2. Определение начальной цены предмета аукциона

2.1. Начальная цена предмета аукциона определяется органами местного самоуправления путем оценки показателей инвестиционной эффективности проекта в зависимости от условий договора о развитии застроенной территории, определяющих планируемые доходы, которые будут получены лицом, заключившим по результатам аукциона договор о развитии застроенной территории (далее - застройщик), от исполнения договора о развитии застроенной территории, и планируемые расходы, которые он понесет в ходе исполнения данного договора.

2.2. Оценка показателей инвестиционной эффективности проекта проводится на основе расчета планируемых чистых денежных потоков (ЧДП) на каждой год планируемого срока реализации проекта в соответствии с методологией оценки дисконтированных денежных потоков.

2.3. Расчет планируемых доходов застройщика и планируемых расходов застройщика проводится в соответствии с планируемыми условиями договора о развитии застроенной территории на основе примерного градостроительного решения, которое предусматривает перспективный объем новой застройки по функциональной структуре, а также обеспечение территории объектами инженерной, социальной, транспортной инфраструктуры в зависимости от площади территории развития, в отношении которой проводится моделирование.

2.4. Параметры примерного градостроительного решения определяются в соответствии с требованиями документов градостроительного проектирования, действующих на территории муниципального образования, в котором расположена территория развития (в том числе документов территориального планирования, правил землепользования и застройки, местных и региональных нормативов градостроительного проектирования, документации по планировке территории, правил благоустройства).

2.5. К планируемым доходам застройщика в соответствии с планируемыми условиями договора о развитии застроенной территории могут относиться:

планируемые доходы от продажи жилых помещений, нежилых помещений коммерческого использования, машино-мест;

средства поддержки за счет регионального, муниципального бюджета, средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, иных источников.

2.6. Расчет планируемых доходов застройщика от продажи жилых помещений, проводится в следующем порядке:

2.6.1. Показатель планируемой общей площади жилых помещений, которые будут построены в границах территории развития и не подлежат в соответствии с условиями указанного договора безвозмездной передаче муниципальному образованию или предоставлению гражданам, переселяемым из сносимых жилых помещений, определяется в соответствии с примерным градостроительным решением.

2.6.2. Планируемые доходы застройщика от продажи жилых помещений определяются как произведение планируемой общей площади жилых помещений, указанной в п. 2.6.1 Методики, и средней рыночной цены одного квадратного метра жилых помещений на первичном рынке в районе муниципального образования, в котором расположена территория развития, оцененной на основе открытых источников.

2.6.3. При отсутствии информации, необходимой для оценки средней рыночной цены одного квадратного метра жилых помещений, указанной в п. 2.6.2 Методики, рекомендуется использовать данные Федеральной службы государственной статистики (Росстат) о средней рыночной цене одного квадратного метра жилых помещений на первичном рынке в ____________ (вставить наименование субъекта Российской Федерации) на последнюю отчетную дату.

Такая средняя рыночная цена одного квадратного метра жилых помещений может быть скорректированы в пределах не более 30% в большую или в меньшую сторону с учетом факторов расположения территории развития, в том числе фактора уровня цен рынке жилья, уровня среднедушевых денежных доходов в муниципальном образовании.

2.7. Расчет планируемых доходов от продажи нежилых помещений коммерческого использования, машино-мест проводится в следующем порядке:

2.7.1. Показатели планируемой площади нежилых помещений коммерческого использования, машино-мест определяются в соответствии с примерным градостроительным решением.

2.7.2. Планируемые доходы от продажи нежилых помещений коммерческого использования, машино-мест определяются как произведение планируемой площади нежилых помещений коммерческого использования, машино-мест, указанной в п. 2.7.1 Методики, и соответственно средней рыночной цены одного квадратного метра нежилых помещений коммерческого использования, средней рыночной цены одного квадратного метра машино-мест на первичном рынке муниципального образования, оцененной на основе открытых источников информации.

