Решение Правления Госкорпорации "Фонд содействия реформированию ЖКХ" от 29.09.2020 N 1013, протокол N 1013 "О Методических рекомендациях о порядке расчета суммы финансовой поддержки за счет средств государственной корпорации - Фонда содействия...

2. Организационные схемы реализации проектов РЗТ и КРТ

На рисунках 2.1 и 2.2 представлены краткие схемы организации проектов РЗТ и КРТ в соответствии с законодательством.

КРТ и РЗТ являются видами деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории. Проект КРТ может быть реализован только при условии отражения границ территорий КУРТ на карте градостроительного зонирования в составе правил землепользования и застройки (далее - ПЗЗ).

Отношения, связанные с реализацией проектов РЗТ, регламентированы статьями 46.1 - 46.3 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - ГрК РФ).

Обязательные критерии в

-----------------------

отношении территории,

--------------------

подлежащей развитию

-------------------

(ч. 3 ст. 46.1 ГрК РФ)

--------------------

00000002.png

Дополнительный критерий в

-------------------------

отношении территории, подлежащей

--------------------------------

развитию (ч. 4 ст. 46.1 ГрК РФ):

--------------------------------

На указанной территории расположены:

1) многоквартирные дома, признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;

2) многоквартирные дома, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления.

На указанной территории также могут быть расположены:

Объекты инженерной инфраструктуры, обеспечивающие исключительно функционирование указанных многоквартирных домов, а также объекты коммунальной, социальной, транспортной инфраструктур, необходимые для обеспечения жизнедеятельности граждан, проживающих в таких домах.

00000003.png

Стадии проекта РЗТ

------------------

1.

Принятие органом местного самоуправления (далее - ОМСУ) решения о РЗТ.

2.

Организация и проведение аукциона, в том числе:

1)

принятие решения о проведении аукциона;

2)

определение начальной цены аукциона;

3)

подготовка и опубликование извещения о проведении аукциона;

4)

проведение аукциона и подписание протокола по результатам аукциона

3.

Заключение между ОМСУ и победителем аукциона договора РЗТ.

4.

Выполнение сторонами условий договора о РЗТ в порядке, определенном ст. 46.2 ГрК РФ, в том числе:

1)

предоставление победителю аукциона земельных участков в границах РЗТ без проведения торгов;

2)

строительство жилых и нежилых объектов, а также объектов инфраструктуры на территории, подлежащей развитию.

00000004.png

Обязательства сторон (ст. 46.2 ГрК РФ)

Финансовые

Нефинансовые

Обязательства лица, заключившего

--------------------------------

договор с ОМСУ:

---------------

Обязательства лица, заключившего

--------------------------------

договор с ОМСУ:

---------------

1) создать либо приобрести, а также передать в государственную или муниципальную собственность благоустроенные жилые помещения для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения;

2) осуществить строительство на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии;

1) в предусмотренные договором сроки подготовить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории в соответствии с действующими документами градостроительного регулирования;

Обязательства ОМСУ:

-------------------

1) утвердить проект планировки застроенной территории, включая проект межевания застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии;

2) принять в установленном порядке решение об изъятии для муниципальных нужд жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, а также земельных участков, на которых расположены такие многоквартирные дома;

3) обязательство ОМСУ предоставить лицу, с которым заключен договор о РЗТ, без проведения торгов в соответствии с земельным законодательством для строительства в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности или государственная собственность на которые не разграничена (если распоряжение такими земельными участками осуществляется органом местного самоуправления) и которые не предоставлены в пользование и (или) во владение гражданам и юридическим лицам в предусмотренные договором сроки.

3) уплатить возмещение за изымаемые на основании решения органа местного самоуправления жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу и расположенных на застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, и земельные участки, на которых расположены такие многоквартирные дома, за исключением жилых помещений и земельных участков, находящихся в собственности, в том числе в общей долевой собственности;

Иные обязательства, которые могут

---------------------------------

быть предусмотрены договором о РЗТ,

----------------------------------

в том числе:

------------

1) обязательство лица, заключившего договор с органом местного самоуправления, осуществить строительство и (или) реконструкцию объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории;

2) перечень объектов инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктур, предназначенных для обеспечения застроенной территории и подлежащих по окончании строительства передаче в муниципальную собственность;

3) условия и объем участия ОМСУ в РЗТ с указанием соответствующих сроков;

4) способы и размер обеспечения исполнения договора лицом, заключившим договор с ОМСУ;

5) обязательство ОМСУ обеспечить в соответствии с программой комплексного развития систем коммунальной инфраструктуры поселения, городского округа строительство и (или) реконструкцию за границами земельного участка или земельных участков, в отношении которых заключен договор, объектов коммунальной инфраструктуры, необходимых для обеспечения подключения (технологического присоединения) на границах таких земельных участков к объектам коммунальной инфраструктуры, построенным на таких земельных участках.

