Споры, возникающие из обязательственных отношений

28. Если на момент обращения в регистрирующий орган с заявлением о регистрации соглашения о расторжении договора аренды земельного участка для строительства многоквартирного дома такой многоквартирный дом введен в эксплуатацию, произведена регистрация права собственности участников долевого строительства на объекты долевого строительства и отсутствуют иные основания для отказа в регистрации, то такая регистрация должна быть осуществлена, независимо от даты заключения соглашения о расторжении договора аренды.

В 2011 году между Департаментом и Обществом (застройщик) был заключен договор аренды земельного участка для строительства многоквартирного дома. В отношении участка были зарегистрированы обременения в пользу Общества (аренда) и в пользу участников долевого строительства (ипотека в силу закона).

В 2014 году Департаментом и Обществом было подписано соглашение о расторжении договора аренды. В 2016 году дом был введен в эксплуатацию, после чего была осуществлена регистрация прав участников долевого строительства на помещения в многоквартирном доме. В 2017 году Департамент обратился в регистрирующий орган с заявлением о регистрации соглашения о расторжении договора аренды, в чем ему было отказано со ссылкой на ч. 1 ст. 13 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214 "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).

Департамент обратился в суд с заявлением о признании указанного отказа незаконным и об обязании осуществить государственную регистрацию соглашения о расторжении договора аренды.

Суды первой и апелляционной инстанции требования Департамента удовлетворили; суд округа отменил акты нижестоящих судов, поскольку пришел к выводу о необходимости применения в рассматриваемом случае специальных норм о возможности прекращении залога права аренды и самого права аренды земельного участка только с момента передачи всех построенных (созданных) на участке объектов долевого строительства в многоквартирном доме.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила постановление суда округа и оставила в силе решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции ввиду следующего.

В соответствии с ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 г. N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" (далее - Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.

Согласно ч. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (ст. 42 Закона N 218-ФЗ).

В п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) предусмотрено, что с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Договор аренды этого участка прекращается на основании ст. 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок. Возможные споры между прежним собственником земельного участка (арендодателем) и застройщиком (арендатором) не могут затрагивать права собственников помещений в многоквартирном жилом доме на соответствующий участок.

Законом N 214-ФЗ урегулированы отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установлены гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства (ч. 1 ст. 1).

В обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (ч. 1 ст. 13).

Залогом в порядке, установленном ст. 13 - 15 Закона N 214-ФЗ, должно обеспечиваться исполнение обязательств застройщика по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 12.1). Залог права аренды земельного участка прекращается с момента передачи в установленном законом порядке всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на данном земельном участке (ч. 8.1 ст. 13).

Согласно п. 1.1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", регистрационная запись об ипотеке, возникшей в силу Закона N 214-ФЗ, погашается органом регистрации прав в течение пяти рабочих дней на основании заявления и предъявления разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, в части ипотеки строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо объекта незавершенного строительства, в части ипотеки земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залога права аренды или права субаренды земельного участка, а в части ипотеки объекта долевого строительства также на основании документа, подтверждающего передачу объекта долевого строительства участнику долевого строительства, в том числе передаточного акта, иного документа о передаче объекта долевого строительства или составленного в соответствии с ч. 6 ст. 8 указанного Закона одностороннего акта о передаче объекта долевого строительства. При этом регистрационная запись об ипотеке земельного участка либо о залоге права аренды или права субаренды земельного участка погашается только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Между тем, как указали суды первой и апелляционной инстанций, учитывая ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома в 2017 году, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, при наличии подтвержденной материалами дела регистрации права собственности лиц на объекты долевого строительства на помещения в многоквартирном доме, право аренды третьего лица (застройщика) на земельный участок прекратило свое действие.

Вывод суда кассационной инстанции о том, что прекращение залога права аренды возможно только с момента передачи всех построенных (созданных) на участке объектов противоречит указанным нормам права и разъяснениям, а также сделан без учета изменений, внесенных Федеральным законом от 13 июля 2020 г. N 202-ФЗ в ч. 8.1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ, устранивших коллизию с нормами жилищного законодательства.

Согласно ч. 8.1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ (в редакции Федерального закона от 13 июля 2020 г. N 202-ФЗ) возникший в связи с заключением договора участия в долевом строительстве залог земельного участка, либо залог права аренды земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, построенный (созданный) с привлечением денежных средств участников долевого строительства, прекращается со дня осуществления государственного кадастрового учета указанного многоквартирного дома. Положения названной части применяются в случае, если земельный участок образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в указанном многоквартирном доме после регистрации права собственности на такие помещения. Соответствующая запись в ЕГРН о залоге в отношении этого земельного участка подлежит погашению органом регистрации прав без заявления о погашении данного залога одновременно с государственным кадастровым учетом данного многоквартирного дома, построенного (созданного) с привлечением денежных средств участников долевого строительства.

Таким образом, учитывая расторжение договора аренды по соглашению сторон в 2014 году, окончание строительства объекта долевого участия и передачу застройщиком участникам долевого строительства помещений в многоквартирном доме, отсутствие на момент рассмотрения спора доказательств обращения на основании ст. 14 Закона N 214-ФЗ взыскания на предмет залога, оснований для отказа в регистрации соглашения о прекращении договора аренды, у регистрационного органа не имелось.