При отсутствии информации, необходимой для оценки средней рыночной цены одного квадратного метра нежилых помещений коммерческого использования, машино-мест на первичном рынке муниципального образования, рекомендуется использовать следующие условные значения:

- средняя рыночная цена одного квадратного метра общей площади нежилых помещений коммерческого использования равна средней цене одного квадратного метра общей площади жилых помещений, используемой при расчете планируемых доходов застройщика от продажи жилых помещений в соответствии с п. 2.6 Методики, умноженной на повышающий коэффициент, равный 1,2;

- средняя рыночная цена одного квадратного метра общей площади машино-места (в подземном или наземном паркинге) равна средней цене одного квадратного метра общей площади жилых помещений, используемой при расчете планируемых доходов застройщика от продажи жилых помещений в соответствии с п. 2.6 Методики, умноженной на понижающий коэффициент, равный 0,8.

Указанные коэффициенты могут быть скорректированы в пределах не более 30% в большую или в меньшую сторону от их значений с учетом факторов расположения территории развития, в том числе фактора уровня цен рынках коммерческой недвижимости, машино-мест в муниципальном образовании.

2.8. Средства поддержки за счет регионального, муниципального бюджета, средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства (Фонд ЖКХ), иных источников рекомендуется учитывать только при условии, что при отсутствии такой поддержки показатели инвестиционной эффективности проекта имеют значения, хуже приемлемых значений, определенных в соответствии с п. 2.21 Методики, наряду с выполнением иных действий по повышению инвестиционной эффективности проекта, указанными в п. 2.22 Методики.

2.9. К планируемым расходам застройщика в соответствии с планируемыми условиями договора о развитии застроенной территории, а также с учетом состава земельных участков и расположенных на них объектов в границах территории развития могут относиться:

2.9.1. Планируемые расходы на строительно-монтажные работы по строительству объектов капитального строительства, планируемых к продаже застройщиком на рыночных условиях (строительство жилых помещений, нежилых помещений коммерческого использования, в том числе машино-мест).

2.9.2. Планируемые расходы на строительство и (или) приобретение благоустроенных жилых помещений для передачи муниципальному образованию для предоставления гражданам, выселяемым из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных в границах территории развития.

2.9.3. Планируемые расходы на строительство объектов инженерной, социальной, коммунально-бытовой (в том числе транспортной) инфраструктуры, в том числе планируемых к безвозмездной передаче в муниципальную собственность.

2.9.4. Планируемые расходы на уплату выкупной цены за изымаемые жилые помещения в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, и земельные участки, на которых расположены такие дома.

2.9.5. Планируемые расходы на приобретение права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, снос которых планируется на основании муниципальной адресной программы, утвержденной представительным органом местного самоуправления, и земельные участки, на которых расположены такие дома, а также нежилые помещения в многоквартирных домах, расположенных в границах территории развития.

2.9.6. Планируемые расходы на благоустройство территории, разработку проектной документации, снос объектов, иных расходов на градостроительную и земельную подготовку территории.

2.9.7. Планируемые расходы на уплату налогов, платы за технологическое присоединение, экспертизу проектной документации, иные обязательные платежи.

2.9.8. Планируемые расходы на уплату цены права заключить договор о развитии застроенной территории.

2.10. Расчет планируемых расходов, указанных в п. 2.9.1 Методики, рекомендуется проводить на основе параметров примерного градостроительного решения, определяющего планируемые площади жилых помещений, нежилых помещений коммерческого использования, машино-мест, и стоимости строительства одного квадратного метра таких объектов.

2.10.1. Стоимость строительства одного квадратного метра жилых помещений определяется на основе показателя средней фактической стоимости строительства одного квадратного метра общей площади отдельно стоящих жилых домов без пристроек, надстроек и встроенных помещений в ____________ (указать наименование субъекта Российской Федерации) по данным Росстата на последнюю отчетную дату.

2.10.2. Стоимость строительства одного квадратного метра иных объектов (за исключением жилых помещений) определяется как средняя сметная стоимость строительства таких объектов, введенных в эксплуатацию на территории муниципального образования, на основе данных проектных документаций соответствующих типов объектов. При отсутствии такой информации могут быть применены следующие условные значения:

- стоимость строительства одного квадратного метра общей площади нежилых помещений коммерческого использования равна средней стоимости строительства одного квадратного метра жилых помещений, умноженной на повышающий коэффициент, равный 1,5;

- стоимость строительства одного квадратного метра общей площади машино-места (в подземном или наземном паркинге) равна средней стоимости строительства одного квадратного метра жилых помещений, умноженной на понижающий коэффициент, равный 0,2.