00000005.png

Выкуп жилых и нежилых помещений в МКД, снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, проводится на основе добровольных соглашений между застройщиком и собственниками недвижимости.

00000006.png

Изъятие жилых помещений в аварийных МКД (ст. 32 ЖК РФ)

------------------------------------------------------

00000007.png

- Орган, принявший решение о признании дома аварийным, обязан предъявить к собственникам помещений в указанном доме требование о его сносе или реконструкции и установить срок не менее шести месяцев для подачи заявления на получение разрешения на строительство, снос или реконструкцию указанного дома

00000008.png

- Земельный участок, на котором расположен указанный дом, и жилые помещения в указанном доме подлежат изъятию для муниципальных нужд

00000009.png

- Возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения

- По соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение

Рисунок 2.1. Организационная схема реализации проекта РЗТ

Требования к территории (ст. 46.10 ГрК РФ)

------------------------------------------

Решение о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления (далее - КРТ по инициативе ОМСУ) может быть принято, если не менее 50 процентов от общей площади территории, в границах которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории (далее - КУРТ), занимают земельные участки:

1) на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу;

2) на которых расположены объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос, реконструкция которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных ОМСУ;

3) виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на которых объектов капитального строительства не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки;

4) на которых расположены объекты капитального строительства, признанные в соответствии с гражданским законодательством самовольными постройками.

00000010.png

Стадии проекта КРТ

------------------

1.

Принятие ОМСУ решения о КРТ.

2.

Уведомление правообладателей недвижимости о возможности КРТ по их инициативе.

Организация и проведение аукциона (при отсутствии инициативы правообладателей), в том числе:

1)

принятие решения о проведении аукциона (если не принято решение об осуществлении КРТ по инициативе правообладателей в порядке, предусмотренном статьей 46.9 ГрК РФ);

2)

определение начальной цены аукциона;

3)

подготовка и опубликование извещения о проведении аукциона;

4)

проведение аукциона и подписание протокола по результатам аукциона.

4.

Заключение между ОМСУ и победителем аукциона договора о КРТ по инициативе ОМСУ.

5.

Выполнение сторонами условий договора о КРТ по инициативе ОМСУ в порядке, определенном ч. 11 - 14 статьи 46.10 ГрК РФ), в том числе:

- предоставление победителю аукциона земельных участков в границах КРТ;

- строительство объектов на территории, подлежащей развитию.

00000011.png

Обязательства сторон (ст. 46.10 ГрК РФ)

Финансовые

Нефинансовые

Обязательства, которые могут

-----------------------------------

закрепляться полностью или частично

-----------------------------------

как за лицом, с которым заключается

-----------------------------------

договор о КРТ, так и за ОМСУ

-----------------------------------

(выполнение которых определяется

-----------------------------------

сторонами в договоре):

----------------------

Обязательства, которые могут

--------------------------------

закрепляться полностью или

--------------------------------

частично как за лицом, с которым

--------------------------------

заключается договор о КРТ, так

--------------------------------

и за ОМСУ (выполнение которых

--------------------------------

определяется сторонами в

--------------------------------

договоре):

----------

1) обязательства по благоустройству территории, подлежащей КРТ по инициативе ОМСУ;

1) обязательства по осуществлению мероприятий, необходимых для реализации договора КРТ по инициативе ОМСУ, включая образование земельных участков, установление сервитутов, обеспечение осуществления государственной регистрации прав на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества;

Обязательства лица, заключившего

--------------------------------

договор:

--------

1) осуществить строительство, реконструкцию объектов капитального строительства на территории, в отношении которой принято решение о КРТ;

2) обязательство лица, заключившего договор, осуществить строительство объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур за счет собственных средств (если соответствующее обязательство закрепляется договором именно за указанным лицом);

3) безвозмездно передать в муниципальную собственность после окончания строительства объекты коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, а также иные объекты, строительство которых осуществлялось за счет средств лица, заключившего договор, перечень таких объектов и условия их передачи (указанное обязательство не является существенным условием договора, но может включаться в договор).

