Практика применения законодательства о вещных правах и земельного законодательства

25. Если земельный участок, находящийся в частной собственности, был фактически изъят для государственных или муниципальных нужд, однако при этом процедура изъятия уполномоченными органами не соблюдена, решение об изъятии не принято, какого-либо возмещения за изъятое имущество собственнику участка не предоставлено, то собственник такого участка имеет право на возмещение убытков, причиненных таким изъятием.

Министерство субъекта РФ утвердило акт выбора земельного участка в целях реконструкции автомобильной дороги путем расширения. В границы выбранного участка вошли части земельных участков предпринимателя. Несмотря на переговоры об изъятии участков, которые велись между предпринимателем и Учреждением, осуществившим работы по реконструкции, решение об изъятии участков (части участков) предпринимателя для государственных нужд в порядке, установленном ЗК РФ и ГК РФ, уполномоченным органом не принято. Спорный участок реконструированной автомобильной дороги введен в эксплуатацию и безвозмездно передан в собственность муниципального района.

Предприниматель, ссылаясь на то, что реконструкция автомобильной дороги осуществлена за счет части принадлежащих ему земельных участков, обратился в суд к Учреждению, муниципальному образованию в лице администрации и Министерству субъекта РФ с иском о взыскании с них солидарно причиненных убытков в виде расходов, которые истец должен будет произвести для восстановления нарушенного права в виде реконструкции находящейся на его участке автозаправочной станции и переноса топливораздаточных колонок на минимальное противопожарное расстояние от края дороги.

Суд первой инстанции отказал в иске. Суды апелляционной и кассационной инстанции оставили решение суда первой инстанции без изменения.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила судебные акты и направила дело на новое рассмотрение, исходя из следующего.

Согласно ч. 3 ст. 35 Конституции Российской Федерации никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Согласно п. 1 ст. 279 ГК РФ изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

В соответствии с подп. 2 ст. 49 ЗК РФ изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным в том числе со строительством, реконструкцией таких объектов как автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения.

В силу пп. 1, 2, 4 ст. 281 ГК РФ принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд допускается при условии предварительного и равноценного возмещения. При определении размера такого возмещения в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка.

В п. 4 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10 декабря 2015 г., разъяснено, что отсутствие решения об изъятии земельного участка (его части) или несоблюдение процедуры изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд само по себе не лишает правообладателя такого участка права на возмещение убытков, причиненных фактическим лишением имущества.

В соответствии со ст. 12 ГК РФ возмещение убытков является одним из способов защиты нарушенного гражданского права.

Статьей 62 ЗК РФ предусмотрено, что убытки, причиненные нарушением прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, подлежат возмещению в полном объеме, в том числе упущенная выгода, в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Согласно п. 1 ст. 15 ГК РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Как следует из ст. 15 ГК РФ с учетом ее толкования, данного в пп. 11 и 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - постановление Пленума N 25), недоказанность размера причиненного ущерба к основаниям, позволяющим не возлагать гражданско-правовую ответственность на причинителя вреда, действующим законодательством не отнесена. Отказ в иске о возмещении убытков в полном объеме нарушает конституционный принцип справедливости и лишает заявителя возможности восстановить его нарушенные права.

Исходя из буквального смысла п. 2 ст. 15 ГК РФ и разъяснений, изложенных в п. 13 постановления Пленума N 25, допускается возмещение как непосредственно понесенных расходов, так и расходов, которые будут понесены в будущем. При этом будущие расходы требующей их стороны должны быть необходимыми и подтверждаться соответствующими расчетами, сметами и калькуляциями, а ответчик вправе представлять доказательства того, что расходы могут быть уменьшены.

Судами установлено, что части принадлежащих предпринимателю на праве собственности земельных участков фактически изъяты для государственных нужд в целях строительства (реконструкции) автомобильной дороги, однако при этом процедура изъятия уполномоченными органами не соблюдена, решение об изъятии не принято, какого-либо возмещения за изъятое имущество предпринимателю не предоставлено.

Учреждение, осуществившее реконструкцию дороги, не отрицало факта размещения на части земельных участков предпринимателя реконструированной дороги, в связи с чем был нарушен противопожарный норматив удаленности топливных колонок АЗС от края проезжей части реконструированной дороги. Согласно имеющимся в деле письмам Учреждения данное лицо само указало на нарушение норматива удаленности и предложило согласовать перенос колонок. Стороны вели переписку по данному вопросу, однако не достигли согласия.

