4.4.10. Блок 10 "Анализ капитализации территории и распределения выгод от проекта между стейкхолдерами"

Данный блок включает:

1) расчет общей капитализации (стоимости недвижимости) на территориях преобразования до и после реализации проекта;

2) расчет распределения выгод от проекта между основными стейкхолдерами.

Для проведения анализа капитализации необходимо оценить стоимость сносимых жилых помещений на территории до реализации проекта как суммы рыночных стоимостей всех объектов жилой недвижимости (ИЖС, аварийные МКД, прочие МКД), расположенных на данной территории, до начала реализации проекта. В случае, если определить рыночную стоимость объекта на представляется возможным, то рекомендуется использовать кадастровую стоимость в соответствие с отчетом об итогах государственной кадастровой оценке, которая проводится уполномоченным региональным государственным бюджетным учреждением. Капитализация территории после реализации проекта равна сумме рыночных стоимостей всех объектов, рассчитанных по реальным ценам <85>. При таком расчете основными факторами изменения капитализации является увеличение совокупного объема недвижимости и ее структуры по функционалу. В рамках модели осуществляется расчет капитализации в каждый год реализации проекта путем суммирования рыночной стоимости всех объектов недвижимости в ценах базового периода:

--------------------------------

<85> В зависимости от сценария реальные цены либо сохраняются на уровне базового года, либо растут, либо снижаются.

- сносимая застройка;

- новая жилая застройка;

- новые подземные парковки;

- новые коммерческие помещения.

Для анализа распределения выгод от проекта между стейкхолдерами необходимо оценить выгоду каждого типа стейкхолдеров.

Для собственников сносимых объектов недвижимости, эта выгода будет рассчитываться:

- в случае предоставления иного объекта недвижимости: как рыночная стоимость недвижимости, которой они будут владеть после (в случае, если жилое помещение предоставляется на территории реализации проекта, то стоимость аренды жилого помещения на время строительства также учитывается как выгода переселяемых граждан);

- в случае выкупа жилых или нежилых помещений как размер выплаченного возмещения.

Основной выгодой для регионального и федерального бюджета непосредственно от реализации проекта являются налоговые доходы от налога на прибыль и от НДС. Единственным источником дохода местного бюджета является права РЗТ, КРТ, уплачиваемая застройщиком в бюджет по итогам аукциона.

Для застройщика выгода рассчитывается как максимальная чистая прибыль от реализации проекта с учетом упущенной выгоды, т.е. суммарная рыночная стоимость всех возведенных объектов на территории реализации проекта за вычетом суммарных инвестиций (стоимость строительства зданий, инфраструктуры и благоустройства), налоговых выплат (налог на прибыль и НДС) и рыночной стоимости жилья, которое было предоставлено переселяемым гражданам (как упущенной выгоды от продажи построенного жилья), а также расходов на аренду и выкуп жилых и нежилых помещений. При таком расчете финансовая прибыль, рассчитываемая как суммарный чистый денежный поток (строка 158 в приложении "Модель проекта РЗТ, КРТ"), не совпадает с прибылью застройщика, рассчитанной при распределении капитализации территории, поскольку в последнем случае учитываются не только прямые расходы застройщика, но и неявные (альтернативные) расходы в форме реальной рыночной стоимости построенных застройщиком жилых помещений, предоставленных переселяемым гражданам (тогда как фактически застройщик понес расходы в размере затрат на строительство таких помещений, которые ниже, чем их рыночная стоимость). Такой подход позволяет оценить реальную экономическую прибыль застройщика с учетом упущенной выгоды (не только затрат, которые понес застройщик, но и доходов, которые он не получил).

Укрупненная структура распределения капитализации между всеми стейкхолдерами осуществляется по следующей формуле:

Инвестиции - стоимость строительства зданий, инфраструктуры и благоустройства на территории;

Р1 - Рыночная стоимость нового жилья для переселенцев и расходы на аренду и выкуп;

Р2 - Рыночная стоимость от продажи жилых и нежилых помещений на рынок;

Рс - Рыночная стоимость сносимой жилой застройки.

Рисунок 4.4.5. Распределение прироста капитализации территории, в млн. руб. и в %