Определение N 308-ЭС20-17579

29. В соответствии с действующим законодательством права и обязанности, возникающие из договора водопользования, не предусматривающего изъятие водных ресурсов, не связаны с личностью водопользователя, могут переходить в порядке наследования, и на такой переход не распространяются ограничения, установленные для передачи прав из договоров, заключенных на торгах.

Между Министерством и предпринимателем Г. по результатам аукционов были заключены договоры водопользования, по условиям которых целью водопользования является разметка границ акватории водного объекта, размещение на ней плавательных средств с целью проката без забора (изъятия) водных ресурсов.

В соответствии с договорами водопользователь вправе использовать водный объект на условиях, установленных названными договорами, а также с согласия Министерства передавать свои права и обязанности по данным договорам другому лицу.

После смерти предпринимателя Г. его наследник, предприниматель Н., обратился в Министерство с заявлениями о передаче прав и обязанностей по названным выше договорам водопользования на основании нотариальных свидетельств о праве на наследование по закону в отношении себя и несовершеннолетних детей. В передаче прав и обязанностей было отказано.

Не согласившись с ответом Министерства, предприниматель Н. обратился в суд с требованием о переводе прав и обязанностей по спорным договорам.

Решение суда первой инстанции об отказе в удовлетворении требований было оставлено без изменений судами апелляционной инстанции и округа.

Отказывая в удовлетворении требований, суды указали, что действующие нормы гражданского законодательства не предусматривают возможность уступать права и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из договоров водопользования, заключенных по итогам аукциона, поскольку обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации не согласилась с выводами судов и направила дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции ввиду следующего.

Согласно п. 7 ст. 448 ГК РФ, если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, то победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Часть 1 ст. 19 Водного кодекса Российской Федерации (далее - ВК РФ) в редакции, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, устанавливала, что водопользователь с согласия уполномоченного органа вправе передавать свои права и обязанности по договору водопользования другому лицу, за исключением прав и обязанностей по договору водопользования в части забора (изъятия) водных ресурсов из поверхностных водных объектов для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Передача прав и обязанностей по договору водопользования осуществляется в соответствии с гражданским законодательством.

Положения ВК РФ и Административного регламента по предоставлению органами государственной власти субъектов Российской Федерации государственной услуги в сфере переданного полномочия Российской Федерации по предоставлению водных объектов или их частей, находящихся в федеральной собственности и расположенных на территориях субъектов Российской Федерации, в пользование на основании договоров водопользования, утвержденного Приказом Минприроды России от 12 марта 2012 г. N 57, не содержат запрета на передачу права и обязанностей по заключенным на торгах договорам водопользования, не предусматривающих осуществление водопользователем забора (изъятия) водных ресурсов для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

В п. 7 ст. 448 ГК РФ установлен запрет на уступку, а не на переход прав и обязанностей по наследству в порядке универсального правопреемства.

Указание же на личное исполнение обязательства по такому договору в контексте ст. 448 ГК РФ, а также иных положений законодательства, не означает, что обязательство приобретает неразрывную связь с личностью наследодателя в смысле наследственного права.

С учетом ч. 2 ст. 12 ВК РФ и исходя из положений ст. 418 ГК РФ, п. 2 ст. 617 ГК РФ смерть водопользователя может повлечь прекращение договора водопользования, если из конкретных обстоятельств и условий конкретного договора следует, что личность водопользователя имеет существенное значение и заключение договора обусловлено его личными качествами или договором прямо предусмотрено его прекращение в случае смерти водопользователя.

Положения ВК РФ, равно как и иных законов, не содержат прямых норм о прекращении договора водопользования, в том числе заключенного по результатам аукциона, в связи со смертью водопользователя.

Согласно ч. 2 ст. 12 ВК РФ к договору водопользования применяются положения об аренде, предусмотренные ГК РФ, если иное не установлено ВК РФ и не противоречит существу договора водопользования.

В соответствии с п. 2 ст. 617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

Таким образом, исходя из существа отношений по водопользованию, равно как и арендных отношений, связанных с передачей водного объекта (имущества) или его части в пользование за плату (ст. 12 ВК РФ, ст. 606 ГК РФ), оснований полагать, что они, по общему правилу, относятся к обязательствам, неразрывно связанным с личностью должника или кредитора, не имеется.

Напротив, исходя из положений постановления N 230, которым утверждены Правила подготовки и заключения договора водопользования, право на заключение которого приобретается на аукционе, а также Правила проведения аукциона по приобретению права на заключение договора водопользования (далее - Правила) следует, что личность победителя аукциона и его личные качества не имеют значения.

Поскольку в отличие от конкурса аукцион предполагает предложение наиболее выгодной цены, то особенности личности или деятельности физического лица (например, его профессиональные качества, какие-либо навыки, умения и т.д.) не влияют на выбор контрагента.

Таким образом, оснований полагать, что обязательства, возникающие из договора водопользования, всегда неразрывно связаны с личностью водопользователя только в силу заключения его на аукционе, не имеется.

