2. Определение начальной цены предмета аукциона

2.1. Начальная цена предмета аукциона определяется органами местного самоуправления путем оценки показателей инвестиционной эффективности проекта в зависимости от условий договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, определяющих планируемые доходы, которые будут получены лицом, заключившим по результатам аукциона договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления (далее - застройщик), от исполнения договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, и планируемые расходы, которые он понесет в ходе исполнения данного договора.

2.2. Оценка показателей инвестиционной эффективности проекта проводится на основе расчета планируемых чистых денежных потоков (ЧДП) на каждой год планируемого срока реализации проекта в соответствии с методологией оценки дисконтированных денежных потоков.

2.3. Расчет планируемых доходов застройщика и планируемых расходов застройщика проводится в соответствии с планируемыми условиями договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления на основе примерного градостроительного решения, которое предусматривает перспективный объем новой застройки по функциональной структуре, а также обеспечение территории объектами инженерной, социальной, транспортной инфраструктуры в зависимости от площади территории развития, в отношении которой проводится моделирование.

2.4. Параметры примерного градостроительного решения определяются в соответствии с требованиями документов градостроительного проектирования, действующих на территории муниципального образования, в котором расположена территория развития (в том числе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, местных и региональных нормативов градостроительного проектирования, документации по планировке территории, правил благоустройства).

2.5. К планируемым доходам застройщика в соответствии с планируемыми условиями договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления могут относиться:

планируемые доходы от продажи жилых помещений, нежилых помещений коммерческого использования, машино-мест;

средства поддержки за счет регионального, муниципального бюджета, средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, иных источников.

2.6. Расчет планируемых доходов застройщика от продажи жилых помещений, проводится в следующем порядке:

2.6.1. Показатель планируемой общей площади жилых помещений, которые будут построены на территории развития и не подлежат в соответствии с условиями указанного договора безвозмездной передаче муниципальному образованию или предоставлению гражданам, переселяемым из сносимых жилых помещений, определяется в соответствии с примерным градостроительным решением.

2.6.2. Планируемые доходы застройщика от продажи жилых помещений определяются как произведение планируемой общей площади жилых помещений, указанной в п. 2.6.1 Методики, и средней рыночной цены одного квадратного метра жилых помещений на первичном рынке в районе муниципального образования, в котором расположена территория развития, оцененной на основе открытых источников.

2.6.3. При отсутствии информации, необходимой для оценки средней рыночной цены одного квадратного метра жилых помещений, указанной в п. 2.6.2 Методики, рекомендуется использовать данные Федеральной службы государственной статистики (Росстат) о средней рыночной цене одного квадратного метра жилых помещений на первичном рынке в ____________ (вставить наименование субъекта Российской Федерации) на последнюю отчетную дату.

Такая средняя рыночная цена одного квадратного метра жилых помещений может быть скорректированы в пределах не более 30% в большую или в меньшую сторону с учетом факторов расположения территории развития, в том числе фактора уровня цен рынке жилья, уровня среднедушевых денежных доходов в муниципальном образовании.

2.7. Расчет планируемых доходов от продажи нежилых помещений коммерческого использования, машино-мест проводится в следующем порядке:

2.7.1. Показатели планируемой площади нежилых помещений коммерческого использования, машино-мест определяются в соответствии с примерным градостроительным решением.

2.7.2. Планируемые доходы от продажи нежилых помещений коммерческого использования, машино-мест определяются как произведение планируемой площади нежилых помещений коммерческого использования, машино-мест, указанной в п. 2.7.1 Методики, и соответственно средней рыночной цены одного квадратного метра нежилых помещений коммерческого использования, средней рыночной цены одного квадратного метра машино-мест на первичном рынке муниципального образования, оцененной на основе открытых источников информации.

При отсутствии информации, необходимой для оценки средней рыночной цены одного квадратного метра нежилых помещений коммерческого использования, машино-мест на первичном рынке муниципального образования, рекомендуется использовать следующие условные значения:

- средняя рыночная цена одного квадратного метра общей площади нежилых помещений коммерческого использования равна средней цене одного квадратного метра общей площади жилых помещений, используемой при расчете планируемых доходов застройщика от продажи жилых помещений в соответствии с п. 2.6 Методики, умноженной на повышающий коэффициент, равный 1,2;

- средняя рыночная цена одного квадратного метра общей площади машино-места (в подземном или наземном паркинге) равна средней цене одного квадратного метра общей площади жилых помещений, используемой при расчете планируемых доходов застройщика от продажи жилых помещений в соответствии с п. 2.6 Методики, умноженной на понижающий коэффициент, равный 0,8.

