления, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, реализующих проекты развития застроенных территорий, проекты комплексного развития территорий в целях ликвидации непригодного для проживания граждан жилищного фонда, а в том числе для переселения граждан из аварийного жилищного фонда.

В соответствии с градостроительным законодательством предусмотрены следующие правовые механизмы публично-частного партнерства, направленные на реализацию проектов по преобразования территорий ветхой и аварийной застройки:

1) развитие застроенных территорий <1> (далее - РЗТ);

--------------------------------

<1> См. 46.1 - 46.3 ГрК РФ.

2) комплексное развитие территорий по инициативе органов местного самоуправления <2> (далее - КРТ);

--------------------------------

<2> Ст. 46.10 - 46.11 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

3) комплексное развитие территорий по инициативе правообладателей <3> (далее - КРТ по инициативе правообладателей).

--------------------------------

<3> Ст. 46.9 ГрК РФ.

КРТ по инициативе правообладателей реализуется правообладателями недвижимости, расположенной в границах территории развития, за счет собственных и привлеченных средств и не предусматривает участия профессионального застройщика. КРТ и РЗТ, напротив, предусматривают привлечение застройщика для реализации проекта на открытом аукционе.

Настоящие Методические рекомендации включают рекомендации по оценке инвестиционной эффективности (доходности), иных критериев проектов по развитию застроенных территорий, проектов по комплексному развитию территорий и обоснованию потребности в предоставлении средств Фонда ЖКХ.

В качестве основного методического подхода к оценке инвестиционной эффективности (доходности), иных критериев проектов РЗТ, проектов КРТ и обоснованию потребности в предоставлении средств Фонда ЖКХ используется расчетная пространственно-экономическая модель проекта (в формате MsExcel "Модель РЗТ, КРТ").

Моделирование проектов развития территорий - это аналитический инструмент оценки инвестиционной привлекательности территории для реализации проекта с учетом градостроительных и экономических ограничений.

Моделирование проектов РЗТ, КРТ позволяет органам местного самоуправления и органам государственной власти субъектов Российской Федерации, реализующим проекты РЗТ, КРТ:

- провести оценку реализуемости проектов РЗТ, КРТ с привлечением частных инвестиций в отношении потенциальных территорий развития и сформировать план проведения аукционов на право заключения договора РЗТ, договора КРТ, предусматривающие переселение граждан из аварийного жилищного фонда (а также из иного непригодного для проживания жилищного фонда) и повышение качества городской среды;

- оценить необходимый объем финансирования проектов РЗТ, КРТ, а также потребность в бюджетных ресурсах, в поддержке за счет средств Фонда ЖКХ, предоставляемых на компенсацию части затрат застройщика на переселение из аварийного жилищного фонда, в целях повышения привлекательности таких проектов для частных инвесторов;

- в соответствии с ограничениями бюджетных источников спланировать очередность и сроки реализации проектов РЗТ, КРТ и обеспечить адекватный учет таких сроков в процессе бюджетного планирования;

- своевременно обеспечить внесение изменений в правила землепользования и застройки (далее - ПЗЗ), а при необходимости и в генеральный план (далее - ГП), иные документы градостроительного проектирования, необходимых для обеспечения условий реализации проектов РЗТ, КРТ, определенных по итогам моделирования;

- обоснованно определить условия аукционов на право заключения договора РЗТ, договора КРТ, включая начальную цену аукционов, распределение финансовых обязательств между публичной стороной и застройщиком, что позволит повысить привлекательность проектов РЗТ, КРТ для застройщиков.

Такое моделирование проводится на самой ранней, предпроектной стадии, до разработки градостроительной документации, и не требует проведения специальных градостроительных проработок. Моделирование проводится на основе общих данных о характеристиках потенциальной территории развития, требований документов градостроительного проектирования <4>, данных о рынке недвижимости и других данных, имеющихся либо в открытых источниках, либо в муниципальных, региональных источниках данных, либо на основе экспертных оценок, приведенных в настоящих Методических рекомендациях.

--------------------------------

<4> Правила землепользования и застройки, генеральный план, местные или региональные нормативы градостроительного проектирования и т.д.

В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации проекты РЗТ, КРТ реализуются на основании решения органа местного самоуправления. В городах федерального значения, а также в отдельных случаях, если законами субъектов Российской Федерации соответствующие полномочия перераспределены в пользу субъектов Российской Федерации - органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Далее, если специально не оговорено иное, предполагается, что проект РЗТ, КРТ реализуется органом местного самоуправления (далее - ОМСУ).