Кроме того, в материалы дела представлена копия заключения судебной экспертизы, выполненной в рамках другого дела (с участием этих же лиц), которой установлено, что после реконструкции автодороги путем расширения полос произошло наложение ее границ на земельные участки предпринимателя. В результате этого расстояние от автомобильной дороги до топливных колонок сократилось и перестало соответствовать установленным нормативам.

Предприниматель, указывая на то, что дальнейшее использование АЗС в связи с нарушением противопожарных нормативов удаленности колонок является нарушением законодательства, перенос колонок требует переноса и других элементов АЗС, в обоснование иска о взыскании убытков в размере стоимости переноса элементов АЗС в границах оставшейся площади его участков представил проектную документацию реконструкции АЗС, выполненную специализированной организацией, со сводным сметным расчетом стоимости работ, которые необходимо произвести для восстановления нарушенного права.

При этом в нарушение требований ст. 65 и 66 АПК РФ ответчики данный расчет никак не опровергли, не представили своих доказательств размера стоимости переноса элементов АЗС на допустимое расстояние от края проезжей части дороги, не ходатайствовали о назначении экспертизы. Доказательств того, что отсутствует возможность определить размер причиненных истцу убытков, в материалах дела не имеется.

Суды, сделав вывод о том, что представленная истцом проектно-сметная документация с расчетом затрат не является надлежащим доказательством необходимости реконструкции АЗС, в нарушение ст. 68, 71 и 170 АПК РФ не указали причин, по которым не приняли данные доказательства, не дали им оценку. Поскольку истец представил доказательства в обоснование своих требований, а ответчики не заявили аргументированных возражений относительно документов истца, суды в нарушение принципа распределения бремени доказывания необоснованно посчитали, что истцу, а не ответчикам, следовало ходатайствовать о назначении судебной экспертизы.

Между тем в силу ч. 3 ст. 8, ч. 3 ст. 9 АПК РФ суд не вправе своими действиями ставить какую-либо из сторон в преимущественное положение, равно как и умалять права одной из сторон, должен оказывать содействие в реализации их прав, создавать условия для всестороннего и полного исследования доказательств, установления фактических обстоятельств и правильного применения законов и иных нормативных правовых актов при рассмотрении дела.

С учетом приведенных норм права, разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, установленных по делу обстоятельств, у судов не было оснований для отказа предпринимателю в иске со ссылкой на недоказанность того, что предъявленные им к взысканию расходы на реконструкцию АЗС не находятся в причинно-следственной связи с действиями ответчиков, а также на недоказанность размера предъявленных к взысканию убытков.

Не может также служить основанием для отказа в иске о взыскании убытков вывод судов о том, что, поскольку предприниматель приобрел земельные участки и АЗС незадолго до реконструкции дороги, его действия нельзя признать разумными и добросовестными. Согласно материалам дела предприниматель после приобретения в апреле 2013 года участков и АЗС использовал станцию по назначению. Ни до начала реконструкции дороги, ни в период работ уполномоченный орган не принимал решения об изъятии для государственных нужд земельных участков, попавших в границы расширения существовавшей двухполосной дороги до четырех полос. Доказательств того, что собственники земельных участков и иные лица были проинформированы уполномоченными органами о том, какие участки попадут в границы реконструируемой дороги, в материалы дела не представлено. Решение об утверждении акта выбора участка под реконструкцию существующей автодороги было принято в июле 2013 года, а решение о вводе реконструированного участка дороги - в мае 2014 года.

Определение N 302-ЭС20-6718

26. Правовой режим общего имущества в многоквартирном доме предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в многоквартирном доме, пользоваться общим имуществом многоквартирного дома единолично без согласия других сособственников.

Собственники квартир многоквартирного жилого дома обратились к Обществу с требованием демонтировать приточно-вытяжную вентиляционную систему, а именно - вентиляционный канал (вытяжка), который расположен вертикально по стене дома со стороны двора на крышу вдоль окон квартир, а также вентиляционное и кондиционерное оборудование, установленное на капитальной стене жилого дома. Истцы мотивировали требование тем, что оборудование было монтировано без их согласия.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований, судом апелляционной инстанции решение отменено, исковые требования удовлетворены. Судом округа определение суда апелляционной инстанции отменено, оставлено в силе решение суда первой инстанции.

Оставляя в силе решение суда первой инстанции, суд округа указал, что действующий в спорный период норматив г. Москвы по эксплуатации жилищного фонда ЖНМ-2005/1 "Регламент оформления и проведения переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений в жилых домах на территории города Москвы", утвержденный постановлением Правительства Москвы от 25 сентября 2017 г. N 831-ПП (далее - Регламент), не предусматривал наличие согласия собственников помещений многоквартирного дома при согласовании переустройства помещения многоквартирного жилого дома.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации не согласилась с выводами суда первой инстанции и суда округа и оставила в силе определение суда апелляционной инстанции, руководствуясь следующим.

