4.5. Калькулятор чувствительности показателей эффективности проекта к параметрам реализации проекта

В рамках настоящего раздела модели осуществляется сравнение различных показателей эффективности реализации проекта для всех стейкхолдеров в зависимости от изменения следующих параметров модели:

1. ставка дисконтирования;

2. темп инфляции;

3. темп роста реальных цен на жилье;

4. коэффициент равнозначности помещения (при переселении из неаварийных МКД);

5. доля бюджетных расходов на инфраструктуру (социальную, инженерную, транспортную);

6. цена права РЗТ, КРТ, уплачиваемая застройщиком в бюджет по итогам аукциона;

7. доля компенсируемых Фондом ЖКХ затрат на переселение;

8. структура компенсаций переселяемым гражданам из аварийных МКД;

9. параметры этажности застройки (возможно снижение этажности относительно заданного предельного значения в целях формирования комфортной городской среды при условии хороших показателей эффективности проект).

Калькулятор позволяет сравнить, насколько показатели эффективности проекта и другие показатели модели чувствительны к перечисленным параметрам. В рамках примера в приложении "Модель проекта РЗТ, КРТ" были выбраны наиболее интересные показатели эффективности реализации проекта, но могут быт добавлены и другие показатели, которые интересны для застройщика или для ОМСУ.

В рамках модели во вкладке "Калькулятор чувствительности" в таблице "Анализ чувствительности показателей эффективности проекта" приводится сравнение двух вариантов моделирования: базового, который используется как пример в настоящих Методических рекомендациях, и альтернативного варианта, в котором предполагается:

1. участие бюджетного финансирования - 100% по каждому виду инфраструктуры;

2. более комфортный вариант переселения граждан:

- увеличение доли граждан, для которых предусмотрено предоставление иного жилого помещения по договору мены (в собственность переселяемого гражданина), при этом на 100% за счет приобретаемых на рынке жилых помещений;

- увеличение доли граждан, для которых предусмотрено предоставление иного жилого помещения в долгосрочное пользование по договору найма жилого помещения в жилищном фонде социального использования (договор некоммерческого найма);

- снижение доли граждан, для которых предусмотрена выплата возмещения за изымаемое жилое помещение в размере рыночной стоимости жилого помещения;

3. более качественное градостроительное решение - снижение этажности застройки с 9 до 7 этажей;

4. снижение цены права РЗТ, КРТ, уплачиваемой застройщиком в бюджет по итогам аукциона.

В результате для разных участников проекта данные изменения различны. Основные результаты сравнения двух вариантов представлены на рисунках 4.5.1 - 4.5.5.

Рисунок 4.5.1. Индекс прибыльности (PI) проекта с учетом дисконтирования

Рисунок 4.5.2. Налоговые доходы муниципального образования после реализации проекта, млн. руб. в год

Рисунок 4.5.3. Индекс прибыльности (PI) для инвестора (на вложенные средства), с учетом дисконтирования

Рисунок 4.5.4. Показатели эффективности проекта для Фонда ЖКХ

Рисунок 4.5.5. Капитализация территории (в ценах 2020 г.) - распределение выгод стейкхолдеров, млн. руб.

Сравнение двух вариантов показывает, что более комфортный по формам переселения граждан и с точки зрения развития городской среды проект становится менее эффективным для экономики города, для застройщика и для Фонда ЖКХ, но приводит к более высокому показателю капитализации для переселяемых граждан. С учетом того, что основной задачей реализации проектов РЗТ, КРТ является расселение аварийного жилья и формирование более комфортной городской среды, то второй вариант моделирования может быть рекомендован как предпочтительный, т.к. проект остается достаточно эффективным.

Анализ чувствительности показателей эффективности проекта к изменению его основных параметров позволит определить итоговые объемно-планировочные и экономические параметры проекта, в том числе оптимальное распределение финансовых обязательств по переселению граждан и созданию инфраструктуры, между застройщиком и ОМСУ.

После определения оптимальных объемно-планировочных решений, объема финансовых обязательств (необходимых инвестиций) по проекту в целом необходимо определить значение начальной цены аукциона на право заключить договор РЗТ или договор КРТ.

Цена права на заключение договора РЗТ, КРТ представляет собой размер справедливой платы в местный бюджет за предоставление возможности инвестору получить определенную прибыль от реализации проекта. Размер такой цены напрямую зависит от параметров проекта, которые определяют его прибыльность при заданных экономических условиях. Начальная (т.е. минимальная) цена права на заключение договора РЗТ, КРТ должна определяться исходя из параметров проекта, зафиксированных в аукционной документации и определенных по итогам моделирования.

При фиксированной доходности инвестиций более значительные финансовые обязательства города по проекту определяют и более высокую начальную цену, которая выполняет функцию перераспределения обязательств, при этом финансовая нагрузка ложится на инвестора, но несет он эти затраты не в форме затрат на строительство, например, инфраструктуры, а в форме уплаты цены права на заключение договора о развитии территории. Таким образом, задача определения начальной цены права неразрывно связана с инвестиционной оценкой проекта и распределением обязательств между городом и инвестором.

В рамках рассмотренного примера показано, что при увеличении бюджетных расходов на создание инфраструктуры и одновременном снижении цены права РЗТ, КРТ показатели инвестиционной эффективности проекта сохраняются на приемлемом уровне.