7.5. Неполнота правового регулирования отношений, касающихся общего имущества собственников индивидуальных жилых домов в коттеджных поселках

В ходе мониторинга правоприменения в сфере ведения гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд выявлена проблема в смежной сфере отношений, касающихся общего имущества собственников индивидуальных жилых домов в коттеджных поселках.

Коттеджные поселки - собирательная категория для описания отдельно стоящих индивидуальных жилых домов или жилых домов блокированной застройки, связанных общей инфраструктурой, к которой относятся, в том числе автомобильные дороги, ограждения, заборы, водопровод, газопровод, ливневая канализации, сеть электроснабжения и наружного освещения, а также земельные участки под данными объектами.

Проблемой в регулировании отношений, касающихся общего имущества собственников индивидуальных жилых домов в коттеджных поселках, является отсутствие правового режима общего имущества собственников индивидуальных жилых домов в отношении общей инфраструктуры коттеджных поселков.

Отсутствием такого режима пользуются недобросовестные застройщики и органы управления имуществом коттеджного поселка, которые на практике допускают злоупотребления, в том числе оформляют право собственности на объекты общей инфраструктуры и устанавливают для собственников индивидуальных жилых домов тарифы на обслуживание и использование общей инфраструктуры, не обеспечивают коттеджный поселок необходимыми объектами общей инфраструктуры.

Введение правового режима общего имущества собственников индивидуальных жилых домов в коттеджных поселках соответствует позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 10 ноября 2016 г. N 23-П: "В Российской Федерации индивидуальные жилые дома, будучи объектами права собственности (статья 288 ГК РФ) и жилищных прав (часть 1 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации), являются также важной составляющей жилищного фонда (часть 1 статьи 19 Жилищного кодекса Российской Федерации) - материального ресурса, необходимого для стабильного развития Российской Федерации как социального государства и обеспечения одной из базовых потребностей человека - потребности в жилище, что предопределяет значительную специфику правового регулирования в данной сфере общественных отношений, связанную, в частности, с необходимостью создания, содержания и надлежащей эксплуатации объектов коммунальной инфраструктуры, обслуживающей индивидуальные жилые дома на земельных участках, разрешенное использование которых допускает возведение таких домов, и отвечающей потребности их владельцев в благоприятных условиях проживания".

Следует отметить, что особый правовой режим общего имущества уже действует в законодательстве в отношении многоквартирных домов, а именно: собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 289 ГК РФ); собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру (статья 290 ГК РФ).

Законодательное регулирование отношений, касающихся общего имущества собственников индивидуальных жилых домов в коттеджных поселках, будет способствовать более эффективной защите прав собственников таких домов.

С учетом изложенного планируется подготовить предложения о внесении изменений в законодательство Российской Федерации в части регламентации правового статуса коттеджных поселков и их общей инфраструктуры.