Указанные коэффициенты могут быть скорректированы в пределах не более 30% в большую или в меньшую сторону от их значений с учетом факторов расположения территории развития, в том числе фактора уровня цен на товары, работы, услуги в строительстве в муниципальном образовании, климатических и иных факторов, влияющих на стоимость выполнения строительно-монтажных работ.

2.11. Расчет планируемых расходов, указанных в п. 2.9.2 Методики, рекомендуется проводить в следующем порядке:

2.11.1. Общая площадь жилых помещений, подлежащих передаче муниципальную образованию, принимается равной общей площади жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, договорам найма специализированного жилого помещения и расположенных в границах территории развития.

2.11.2. Планируемые расходы определяются как произведение общей площади жилых помещений, указанной в п. 2.12.1 Методики, и среднего значения между значением показателя стоимости строительства одного квадратного метра жилых помещений, используемого при расчете расходов, указанных в п. 2.9.1 Методики, и средней цены одного квадратного метра общей площади жилых помещений, используемой при расчете планируемых доходов застройщика от продажи жилых помещений в соответствии с п. 2.6 Методики.

2.12. Расчет планируемых расходов, указанных в п. 2.9.3 Методики, рекомендуется проводить на основе параметров примерного градостроительного решения, определяющего планируемую потребность в строительстве (либо отсутствие такой потребности) объектов инженерной, социальной, коммунально-бытовой (в том числе транспортной) инфраструктуры, одним из следующих способов (по выбору):

2.12.1. На основе физических параметров создаваемой инфраструктуры (в отношении площадных объектов - общая площадь, количество мест в школах, детских садах, количество посещений в смену в поликлинике, иные; в отношении линейных объектов - общая протяженность, мощность, пропускная способность), исходя из средней сметной стоимости строительства таких объектов, введенных в эксплуатацию на территории муниципального образования, на основе данных проектных документаций соответствующих типов объектов.

2.12.2. На основе следующих условных удельных затрат на строительство такой инфраструктуры:

- на строительство объектов инженерной инфраструктуры - 10% от общей стоимости строительства жилых помещений и нежилых помещений коммерческого использования в границах территории развития, рассчитанной в соответствии с пп. 2.10 и 2.11 Методики;

- на строительство объектов социальной инфраструктуры (школы и детские сады) - 10% от общей стоимости строительства жилых помещений и нежилых помещений коммерческого использования в границах территории развития, рассчитанной в соответствии с пп. 2.10 и 2.11;

- на строительство объектов социальной инфраструктуры (поликлиники) - 10% от общей стоимости строительства жилых помещений и нежилых помещений коммерческого использования в границах территории развития, рассчитанной в соответствии с пп. 2.10 и 2.11 Методики;

- на строительство коммунально-бытовой (в том числе транспортной) инфраструктуры - 5% от общей стоимости строительства жилых помещений и нежилых помещений коммерческого использования в границах территории развития, рассчитанной в соответствии с пп. 2.10 и 2.11 Методики.

Указанные условные удельные затраты на строительство инфраструктуры могут быть скорректированы в пределах не более 30% в большую или в меньшую сторону от их значений с учетом факторов расположения территории развития, в том числе фактора уровня цен на товары, работы, услуги в строительстве в муниципальном образовании, климатических и иных факторов, влияющих на стоимость выполнения строительно-монтажных работ, а также с учетом утвержденных органом местного самоуправления расчетных показателей минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетными показателями максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения.

2.13. Планируемые расходы, указанные в п. 2.9.4 Методики, определяются как произведение общей площади изымаемых жилых помещений, расположенных на территории развития, и средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения, утвержденной Министерством строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации на текущий квартал года, по состоянию на которой проводится оценка начальной цены предмета аукциона.

2.14. Планируемые расходы, указанные в п. 2.9.5 Методики, определяются как произведение общей площади жилых в многоквартирных домах, снос которых планируется на основании муниципальной адресной программы, утвержденной представительным органом местного самоуправления, и общей площади нежилых помещений в таких многоквартирных домах и многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу, и средней цены одного квадратного метра общей площади жилых помещений, используемой при расчете планируемых доходов застройщика от продажи жилых помещений в соответствии с п. 2.6 Методики.

