2. Порядок применения проектов документов, приведенных в настоящих Методических рекомендациях и необходимых для реализации проектов развития застроенной территории, проектов комплексном развитии территории по инициативе органа местного самоуправления

2.1. Проекты документов, указанные в пункте 1.7 настоящих Методических рекомендаций, носят рекомендательный характер. Органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления при принятии решений об РЗТ, решений о КРТ, регулировании, организации и проведении аукционов РЗТ, аукционов КРТ и заключении договора РЗТ, договора КРТ должны руководствоваться требованиями законодательства, в том числе законодательства о градостроительной деятельности, жилищного законодательства, земельного законодательства, гражданского законодательства, Федерального закона "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства", а также обязательные условия, предусмотренные пунктами 1.3 - 1.6 настоящих Методических рекомендаций. Иные рекомендации в отношении документов, указанных в пункте 1.7 настоящих Методических рекомендаций, могут учитываться по усмотрению органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, если иное не установлено Фондом.

2.2. Рекомендуемые проекты документов, указанные в пункте 1.7 настоящих Методических рекомендаций, направлены на расширение практики реализации проектов РЗТ и проектов КРТ, в том числе за счет повышения обоснованности и эффективности таких проектов, минимизации рисков их реализации, сокращения расходов бюджетов всех уровней на реализацию мероприятий по развитию территорий, в том числе по переселению граждан из аварийного жилищного фонда, с учетом условий реализации конкретного проекта РЗТ, проекта КРТ.

2.3. Рекомендуемые проекты документов, указанные в пункте 1.7 настоящих Методических рекомендаций, отражают все основные этапы, необходимые для начала реализации проектов РЗТ, проектов КРТ в соответствии со статьями 46.1 - 46.3, 46.10 - 46.11 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в том числе:

1) принятие решения об РЗТ, решения о КРТ;

2) разработка проекта договора РЗТ, проекта договора КРТ для целей проведения аукциона РЗТ, аукциона КРТ;

3) определение начальной цены предмета аукциона РЗТ или начальной цены предмета аукциона КРТ в соответствии с методикой, утвержденной субъектом Российской Федерации;

4) организация и проведение аукциона РЗТ, аукциона КРТ;

5) заключение по итогам таких аукционов договора РЗТ, договора КРТ.

2.4. При принятии решений об РЗТ, решений о КРТ в соответствии с Приложением N 1 и Приложением N 2 в целях снижения рисков реализации проектов РЗТ, проектов КРТ, ускорения сроков реализации таких проектов, рекомендуется:

1) наряду с информацией, требующейся в соответствии со статьями 46.1 и 46.10 Градостроительного кодекса Российской Федерации, отражать в таких решениях дополнительную информацию в отношении территории, подлежащей развитию, а также в целях дальнейшего уточнения сведений о подлежащей развитию территории и предварительной оценки пространственно-экономической эффективности реализации проекта дать необходимые поручения уполномоченным органам местного самоуправления, в том числе:

а) указывать в решении об РЗТ, решении о КРТ дополнительные сведения об объектах на подлежащей развитию территории и состоянии такой территории (например, об объектах культурного наследия, наличии зон с особыми условиями использования территорию, иных обременений недвижимости и прочих состояниях такой территории, оказывающих иное влияние на возможность ее развития);

б) включать в такие решения перечень организационных поручений уполномоченным органами местного самоуправления, в том числе поручений по взаимодействию с правообладателями объектов инженерной, коммунальной, социальной, транспортной инфраструктуры, земельных участков, на которых расположены такие объекты; по проведению обследования территории, расположенных на ней объектов и пространственно-экономического моделирования территории, в отношении которой принято решение о РЗТ, решение о КРТ, а также по определению в соответствии результатами таких обследования и моделирования объемов, целей использования средств местного бюджета и (или) бюджета субъекта Российской Федерации, предоставляемых на реализацию проектов по развитию территорий, в том числе средств Фонда;

2) при включении различных объектов капитального строительства в границы подлежащей развитию территории, утверждаемые решением об РЗТ, решением о КРТ, учитывать не только требования статей 46.1 и 46.10 Градостроительного кодекса Российской Федерации, но и руководствоваться следующими подходами к определению обоснованности сноса таких объектов, готовности их собственников на переселение:

а) при включении многоквартирных домов, не признанных аварийными, в муниципальную адресную программу, предусматривающую снос таких домов (а, следовательно, и в границы территории РЗТ), в границы территории КРТ исходить из оценки технического состояния таких домов и возможности, экономической целесообразности проведения капитального ремонта таких домов, а также оценки согласия большинства собственников жилых помещений в таких домах на переселение из таких домов;

б) при включении в границы территории КРТ иных объектов жилого назначения (индивидуальных жилых домов, дач, садовых домиков и др.) также оценивать технического состояние таких объектов, их соответствие видам разрешенного использования земельных участков, на которых расположены такие объекты, а также получить предварительную оценку согласия большинства собственников таких объектов, расположенных, по крайней мере, в границах одного элемента планировочной структуры, на переселение из таких объектов в целях достижения градостроительной целостности проекта КРТ.

2.5. При подготовке договоров РЗТ, договоров КРТ в соответствии с Приложением N 3 и Приложением N 4 рекомендуется:

1) оценивать на основе пространственно-экономического моделирования инвестиционную эффективность проекта, учитывать такую эффективность без участия органов местного самоуправления, а в случае, если без такого участия проект нерентабелен, то учитывать возможности органов местного самоуправления по участию в реализации договора РЗТ, договора КРТ в форме предоставления средств местного бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации на частичную поддержку исполнения таких договоров лицом, заключившим такой договор, или в форме самостоятельной реализации органом местного самоуправления за счет средств местного бюджета, бюджета субъекта Российской Федерации отдельных мероприятий, предусмотренных таким договором (например, создание социальной инфраструктуры на территории), а также в форме предоставления дополнительной поддержки гражданам, переселяемым с подлежащей развитию территории;

2) максимально урегулировать в договоре РЗТ, договоре КРТ не только обязательные существенные условия таких договоров в соответствии с требованиями статей 46.2 и 46.10 Градостроительного кодекса Российской Федерации, но и другие условия, в том числе порядок и сроки исполнения основных обязательств сторон договора, порядок досудебного разрешения споров, действия сторон договора в случае выявления новой информации о состоянии территории в ходе исполнения договора и другие наиболее сложные вопросы, в целях минимизации рисков, влекущих отрицательные последствия для возможности исполнения договора, в том числе существенное увеличение расходов лица, заключившего договор, на выполнение обязательств по договору и (или) сроков выполнения таких обязательств;

3) несмотря на то, что статьей 56.12 Земельного кодекса Российской Федерации при реализации проекта КРТ предусмотрена возможность изъятия для муниципальных нужд любого объекта недвижимого имущества на подлежащей развитию территории, в том числе по ходатайству лица, заключившего договор КРТ, предусматривать при реализации договора КРТ обязательство лица, заключившего такой договор:

а) на первом этапе (до реализации процедуры изъятия недвижимости) провести мероприятия по приобретению в соответствии с гражданским и земельным законодательством у граждан и юридических лиц принадлежащих им на праве собственности жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, не признанных аварийными, и иных объектов жилого назначения по цене, согласованной этим лицом и собственником такого жилого помещения, иного жилого объекта;

б) применять процедуру изъятия недвижимости лишь на втором этапе в случае недостижения соглашения с такими гражданами, юридическими лицами о продаже лицу, заключившему договор КРТ, принадлежащих им жилых помещений, иных жилых помещений;

4) включить в договор РЗТ, договор КРТ специальное приложение по распределению основных обязательств сторон договора в целях четкого и однозначного распределения таких обязательств, в том числе в случае, когда в Градостроительном кодексе Российской Федерации такое распределение не зафиксировано <2>, и использовать следующие подходы при распределении основных обязательств;

--------------------------------

<2> Например, Градостроительным кодексом Российской Федерации распределение многих основных обязательств сторон договора КРТ оставлено на усмотрение сторон договора; в отношении договора РЗТ не урегулировано распределение обязательств по расселению многоквартирных домов, подлежащих сносу на основании муниципальной адресной программы, по сносу, строительству объектов инфраструктуры на застроенной территории и некоторые другие обязательства.