Указанные коэффициенты могут быть скорректированы в пределах не более 30% в большую или в меньшую сторону от их значений с учетом факторов расположения территории развития, в том числе фактора уровня цен рынках коммерческой недвижимости, машино-мест в муниципальном образовании.

2.8. Средства поддержки за счет регионального, муниципального бюджета, средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (Фонд ЖКХ), иных источников рекомендуется учитывать только при условии, что при отсутствии такой поддержки показатели инвестиционной эффективности проекта имеют значения, хуже приемлемых значений, определенных в соответствии с п. 2.21 Методики, наряду с выполнением иных действий по повышению инвестиционной эффективности проекта, указанными в п. 2.22 Методики.

2.9. К планируемым расходам застройщика в соответствии с планируемыми условиями договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, а также с учетом состава земельных участков и расположенных на них объектов в границах территории развития могут относиться:

2.9.1. Планируемые расходы на строительно-монтажные работы по строительству объектов капитального строительства, планируемых к продаже застройщиком на рыночных условиях (строительство жилых помещений, нежилых помещений коммерческого использования, в том числе машино-мест).

2.9.2. Планируемые расходы на строительство объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктуры, в том числе планируемых к безвозмездной передаче в муниципальную собственность.

2.9.3. Планируемые расходы на уплату выкупной цены за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, и земельные участки, на которых расположены такие дома (если такие многоквартирные дома расположены в границах территории развития).

2.9.4. Планируемые расходы на уплату выкупной цены за изымаемые земельные участки, находящиеся в границах территории развития и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, за исключением жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, и земельных участков, на которых расположены такие дома.

2.9.5. Планируемые расходы на приобретение права собственности на не подлежащие изъятию в соответствии с планируемыми условиями договора жилые и нежилые помещения, земельные участки, расположенные в границах территории развития.

2.9.6. Планируемые расходы на благоустройство территории, разработку проектной документации, снос объектов, иных расходов на градостроительную и земельную подготовку территории.

2.9.7. Планируемые расходы на уплату налогов, платы за подключение (технологическое присоединение), экспертизу проектной документации, иные обязательные платежи.

2.9.8. Планируемые расходы на уплату цены права заключения договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления.

2.10. Расчет планируемых расходов, указанных в п. 2.9.1 Методики, рекомендуется проводить на основе параметров примерного градостроительного решения, определяющего планируемые площади жилых помещений, нежилых помещений коммерческого использования, машино-мест, и стоимости строительства одного квадратного метра таких объектов.

2.10.1. Стоимость строительства одного квадратного метра жилых помещений определяется на основе показателя средней фактической стоимости строительства одного квадратного метра общей площади отдельно стоящих жилых домов без пристроек, надстроек и встроенных помещений в _______________ (указать наименование субъекта Российской Федерации) по данным Росстата на последнюю отчетную дату.

2.10.2. Стоимость строительства одного квадратного метра иных объектов (за исключением жилых помещений) определяется как средняя сметная стоимость строительства таких объектов, введенных в эксплуатацию на территории муниципального образования, на основе данных проектных документаций соответствующих типов объектов. При отсутствии такой информации могут быть применены следующие условные значения:

- стоимость строительства одного квадратного метра общей площади нежилых помещений коммерческого использования равна средней стоимости строительства одного квадратного метра жилых помещений, умноженной на повышающий коэффициент, равный 1,5;

- стоимость строительства одного квадратного метра общей площади машино-места (в подземном или наземном паркинге) равна средней стоимости строительства одного квадратного метра жилых помещений, умноженной на понижающий коэффициент, равный 0,2.

Указанные коэффициенты могут быть скорректированы в пределах не более 30% в большую или в меньшую сторону от их значений с учетом факторов расположения территории развития, в том числе фактора уровня цен на товары, работы, услуги в строительстве в муниципальном образовании, климатических и иных факторов, влияющих на стоимость выполнения строительно-монтажных работ.

2.11. Расчет планируемых расходов, указанных в п. 2.9.2 Методики, рекомендуется проводить на основе параметров примерного градостроительного решения, определяющего планируемую потребность в строительстве (либо отсутствие такой потребности) объектов коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур, одним из следующих способов (по выбору):

2.11.1. На основе физических параметров создаваемой инфраструктуры (в отношении площадных объектов - общая площадь, количество мест в школах, детских садах, количество посещений в смену в поликлинике, иные; в отношении линейных объектов - общая протяженность, мощность, пропускная способность), исходя из средней сметной стоимости строительства таких объектов, введенных в эксплуатацию на территории муниципального образования, на основе данных проектных документаций соответствующих типов объектов.

