Таблица 4.2.2. Баланс застройки территории развития (по площади объектов капитального строительства)

Источник: составлено экспертами Фонда "Институт экономики города"

Площадь жилых помещений в многоквартирных домах (далее - МКД) может быть оценена на основе данных портала "Реформа ЖКХ" <8>, где опубликованы сведения обо всех многоквартирных домах, в том числе признанных аварийными.

--------------------------------

<8> https://www.reformagkh.ru//

Кроме этого, в муниципальных образованиях существуют собственные системы учета жилищного фонда, содержащие необходимые данные. Предполагается, что все аварийные МКД подлежат сносу.

В отношении неаварийных МКД рекомендуется допускать снос при условии высокого износа дома (например, более 60%), отсутствия основных коммуникаций (канализация, водоснабжение и др.), невозможности проведения капитального ремонта, несоблюдения технических регламентов безопасности, в том числе санитарных норм и правил. На стадии настоящего предварительного моделирования указанные критерии могут быть оценены экспертно (на основе имеющейся в муниципальном образовании информации, без проведения дополнительных обследований). При переходе к стадии объявления аукциона на РЗТ или КРТ для фиксации указанных критериев необходимо провести дополнительное обследование территории.

Для оценки общей площади жилых помещений в существующих индивидуальных домах, дома блокированной застройки <9> используется Публичная кадастровая карта. Однако часто не все индивидуальные дома и дома блокированной застройки зарегистрированы в ЕГРН (в том числе если это некапитальные объекты), в данном случае необходимо провести примерную оценку площади по данным OSM или Яндекс карт. Для такой оценки рекомендуется использовать следующую последовательность действий:

--------------------------------

<9> Как правило, в составе потенциальных территорий развития часто встречаются индивидуальные дома, дома блокированный застройки встречаются редко.

1. Если все интересующие объекты содержатся в данных OSM, то с помощью Qgis можно оценить площадь пятна застройки данных объектов. Если не все интересующие объекты содержатся в OSM, необходимо будет вычертить их в Qgis или любой другой программе (позволяющей определить площадь пятна застройки), ориентируясь на спутниковые снимки Яндекс карт.

2. С помощью Яндекс-панорам можно оценить этажность каждого объекта. Общая поэтажная площадь объектов рассчитывается как произведение количества этажей на площадь пятна застройки.

3. Для определения площади жилых помещений рекомендуется вычесть из общей поэтажной площади 15 - 20%, которые занимают несущие и иные конструкции объектов, не являющиеся жилыми помещениями.

Индивидуальные дома и дома блокированной застройки рекомендуется относить к сносимой застройке при выполнении двух условий:

1) если градостроительным регламентом в соответствии с ПЗЗ не предусмотрено размещение таких домов на рассматриваемой территории;

2) если такие дома имеют высокий уровень износа (например, более 60%), отсутствуют основные коммуникации (канализация, водоснабжение и др.), в застройке не соблюдаются технические регламенты безопасности, в том числе санитарные нормы и правила. На стадии настоящего предварительного моделирования указанные критерии могут быть оценены экспертно (на основе имеющейся в муниципальном образовании информации, без проведения дополнительных обследований). При переходе к стадии объявления аукциона на РЗТ или КРТ для фиксации указанных критериев необходимо провести дополнительное обследование территории.

К сохраняемой застройке рекомендуется относить МКД, не соответствующие критериям сноса, указанным выше.

Площадь нежилых помещений в МКД может быть оценена на основе данных портала "Реформа ЖКХ", где опубликованы сведения обо всех многоквартирных домах, в том числе признанных аварийными. Кроме этого, в муниципальных образованиях существуют собственные системы учета жилищного фонда, содержащие необходимые данные. Предполагается, что все аварийные МКД подлежат сносу. При оценке площади нежилых помещений на первых этажах в МКД необходимо исключать площадь нежилых помещений в составе общего имущества (подъезд, лестницы, чердаки и др.).

Общая площадь нежилых помещений в подлежащей сносу нежилой (коммерческой) застройке (отдельно стоящие нежилые здания) оценивается на основе данных ПКК. В случае отсутствия данных об объекте на ПКК необходимо провести примерную оценку площади по данным OSM или Яндекс карт:

1. Если все интересующие объекты содержатся в данных OSM, то с помощью Qgis можно оценить площадь пятна застройки данных объектов. Если не все интересующие объекты содержатся в OSM, необходимо будет вычертить их, ориентируясь на спутниковые снимки Яндекс карт.

2. С помощью Яндекс-панорам можно оценить этажность каждого объекта. Общая поэтажная площадь объектов рассчитывается как произведение количества этажей на площадь пятна застройки.

3. Для определения площади нежилых помещений рекомендуется вычесть из общей поэтажной площади 20 - 25%, которые занимают несущие и иные конструкции объектов, а также помещения общего пользования.

Отдельно стоящие коммерческие объекты (магазины, бытовые услуги, кинотеатры, аптеки и др.) в общем случае рекомендуется сохранять, за исключением случаев, когда такие объекты имеют высокий износ или при их эксплуатации не соблюдаются требования технических регламентов безопасности, в том числе санитарные нормы и правила (например, заброшенные гаражи, промышленные зоны, авто-мойки).

Общая площадь объектов социальной инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники, больницы иные социальные объекты) оценивается на основе данных ПКК. В случае отсутствия данных об объекте на ПКК, оценка может быть проведена на основе данных, имеющихся в распоряжении профильного подразделения администрации муниципального образования. Также можно провести примерную оценку площади по данным OSM и Яндекс карт способом, описанным выше.

Объекты социальной инфраструктуры в общем случае предлагается сохранять, за исключением случаев, когда такие объекты имеют высокий износ или при их эксплуатации не соблюдаются требования технических регламентов безопасности, в том числе санитарные нормы и правила. При этом необходимо учесть, что снос таких объектов влечет увеличение необходимых затрат проекта ввиду необходимости компенсации мощности снесенных объектов социальной инфраструктуры (создания новых объектов социальной инфраструктуры), что может снизить инвестиционную привлекательность проекта.

Данные по парковочным местам можно запросить в профильном подразделении администрации муниципального образования, ответственном за транспортную инфраструктуру. Также можно самостоятельно оценить количество парковочных мест по данным спутниковых снимков Яндекс карт.