а) распределять основные обязательства сторон договора КРТ по отношению к расселению многоквартирных домов, признанных аварийными и подлежащими сносу, аналогичным образом, как это предусмотрено Градостроительным кодексом Российской Федерации в отношении соответствующих обязательств сторон договора РЗТ <3>;

--------------------------------

<3> Применение аналогичных подходов позволит снизить риски расселения аварийного жилищного фонда, сократить сроки такого расселения на основе выработки устойчивой практики реализации сторонами договора РЗТ, договора КРТ обязательств по расселению аварийного жилищного фонда.

б) обязательства, предусматривающие взаимодействие с уполномоченными органами государственной власти и органами местного самоуправления публично-правовых образований (за исключением муниципального образования, от имени которого заключен договор РЗТ, договор КРТ), являющихся собственниками объектов недвижимости на подлежащей развития территории (в том числе в части реализации процедур изъятия недвижимости для муниципальных нужд), по возможности, относить к обязательствам органа местного самоуправления, заключившего такой договор, как стороне договора, имеющей больше возможностей для исполнения таких обязательств;

в) обязательства по созданию, приобретению и передаче органам местного самоуправления благоустроенных жилых помещений для предоставления по договору социального найма, договору найма жилого помещения специализированного жилищного фонда нанимателям жилых помещений, переселяемых из государственного, муниципального жилищного фонда на подлежащей развитию территории, относить к обязательствам лица, заключившего договор РЗТ или договор КРТ, с дальнейшим обязательством органа местного самоуправления предоставить или обеспечить предоставление таких жилых помещений нанимателям, в том числе урегулировать вопрос принадлежности таких жилых помещений к муниципальному или государственному жилищному фонду;

г) обязательства, предусматривающие взаимодействие с частными собственниками объектов недвижимости на подлежащей развитию территории, по возможности, относить к обязательствам лица, заключившего договор РЗТ или договор КРТ, или распределять такие обязательства между сторонами такого договора (например, в отношении изъятия нежилых объектов, нежилых помещений на территории);

д) обязательства по реализации мероприятий по строительству, объектов капитального строительства и других предусмотренных договором РЗТ, договором КРТ мероприятий по развитию территории относить в основном к обязательствам лица, с которым заключен такой договор, за исключением объектов инфраструктуры, мероприятия в отношении которых могут быть распределены между сторонами договора в зависимости от вида таких объектов с учетом оценки рентабельности проекта РЗТ, проекта КРТ в целом для указанного лица;

5) включить в договор РЗТ, договор КРТ регулирование последствий выявления в ходе исполнения такого договора дополнительных сведений о состоянии такой территории, которые влекут за собой последствия, препятствующие или существенно ограничивающие возможность выполнения лицом, заключившим такой договор, своих обязательств по договору, и (или) необходимость выполнения существенных дополнительных работ (предоставления существенных дополнительных услуг), несения дополнительных расходов лицом, заключившим такой договор, а также предусмотреть возможность достижения соглашения сторон договора о реализации органом местного самоуправления необходимых мероприятий для устранения или минимизации таких последствий с учетом вновь выявленного состояния территории.

2.6. При подготовке нормативного правового акта субъекта Российской Федерации об утверждении методики определения начальной цены предмета аукциона РЗТ, начальной цены предмета аукциона КРТ в соответствии с Приложением N 5 и Приложением N 6 рекомендуется использовать подход, основанный на определении такой начальной цены путем оценки показателей инвестиционной эффективности проекта РЗТ, проекта КРТ в зависимости от условий проекта договора РЗТ, проекта договора КРТ, в том числе включаемых в конкурсную документацию, которые определяют планируемые доходы от исполнения такого договора лица, заключившего договор РЗТ, договор КРТ, и планируемые расходы, которые он понесет в ходе исполнения данного договора.

2.7. При подготовке к реализации проекта РЗТ, проекта КРТ с использованием Субсидии Фонда, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, рекомендуется при необходимости направлять в Фонд для согласования в рабочем порядке:

1) проект решения об РЗТ, проект решения о КРТ до утверждения таких решений;

2) проекты документов, подготовленных для проведения аукциона на право заключить договор РЗТ, аукциона на право заключения договора КРТ, в том числе материалы по обоснованию использования Субсидии Фонда на цели, указанные в пунктах 1.3 и 1.4 настоящих Методических рекомендаций, при реализации проекта РЗТ, проекта КРТ до принятия решений о проведении таких аукционов.