2.11.2. На основе следующих условных удельных затрат на строительство такой инфраструктуры:

- на строительство объектов коммунальной инфраструктуры - 10% от общей стоимости строительства жилых помещений и нежилых помещений коммерческого использования в границах территории развития, рассчитанной в соответствии с п. 2.10 Методики;

- на строительство объектов социальной инфраструктуры (школы и детские сады) - 10% от общей стоимости строительства жилых помещений и нежилых помещений коммерческого использования в границах территории развития, рассчитанной в соответствии с п. 2.10;

- на строительство объектов социальной инфраструктуры (поликлиники) - 10% от общей стоимости строительства жилых помещений и нежилых помещений коммерческого использования в границах территории развития, рассчитанной в соответствии с п. 2.10 Методики;

- на строительство транспортной инфраструктуры - 5% от общей стоимости строительства жилых помещений и нежилых помещений коммерческого использования в границах территории развития, рассчитанной в соответствии с п. 2.11 Методики.

Указанные условные удельные затраты на строительство инфраструктуры могут быть скорректированы в пределах не более 30% в большую или в меньшую сторону от их значений с учетом факторов расположения территории развития, в том числе фактора уровня цен на товары, работы, услуги в строительстве в муниципальном образовании, климатических и иных факторов, влияющих на стоимость выполнения строительно-монтажных работ, а также с учетом утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения. Такая корректировка допускается также и в случае, если предполагается не строительство, объектов инфраструктуры.

2.12. Планируемые расходы, указанные в п. 2.9.3 Методики, определяются как произведение общей площади изымаемых жилых помещений в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, расположенных на территории развития, и средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения, утвержденной Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на текущий квартал года, по состоянию на которой проводится оценка начальной цены предмета аукциона.

2.13. Планируемые расходы, указанные в п. 2.9.4 Методики, определяются в следующем порядке:

2.13.1. Планируемые расходы на уплату выкупной цены за изымаемые жилые и нежилые помещения в многоквартирных домах (за исключением многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу) определяются как произведение общей площади жилых и нежилых помещений в таких многоквартирных домах, уплата выкупной цены за которые застройщиком предусмотрена планируемыми условиями договора, и средней цены одного квадратного метра общей площади жилых помещений, используемой при расчете планируемых доходов застройщика от продажи жилых помещений в соответствии с п. 2.6 Методики.

Рекомендуется при таком расчете делать допущение о том, что не более 20% общей площади жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах (за исключением многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу), подлежат изъятию в соответствии со ст. 56.12 Земельного кодекса Российской Федерации, а другие такие помещения подлежат выкупу застройщиком на рыночных условиях, расходы на который определяются в соответствии с п. 2.14 Методики.

2.13.2. Планируемые расходы на уплату выкупной цены за изымаемые земельные участки и расположенные на них объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанные в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу, определяются как произведение общей площади нежилых помещений в таких объектах, уплата выкупной цены за которые застройщиком предусмотрена планируемыми условиями договора, и средней цены одного квадратного метра общей площади нежилых помещений, используемой при расчете планируемых доходов застройщика от продажи нежилых помещений в соответствии с п. 2.7 Методики.

Для целей расчета планируемых расходов в соответствии с настоящим пунктом Методики средняя цена одного квадратного метра общей площади нежилых помещений, используемая при расчете планируемых доходов застройщика от продажи нежилых помещений в соответствии с п. 2.7 Методики, может быть скорректирована в пределах 30% в большую или в меньшую сторону с учетом назначения помещений (производственное, торговое, складское, иное), площади земельного участка.

Рекомендуется при таком расчете делать допущение о том, что не более 50% площади земельных участков и расположенных на них объектов капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), признанных в установленном Правительством Российской Федерации порядке аварийными и подлежащими сносу, подлежат изъятию в соответствии со ст. 56.12 Земельного кодекса Российской Федерации, а другие такие помещения подлежат выкупу застройщиком на рыночных условиях, расходы на который определяются в соответствии с п. 2.14 Методики.