В соответствии со ст. 304 ГК РФ собственник жилого помещения в многоквартирном доме вправе предъявить негаторный иск, если общее имущество неправомерно используется одним из собственников помещения (квартиры).

Согласно п. 1 ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Как указано в ст. 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (п. 1 ст. 290 ГК РФ). Аналогичные положения содержатся в ст. 36 ЖК РФ.

Согласно п. 2 разд. I "Определение состава общего имущества" Правил содержания общего имущества, в состав общего имущества включаются в том числе ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции).

При рассмотрении дела суд первой инстанции установил факт использования ответчиком общего имущества без соответствующего на то решения общего собрания собственников помещений в доме. Указанное обстоятельство не оспаривалось ответчиком, который полагал, что отсутствовала необходимость получать на то согласие других сособственников.

В п. 4 ст. 36 ЖК РФ закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В п. 39 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 г., было разъяснено, что лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.

Таким образом, предусмотренное в п. 2 ст. 36 ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать аналогичные права других собственников, противопоставляя свой интерес интересам всех остальных.

Действия общества, выразившиеся в несоблюдении установленного порядка пользования общим имуществом и в размещении на общем имуществе многоквартирного дома личного оборудования, обоснованно признаны судом апелляционной инстанции как нарушающие права общей долевой собственности, принадлежащие всем собственникам помещений в многоквартирном доме.

В силу вышеизложенного довод общества со ссылкой на положения ст. 36 и 44 ЖК РФ в обоснование наличия у него доли в праве собственности на общее имущество, предоставляющей ему право пользования им, является несостоятельным.

Выводы суда кассационной инстанции со ссылкой на Регламент об отсутствии необходимости согласия собственников помещений не учитывают, что указанный документ не устанавливает порядок использования общего имущества многоквартирного жилого дома, противоречат положениям ст. 289, 290, 304 ГК РФ, ст. 36, 44 ЖК РФ, а также разъяснениям Верховного Суда Российской Федерации о толковании и применении указанных норм материального права.

Определение N 305-ЭС20-17471

27. Составленный уполномоченным органом акт проверки в отношении собственника объектов недвижимости, расположенных на находящемся в публичной собственности участке, с фиксацией выявленного нарушения и предписание об устранении такого нарушения представляют собой неразрывно связанные между собой акты, что не исключает оспаривание заявителем, полагающим свои права нарушенными, в том числе и акта проверки, в котором дается квалификация объектов в качестве движимого или недвижимого имущества, в одном процессе (в том числе по правилам гл. 24 АПК РФ).

Общество, являясь собственником объектов недвижимости, в отношении которых зарегистрировано право собственности в Едином государственном реестре недвижимости, обратилось в Администрацию с заявлением о выкупе земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости. Администрация в ответ предложила заключить договор аренды, поскольку в отношении указанного земельного участка существует ограничение оборотоспособности.

Администрация провела осмотр земельного участка, по результатам чего составила акт о нарушении, в котором зафиксировала факты самовольного размещения неустановленными лицами объектов. В указанном акте объекты были квалифицированы как нестационарные, то есть движимое имущество. На основании акта Администрация вынесла предписание о демонтаже спорных объектов, опубликовала его в СМИ и поручила муниципальному учреждению произвести демонтаж спорных объектов.

Также администрация отказала Обществу в предоставлении земельного участка в аренду на том основании, что расположенные на нем недвижимые объекты подлежат изъятию для государственных нужд, поскольку входят в границы земельного участка, предназначенного для реализации проекта транспортно-пересадочного узла.

Общество обратилось в суд с требованиями о признании незаконными акта о выявлении самовольно установленных нестационарных объектов, действий по требованию о демонтаже самовольно установленных нестационарных, отказа в предоставлении Обществу земельного участка в аренду без проведения торгов сроком на три года и о возложении на Администрацию обязанности заключить договор аренды указанного земельного участка сроком на три года.

Суд первой инстанции удовлетворил требования в части признания незаконным отказа в предоставлении участка в аренду и обязания заключить договор. В остальной части отказал, указав, что Общество не доказало нарушение оспариваемыми актом проверки и постановлением Администрации его прав и законных интересов.

