4.4.6. Блок 6 "Структура финансирования"

Необходимый объем привлечения финансирования для реализации проекта рассчитывается на каждый год как разница между расходами и доходами.

Полученная разница должна распределяться между следующими источниками:

1) собственные средства застройщика;

2) заемные средства (проектное банковское финансирование);

3) средств от продажи недвижимости;

4) бюджетные средства (если предоставляются прямые финансовые ресурсы), в том числе средства Фонда ЖКХ на компенсацию затрат застройщика на переселение.

Настоящие Методические рекомендации включают дополнительный источник финансирования, как субсидии регионального, местного бюджетов, Фонда ЖКХ на компенсацию застройщику расходов на переселение граждан из аварийного жилья в рамках проектов РЗТ и КРТ. Субсидия за счет средств Фонда ЖКХ может составлять до 25% затрат на переселение из аварийного жилья, рассчитанных на основе нормативной стоимости 1 кв. м жилья, установленной Минстроем России в отношении всех муниципальных образований в каждом регионе. Регионы и муниципалитеты вправе также предоставит дополнительные субсидии на компенсацию расходов застройщика на переселение граждан из аварийного жилья. Целью проектов РЗТ, КРТ, безусловно, является минимизация, а лучше - исключение, бюджетных расходов на переселение граждан из аварийного жилья, однако не всегда возможно обеспечить такие условия проекта РЗТ, КРТ, при которых проект будет эффективным без предоставления такой поддержки.

В рамках модели предусмотрена возможность учета данной субсидии в строках 101 - 106. Расчет осуществляется путем умножения общей площади аварийного жилищного фонда на территории реализации проекта РЗТ, КРТ на нормативную стоимость жилья, которая устанавливается Минстроем России.

Расчет размера субсидии Фонда ЖКХ осуществляется исходя из суммарных расходов на переселение из аварийного жилья, т.е. максимального потенциального объема расходов на переселение независимо от форм переселения. Конкретное значение размера субсидии рекомендуется определять по итогам моделирования и анализа чувствительности показателей эффективности проекта РЗТ, КРТ к изменению параметров проекта, исходя из следующего подхода:

- Если при отсутствии субсидии Фонда ЖКХ показатели инвестиционной эффективности проекта имеют приемлемые значения (см. таблицу рекомендуемых значений 4.4.4), субсидия не предусматривается;

- Если при отсутствии субсидии Фонда ЖКХ показатели инвестиционной эффективности проекта имеют неприемлемые значения (см. таблицу рекомендуемых значений 4.4.4), размер субсидии определяется путем подбора значения доли компенсируемых затрат на переселение в ячейке D101 листа "Экономическая модель проекта" либо в ячейке D56 листа "Калькулятор чувствительности показателей эффективности проекта к параметрам реализации проекта" таким образом, чтобы показатели инвестиционной эффективности проекта приняли приемлемые значения.

Доходы от проекта в ходе его реализации генерируются за счет предварительных продаж до ввода объектов в эксплуатацию, а также за счет продаж готовых объектов.

Если проект предполагает строительство исключительно жилья, то, как уже было указано выше, с 1 июля 2019 г. (и до будущих законодательных изменений) получение выручки от предварительных продаж жилья будет невозможно, так как средства граждан, уплачиваемые по договорам участия в долевом строительстве, будут поступать на специальные банковские счета (эскроу).

Таким образом, доходы в ходе реализации проекта могут генерироваться предварительными продажами нежилых объектов, а также продажами готовых жилых и нежилых объектов.

В рамках примера моделирования в приложении "Модель проекта РЗТ, КРТ" в отношении иных источников финансирования принято, что доля собственных средств застройщика составляет 10% от суммарной потребности в финансировании. Данный параметр может меняться (см. строку 144). При этом за счет собственных средств застройщика также финансируется и оплата процентов по привлеченному заемному финансированию. Объем заемного краткосрочного проектного финансирования в рамках проекта рассчитывается как разность суммарного объема финансирования и финансирования за счет собственных средств застройщика, финансирования за счет продаж и субсидий Фонда ЖКХ застройщику. Процентная ставка по проектному финансированию установлена на уровне 12%, данный параметр может меняться (см. строку 145).