Обязательства лица, заключившего

--------------------------------

договор:

--------

1) подготовить и представить в орган местного самоуправления проект планировки территории, включая проект межевания территории, в отношении которой принято решение о КРТ.

Обязательства уполномоченного

-----------------------------

ОМСУ:

-----

1) утвердить проект планировки территории, включая проект межевания территории, в отношении которой принято решение о комплексном развитии;

2) принять в установленном порядке (в том числе на основе ходатайства лица, заключившего договор) решение об изъятии для муниципальных нужд земельных участков, находящихся в границах территории, в отношении которой принято решение о ее комплексном развитии по инициативе органа местного самоуправления, и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества.

Обязательства уполномоченного ОМСУ:

-----------------------------------

1) обеспечить строительство объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур (если соответствующее обязательство закрепляется договором за ОМСУ);

2) предоставить лицу, заключившему договор, в соответствии с земельным законодательством в аренду без проведения торгов земельные участки, которые находятся в муниципальной собственности и не обременены правами третьих лиц, в целях строительства объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, иных объектов капитального строительства.

00000012.png

Выкуп и изъятие недвижимости для муниципальных нужд в целях КРТ, за

-------------------------------------------------------------------

исключением жилых помещений в аварийных МКД (для таких помещения

----------------------------------------------------------------

применяется процедура изъятия в соответствии со ст. 32 ЖК РФ или

----------------------------------------------------------------

иные формы переселения по согласию собственников в соответствии

---------------------------------------------------------------

с 185-ФЗ)

--------

В целях минимизации рисков блокирования проекта со стороны собственников недвижимости в отношении всех объектов недвижимости кроме аварийных МКД рекомендуется применение следующих форм компенсаций на выбор собственников (цель - достижение согласия на компенсацию не менее 90% собственников):

- в отношении жилых помещений в МКД:

1) равнозначное или равноценное (по рыночной цене равнозначного жилого помещения в районе проекта) жилое помещение за границами территории;

2) равнозначное жилое помещение в границах территории (после завершения строительства, с компенсацией расходов на наем жилого помещения на период строительства);

3) возмещение в денежной форме (рыночная стоимость равнозначного жилого помещения);

- в отношении индивидуальной жилой застройки:

1) возмещение в объеме рыночной стоимости земельного участка и равнозначного индивидуального дома (по цене аналогичного нового дома в районе проекта);

2) предоставление иного земельного участка для ИЖС и денежного возмещения разницы между рыночной ценой земельного участка и равнозначного индивидуального дома и рыночной ценой предоставляемого земельного участка;

- в отношении нежилых помещений:

1) возмещение в размере рыночной стоимости равнозначного нежилого помещения в районе проекта.

00000013.png

В отношении собственников объектов недвижимости кроме аварийных МКД,

которые не согласились на предложенные компенсации и заключение

добровольного соглашения, может быть применена процедура изъятия для

муниципальных нужд в целях КРТ в соответствии со ст. 56.12 ЗК РФ

---------------

(рекомендуется применять в отношении не более чем 10% таких

собственников собственников).

Изъятие недвижимости для муниципальных нужд в целях КРТ, за

-----------------------------------------------------------

исключением жилых помещений в аварийных МКД (ст. 56.12 ЗК РФ)

-------------------------------------------------------------

00000014.png

- Решение об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в целях КРТ принимается ОМСУ по ходатайству лица, заключившего договор

- Основаниями для принятия указанного решения являются утвержденные проект планировки территории и проект межевания территории

00000015.png

- В течение семи рабочих дней со дня принятия решения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в целях КРТ ОМСУ обязан направить собственникам земельных участков и (или) объектов недвижимого копию данного решения и проект соглашения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества для муниципальных нужд в целях КРТ

00000016.png

- Соглашение должно содержать:

- выкупную цену земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества в случае, если земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества находятся в собственности физических или юридических лиц;

- размер убытков, подлежащих возмещению в связи с изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества;

- иные условия, предусмотренные пунктом 1 статьи 56.9 ЗК РФ;

- в случае изъятия аварийного жилья - по соглашению с собственником жилого помещения ему может быть предоставлено взамен изымаемого жилого помещения другое жилое помещение.

Рисунок 2.2. Организационная схема реализации проекта КРТ по инициативе органа местного самоуправления

1. Общие положения 3. Возможные практические проблемы при реализации проектов РЗТ, КРТ и подходы к их решения