2.15. Планируемые расходы, указанные в п. 2.9.6 Методики, определяются в размере 5% общей стоимости строительства жилых помещений в границах территории развития, рассчитанной в соответствии с пп. 2.10 и 2.11 Методики.

Указанная доля может быть скорректирована в пределах не более 30% в большую или в меньшую сторону с учетом факторов расположения территории развития, в том числе фактора степени подготовленности территории к развитию, требования к благоустройству территории, иных факторов, влияющих на расходы на градостроительную и земельную подготовку территории.

2.16. Планируемые расходы, указанные в п. 2.9.7 Методики, определяются в соответствии с установленными нормативными правовыми актами обязательными платежами.

2.17. Планируемые расходы на уплату цены права заключить договор о развитии застроенной территории, указанные в п. 2.9.7 Методики, определяются в размере начальной цены предмета аукциона, рассчитанной в соответствии с п. 2.21 Методики, умноженной на 1,1 (при допущении, что в результате проведения аукциона цена права заключить договор о развитии застроенной территории увеличится не менее чем на 10%).

2.18. По итогам оценки планируемых доходов и расходов застройщика проводится оценка следующих показателей инвестиционной эффективности проекта.

2.18.1. Индекс прибыльности проекта с учетом дисконтирования (ИП), %:

,

где ЧДП - чистый денежный поток, равный разности между планируемыми доходами, полученными в год t, и планируемыми расходами, понесенными в год t, руб.;

P_t - планируемые расходы, понесенные в год t, руб.;

t - номер периода (года реализации проекта);

n - количество лет реализации проекта (предполагаемый срок реализации проекта);

Д - ставка дисконтирования.

2.18.2. Внутренняя норма доходности (ВНД), % годовых:

ВНД определяется из следующего уравнения:

,

где ЧДП - чистый денежный поток, равный разности между планируемыми доходами, полученными в год t, и планируемыми расходами, понесенными в год t, руб.;

t - номер периода (года реализации проекта);

n - количество лет реализации проекта (предполагаемый срок реализации проекта).

2.18.3. Дисконтированный срок окупаемости инвестиций (ДСО), лет:

ДСО определяется из следующего уравнения:

,

где ЧДП - чистый денежный поток, равный разности между планируемыми доходами, полученными в год t, и планируемыми расходами, понесенными в год t, руб.;

t - номер периода (года реализации проекта);

Д - ставка дисконтирования.

2.18.4. Чистая приведенная стоимость проекта (ЧПС), руб.:

,

где ЧПС - чистая приведенная стоимость проекта;

ЧДП - чистый денежный поток, равный разности между планируемыми доходами, полученными в год t, и планируемыми расходами, понесенными в год t, руб.;

t - номер периода (года реализации проекта);

n - количество лет реализации проекта (предполагаемый срок реализации проекта);

Д - ставка дисконтирования.

2.19. Ставку дисконтирования, применяемую при расчете показателей инвестиционной эффективности, рекомендуется определять с учетом экономических условий в муниципальном образовании исходя из потенциальной доходности альтернативного инвестирования, доступного на рынке и имеющего сопоставимый уровень риска, но не менее 5% и не более 10%.

2.20. Предполагаемый срок реализации проекта применяемую при расчете показателей инвестиционной эффективности, рекомендуется определять с учетом экономических условий в муниципальном образовании, площади территории развития, иных факторов, влияющих на срок реализации проекта, но не менее 5 лет и не более 10 лет.

2.21. Начальная цена предмета аукциона определяется таким образом, чтобы показатели инвестиционной эффективности имели следующие рекомендуемые (приемлемые) значения:

ИП > 0;

ВНД > Д;

ДСО < n;

ЧПС > 0.

2.22. В случае, если один или более показателей инвестиционной эффективности имеют значения хуже приемлемых значений, рекомендуется:

- снизить значение начальной цены права заключить договор о развитии застроенной территории, учитываемое при оценке планируемых расходов застройщика;

- внести изменения в планируемые условия договора о развитии застроенной территории, позволяющие повысить инвестиционную эффективность проекта, в том числе в части предоставления поддержки за счет регионального, муниципального бюджетов, средств Фонда ЖКХ, иных источников;

- рассмотреть возможность внесения изменений в документы градостроительного проектирования, позволяющие повысить инвестиционную эффективность проекта.