II. ПРАВОВЫЕ АСПЕКТЫ ЖИЛИЩНОЙ РЕФОРМЫ

1. Принципиально новый поворотный этап в законодательном регулировании жилищных отношений в России начался с момента принятия VII Съездом народных депутатов Российской Федерации в декабре 1992 года в новой редакции статей 12 и 58 Конституции Российской Федерации, а Верховным Советом Российской Федерации - Законов "Об основах федеральной жилищной политики" и "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР".

Новая редакция статьи 58 Конституции Российской Федерации позволяет реализовать гражданам право на жилище путем его предоставления на условиях договора найма в пределах нормы жилой площади, а также на условиях аренды, либо путем приобретения и строительства жилья за собственные средства без ограничения площади. Одновременно гарантируется возможность государственной помощи гражданам, не обеспеченным жильем, с предоставлением государственных компенсаций (субсидий) и льгот по оплате строительства, содержанию и ремонту жилья.

Частью 3 новой редакции статьи 12 Конституции Российской Федерации сняты ограничения на право свободного владения, пользования и распоряжения земельными участками, предназначенными для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства. Теперь полученные или приобретенные гражданами в собственность земельные участки могут быть отчуждены, в том числе и проданы их собственниками физическим или юридическим лицам по договорной цене без изменения целевого назначения, независимо от сроков вступления в собственность.

Базовым документом в области жилищных отношений должны стать Основы жилищного законодательства Российской Федерации, проект которых разрабатывается и которые будут призваны заменить явно устаревший, но пока еще действующий с поправками и дополнениями Жилищный кодекс РСФСР.

2. Принятие в конце декабря 1992 года Верховным Советом Российской Федерации Закона "Об основах федеральной жилищной политики" позволило развить принципы реализации конституционного права граждан на жилище в новых социально-экономических условиях, установить общие начала правового регулирования жилищных отношений при становлении различных форм собственности.

Закон устанавливает четкую классификацию видов жилищного фонда, разграничивает права собственности на жилищный фонд. Важнейшими являются нормы закона, применение которых позволяет расселить семьи, проживающие в коммунальных квартирах, снять все ограничения по обмену нанимаемого, арендуемого или собственного жилья. Законом стимулируется проявление инициативы любыми физическими или юридическими лицами при приватизации, строительстве, приобретении жилья, а также при его содержании и ремонте.

Принципиально важным для осуществления жилищной реформы является изменение системы оплаты жилья и коммунальных услуг, обеспечивающее возмещение издержек на содержание и ремонт жилья, а также на коммунальные услуги. Определено, что переход на новую систему оплаты будет осуществляться поэтапно в течение 5 лет с предоставлением компенсаций (субсидий) гражданам с учетом их совокупного дохода в соответствии с социальной нормой площади жилья.

Законом увеличены возможности развития частной собственности на недвижимость в жилищной сфере. Только гражданин теперь в зависимости от собственного желания и возможностей будет определять размеры собственного жилья, его стоимость и место строительства. Установлены сроки предоставления земельных участков под жилищное строительство: для граждан - в течение одного месяца, для юридических лиц - в течение двух месяцев.

Предусматривается развитие льготного долгосрочного кредитования индивидуального и кооперативного жилищного строительства, включая ипотечное кредитование. Законом систематизируются определенные всей совокупностью законов налоговые льготы гражданам, юридическим лицам при строительстве, реконструкции, приобретении, инвестировании жилья, развитии производства строительных материалов и предметов домоустройства. Закон предоставляет дополнительные возможности для решения жилищных проблем военнослужащих, включая уволенных с военной службы, беженцев, безработных, а также граждан, длительное время проработавших в районах Крайнего Севера.

3. Опыт приватизации жилья в стране показал, что темпы ее являются недостаточно быстрыми. По итогам 1992 года (данные Госкомстата России) в Российской Федерации приватизировано государственного и ведомственного жилищного фонда всего 125 млн. кв. метров, или 2,6 млн. квартир. Для ускорения приватизации, резкого увеличения слоя частных собственников в городе и на селе Верховным Советом Российской Федерации 18 ноября 1992 г. был принят Закон Российской Федерации "О внесении изменений и дополнений в Закон РСФСР "О приватизации жилищного фонда в РСФСР". Введен в действие этот закон 10 января 1993 года.

На основе учета положительного опыта приватизации жилья в некоторых регионах страны, в том числе в г. Москве, законодательно установлен порядок бесплатной приватизации жилья независимо от занимаемой площади. Кроме того, законом вносится ряд изменений, связанных, в частности, с приватизацией квартир ведомственного жилищного фонда, квартир в домах, требующих капитального ремонта, домах, являющихся памятниками истории и культуры, порядком обслуживания и ремонта жилых домов с приватизированными квартирами и рядом других вопросов.

В результате, как свидетельствуют итоги четырех месяцев 1993 года, темпы приватизации жилья существенно возросли. На 1 мая 1993 г. приватизировано 5,5 млн. квартир общей площадью 270 млн. кв. метров, что составляет 15,5 процента от всех квартир, которые могут быть приватизированы.

В связи с введением в действие Закона "Об основах федеральной жилищной политики" наряду с работой над Основами жилищного законодательства Российской Федерации, которую предполагается завершить в первой редакции в июне текущего года, необходимо на федеральном уровне принять дополнительно ряд основных законодательных актов, перечень которых прилагается.