2.13.3. Планируемые расходы на уплату выкупной цены за изымаемые земельные участки и расположенные на них объекты капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления, определяются как произведение общей площади таких нежилых помещений, уплата выкупной цены за которые застройщиком предусмотрена планируемыми условиями договора, и средней цены одного квадратного метра общей площади нежилых помещений, используемой при расчете планируемых доходов застройщика от продажи нежилых помещений в соответствии с п. 2.7 Методики.

Для целей расчета планируемых расходов в соответствии с настоящим пунктом Методики средняя цена одного квадратного метра общей площади нежилых помещений, используемая при расчете планируемых доходов застройщика от продажи нежилых помещений в соответствии с п. 2.7 Методики, может быть скорректирована в пределах 30% в большую или в меньшую сторону с учетом назначения помещений (производственное, торговое, складское, иное), площади земельного участка.

Рекомендуется при таком расчете делать допущение о том, что не более 30% площади земельных участков и расположенных на них объектов капитального строительства (за исключением многоквартирных домов), снос которых планируются на основании муниципальных адресных программ, утвержденных представительным органом местного самоуправления, подлежат изъятию в соответствии со ст. 56.12 Земельного кодекса Российской Федерации, а другие такие помещения подлежат выкупу застройщиком на рыночных условиях, расходы на который определяются в соответствии с п. 2.14 Методики.

2.13.4. Планируемые расходы на уплату выкупной цены за изымаемые земельные участки, виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на которых объектов капитального строительства (за исключением жилых помещений) не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, определяются как произведение общей площади нежилых помещений в таких объектах, уплата выкупной цены за которые застройщиком предусмотрена планируемыми условиями договора, и средней цены одного квадратного метра общей площади нежилых помещений, используемой при расчете планируемых доходов застройщика от продажи нежилых помещений в соответствии с п. 2.7 Методики.

Для целей расчета планируемых расходов в соответствии с настоящим пунктом Методики средняя цена одного квадратного метра общей площади нежилых помещений, используемая при расчете планируемых доходов застройщика от продажи нежилых помещений в соответствии с п. 2.7 Методики, может быть скорректирована в пределах 30% в большую или в меньшую сторону с учетом назначения помещений (производственное, торговое, складское, иное), площади земельного участка.

Рекомендуется при таком расчете делать допущение о том, что не более 30% площади земельных участков, виды разрешенного использования которых и (или) виды разрешенного использования и характеристики расположенных на которых объектов капитального строительства (за исключением жилых помещений) не соответствуют видам разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, подлежат изъятию в соответствии со ст. 56.12 Земельного кодекса Российской Федерации, а другие такие земельные участки подлежат выкупу застройщиком на рыночных условиях, расходы на который определяются в соответствии с п. 2.14 Методики.

2.13.5. Планируемые расходы на уплату выкупной цены за изымаемые не застроенные (свободные) земельные участки определяются как произведение общей площади таких земельных участков, уплата выкупной цены за которые застройщиком предусмотрена планируемыми условиями договора, и среднего удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков соответствующего установленному правилами землепользования и застройки вида разрешенного использования земельного участка в кадастровом квартале.

Рекомендуется при таком расчете делать допущение о том, что не более 30% площади не застроенных (свободных) земельных участков подлежат изъятию в соответствии со ст. 56.12 Земельного кодекса Российской Федерации, а другие такие земельные участки подлежат выкупу застройщиком на рыночных условиях, расходы на который определяются в соответствии с п. 2.14 Методики.

2.14. Планируемые расходы, указанные в п. 2.9.5 Методики, определяются как произведение площади соответствующих объектов и:

- в отношении жилых помещений и нежилых помещений в многоквартирных домах (за исключением многоквартирных домов, признанным аварийными и подлежащими сносу), других жилых помещений - средней цены одного квадратного метра общей площади жилых помещений, используемой при расчете планируемых доходов застройщика от продажи жилых помещений в соответствии с п. 2.6 Методики, умноженной на повышающий коэффициент 1,2;

- в отношении нежилых помещений (кроме нежилых помещений в многоквартирных домах) - средней цены одного квадратного метра общей площади нежилых помещений, используемой при расчете планируемых доходов застройщика от продажи нежилых помещений в соответствии с п. 2.7 Методики, умноженной на повышающий коэффициент 1,5;

- в отношении не застроенных (свободных) земельных участков - среднего удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков соответствующего установленному правилами землепользования и застройки вида разрешенного использования земельного участка в кадастровом квартале, к которому относится такой земельный участок, умноженного на повышающий коэффициент. Значение такого повышающего коэффициента определяется с учетом факторов расположения земельного участка, перспективного использования земельного участка, наличия или отсутствия обременений и не может быть менее 1,2 и более 2.