Суд апелляционной инстанции, выводы которого поддержал суд округа, не согласился с судом первой инстанции и отказал в удовлетворении требований, указав, что спорный земельный участок входит в границы планируемого строительства транспортно-пересадочного узла, имеет вид разрешенного использования "автомобильный транспорт", является ограниченным в обороте, поэтому в силу п. 6 ст. 39.16 ЗК РФ не может быть предоставлен в аренду Обществу.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила акты судов трех инстанций и направила дело на новое рассмотрение, поскольку судами не было учтено следующее.

Оспаривая акты Администрации и ее действия, направленные на освобождение земельного участка посредством демонтажа расположенного на нем движимого имущества, Общество указывало, что на данном земельном участке расположены 6 недвижимых объектов, имеющих прочную связь с землей, право собственности на которые зарегистрировано за ним в Едином государственном реестре недвижимости, поэтому они не могут быть демонтированы ни им самим, ни по поручению Администрации муниципальным учреждением. Напротив, Общество, как собственник недвижимости, имеет исключительное право на земельный участок, на котором эти объекты расположены, и просит оформить земельные правоотношения, предоставив ему участок для их эксплуатации в аренду.

Согласно ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Кроме того, гл. 24 АПК РФ предусмотрены особенности рассмотрения дел об оспаривании решений органов местного самоуправления о сносе самовольных построек (ч. 2 ст. 201 АПК РФ).

Разрешение вопроса о законности или незаконности (недействительности) оспариваемого ненормативного акта, действий, бездействия публичных органов и нарушения им прав и законных интересов заявителя зависит от правового регулирования правоотношений и установленных по конкретному делу обстоятельств.

В частности, при рассмотрении данного дела необходимо установить порядок предоставления земельного участка публичной собственности для размещения и использования недвижимых и движимых объектов частных лиц, полномочия публичных органов на осуществление проверок и вынесение обязательных предписаний, правовой режим земельного участка, наличие прав на размещение спорных объектов, их характеристики и иные значимые для разрешения спора обстоятельства.

Федеральный закон от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" осуществление муниципального земельного контроля в границах городского округа относит к вопросам местного значения городского округа (п. 26 ч. 1 ст. 16).

Так, ст. 72 ЗК РФ, положениями закона субъекта Российской Федерации и нормативных актов муниципального образования предусмотрена возможность проведения муниципального земельного контроля в отношении юридических лиц с выдачей обязательных для исполнения предписаний об устранении нарушений земельного законодательства.

В случае выявления в ходе проведения проверки в рамках осуществления муниципального земельного контроля нарушения требований земельного законодательства, за которое законодательством Российской Федерации предусмотрена административная и иная ответственность, в акте проверки указывается информация о наличии признаков выявленного нарушения. Должностные лица органов местного самоуправления направляют копию указанного акта в орган государственного земельного надзора (п. 5 ст. 72 ЗК РФ).

В срок не позднее чем пять рабочих дней со дня поступления от органа местного самоуправления копии акта проверки, указанного в п. 5 ст. 72 ЗК РФ, орган государственного земельного надзора обязан рассмотреть указанный акт и принять решение о возбуждении дела об административном правонарушении или решение об отказе в возбуждении дела об административном правонарушении и направить копию принятого решения в орган местного самоуправления (п. 6 ст. 72 ЗК РФ).

При этом, по сути, акт проверки с фиксацией выявленного нарушения и предписание о его устранении представляют собой неразрывно связанные между собой акты, что не исключает оспаривание заявителем, полагающим свои права нарушенными, в том числе и акта проверки, в котором в числе прочего зафиксировано, что объект, зарегистрированный на праве собственности за Обществом как недвижимый, относится к движимому имуществу, в одном процессе, в том числе по правилам гл. 24 АПК РФ.

Невыполнение в установленный срок законного предписания (постановления, представления, решения) органа (должностного лица), осуществляющего муниципальный контроль, об устранении нарушений законодательства может повлечь для юридического лица негативные последствия в виде сноса недвижимых объектов и демонтажа движимого имущества, лишению права собственности на них, привлечение к административной ответственности, установленной ч. 1 ст. 19.5 КоАП РФ.

В этой связи вывод суда первой инстанции, поддержанный апелляционным судом и судом округа, о том, что оспариваемые акты и действия органа местного самоуправления об устранении нарушений земельного законодательства посредством сноса указанного имущества не нарушает либо иным образом не затрагивает права и законные интересы Общества, является ошибочным. Кроме того, без рассмотрения по существу данных требований невозможно определить наличие прав Общества на земельный участок площадью, необходимой для размещения и эксплуатации находящегося в его собственности имущества.

Определение N 305-ЭС20-12105