2.15. Планируемые расходы, указанные в п. 2.9.6 Методики, определяются в размере 5% общей стоимости строительства жилых и нежилых помещений в границах территории развития, рассчитанной в соответствии с пп. 2.10 Методики.

Указанная доля может быть скорректирована в пределах не более 30% в большую или в меньшую сторону с учетом факторов расположения территории развития, в том числе фактора степени подготовленности территории к развитию, требования к благоустройству территории, иных факторов, влияющих на расходы на градостроительную и земельную подготовку территории.

2.16. Планируемые расходы, указанные в п. 2.9.7 Методики, определяются в соответствии с установленными нормативными правовыми актами обязательными платежами.

2.17. Планируемые расходы на уплату цены права заключить договор о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, указанные в п. 2.9.7 Методики, определяются в размере начальной цены предмета аукциона, рассчитанной в соответствии с п. 2.21 Методики, умноженной на 1,1 (при допущении, что в результате проведения аукциона цена права заключения договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления увеличится не менее чем на 10%).

2.18. По итогам оценки планируемых доходов и расходов застройщика проводится оценка следующих показателей инвестиционной эффективности проекта.

2.18.1. Индекс прибыльности проекта с учетом дисконтирования (ИП), %:

,

где ЧДП - чистый денежный поток, равный разности между планируемыми доходами, полученными в год t, и планируемыми расходами, понесенными в год t, руб.;

P_t - планируемые расходы, понесенные в год t, руб.;

t - номер периода (года реализации проекта);

n - количество лет реализации проекта (предполагаемый срок реализации проекта);

Д - ставка дисконтирования.

2.18.2. Внутренняя норма доходности (ВНД), % годовых:

ВНД определяется из следующего уравнения:

,

где, ЧДП - чистый денежный поток, равный разности между планируемыми доходами, полученными в год t, и планируемыми расходами, понесенными в год t, руб.;

t - номер периода (года реализации проекта);

n - количество лет реализации проекта (предполагаемый срок реализации проекта).

2.18.3. Дисконтированный срок окупаемости инвестиций (ДСО), лет:

ДСО определяется из следующего уравнения:

,

где, ЧДП - чистый денежный поток, равный разности между планируемыми доходами, полученными в год t, и планируемыми расходами, понесенными в год t, руб.;

t - номер периода (года реализации проекта);

Д - ставка дисконтирования.

2.18.4. Чистая приведенная стоимость проекта (ЧПС), руб.:

,

где ЧПС - чистая приведенная стоимость проекта;

ЧДП - чистый денежный поток, равный разности между планируемыми доходами, полученными в год t, и планируемыми расходами, понесенными в год t, руб.;

t - номер периода (года реализации проекта);

n - количество лет реализации проекта (предполагаемый срок реализации проекта);

Д - ставка дисконтирования.

2.19. Ставку дисконтирования, применяемую при расчете показателей инвестиционной эффективности, рекомендуется определять с учетом экономических условий в муниципальном образовании исходя из потенциальной доходности альтернативного инвестирования, доступного на рынке и имеющего сопоставимый уровень риска, но не менее 5% и не более 10%.

2.20. Предполагаемый срок реализации проекта применяемую при расчете показателей инвестиционной эффективности, рекомендуется определять с учетом экономических условий в муниципальном образовании, площади территории развития, иных факторов, влияющих на срок реализации проекта, но не менее 5 лет и не более 10 лет.

2.21. Начальная цена предмета аукциона определяется таким образом, чтобы показатели инвестиционной эффективности имели следующие рекомендуемые (приемлемые) значения:

ИП > 0;

ВНД > Д;

ДСО < n;

ЧПС > 0.

2.22. В случае, если один или более показателей инвестиционной эффективности имеют значения хуже приемлемых значений, рекомендуется:

- снизить значение начальной цены права заключения договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, учитываемое при оценке планируемых расходов застройщика;

- внести изменения в планируемые условия договора о комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления, позволяющие повысить инвестиционную эффективность проекта, в том числе в части предоставления поддержки за счет регионального, муниципального бюджетов, средств Фонда ЖКХ, иных источников;

- рассмотреть возможность внесения изменений в документы градостроительного проектирования, позволяющие повысить инвестиционную эффективность проекта.