Как разъяснено в п. 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 мая 2012 г. N 9 "О судебной практике по делам о наследовании", имущественные права и обязанности не входят в состав наследства, если они неразрывно связаны с личностью наследодателя, а также если их переход в порядке наследования не допускается Гражданским кодексом или другими федеральными законами (ст. 418, ч. 2 ст. 1112 ГК РФ).

Таким образом, является ошибочным вывод судов о том, что права и обязанности по договорам водопользования не могут быть предметом наследования.

Определение N 310-ЭС20-6357

30. На лицо, причинившее вред почвам как объекту охраны окружающей среды, не может быть одновременно возложена и гражданская ответственность в виде возмещения вреда в денежной форме, и обязанность по устранению последствий посредством выполнения работ по рекультивации почв в отношении того же земельного участка.

Общество осуществляло строительство дороги, чем причинило вред почве как объекту окружающей среды. В результате Общество было привлечено к административной ответственности по ч. 2 ст. 8.6 КоАП РФ. Управление обратилось к Обществу с требованиями о взыскании денежных средств в возмещение вреда, причиненного почве как объекту охраны окружающей среды, и об обязании общества в двухмесячный срок со дня вступления в силу решения суда разработать проект рекультивации и провести рекультивацию земель.

Суды трех инстанций, признав общество виновным в причинении вреда почвам, возложили на него гражданскую ответственность в виде возмещения вреда в денежной форме и устранении последствий посредством выполнения работ по рекультивации почв.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации не согласилась с выводами судов и направила дело на новое рассмотрение, указав следующее.

В силу п. 1 ст. 77 Федерального закона от 10 января 2002 г. N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды" (далее - Закон N 7-ФЗ) юридические и физические лица, причинившие вред окружающей среде в результате ее загрязнения, истощения, порчи, уничтожения, нерационального использования природных ресурсов, деградации и разрушения естественных экологических систем, природных комплексов и природных ландшафтов и иного нарушения законодательства в области охраны окружающей среды, обязаны возместить его в полном объеме в соответствии с законодательством.

В п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 ноября 2017 г. N 49 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении вреда, причиненного окружающей среде" (далее - постановление Пленума N 49) основанием для привлечения лица к имущественной ответственности является причинение им вреда, выражающееся в негативном изменении состояния окружающей среды, в частности, ее загрязнении, истощении, порче, уничтожении природных ресурсов, деградации и разрушении естественных экологических систем, гибели или повреждении объектов животного и растительного мира и иных неблагоприятных последствиях (ст. 1, 77 Закона N 7-ФЗ).

Как указано в п. 7 постановления Пленума N 49, по смыслу ст. 1064 ГК РФ, ст. 77 Закона N 7-ФЗ лицо, которое обращается с требованием о возмещении вреда, причиненного окружающей среде, представляет доказательства, подтверждающие наличие вреда, обосновывающие с разумной степенью достоверности его размер и причинно-следственную связь между действиями (бездействием) ответчика и причиненным вредом. В случае превышения юридическими лицами, индивидуальными предпринимателями установленных нормативов допустимого воздействия на окружающую среду предполагается, что в результате их действий причиняется вред (ст. 3, п. 3 ст. 22, п. 2 ст. 34 Закона N 7-ФЗ).

Определение размера вреда, причиненного окружающей среде, в том числе земле, как природному объекту, осуществляется на основании нормативов в области охраны окружающей среды в соответствии с Законом N 7-ФЗ.

Согласно правовой позиции, изложенной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 декабря 2011 г. N 1743-О-О, окружающая среда, будучи особым объектом охраны, обладает исключительным свойством самостоятельной нейтрализации негативного антропогенного воздействия, что в значительной степени осложняет возможность точного расчета причиненного ей ущерба. Учитывая данное обстоятельство, федеральный законодатель определил, что вред окружающей среде, причиненный субъектом хозяйственной и иной деятельности, возмещается в соответствии с утвержденными в установленном порядке таксами и методиками исчисления размера вреда окружающей среде, а при их отсутствии исходя из фактических затрат на восстановление нарушенного состояния окружающей среды, с учетом понесенных убытков, в том числе упущенной выгоды (п. 3 ст. 77 Закона N 7-ФЗ).

На основании ч. 1 ст. 78 Закона N 7-ФЗ возмещение вреда, причиненного окружающей среде, возможно как в денежной форме посредством взыскания суммы убытков, так и в виде выполнения мероприятий по восстановлению нарушенного состояния окружающей среды.

В соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 35 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14 ноября 2018 г., а также в п. 28 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 17 июля 2019 г., целью ответственности за причинение вреда окружающей среде является достижение компенсации, восстановления ее нарушенного состояния, в связи с чем истец вправе выбрать способы, предусмотренные ст. 1082 ГК РФ, ст. 78 Закона N 7-ФЗ, а суд, с учетом конкретных обстоятельств по делу, оценивая в каждом случае эффективность этих способов, применить тот, который наиболее соответствует этим целям.

Определение способа возмещения вреда - в натуре или в денежном выражении - зависит, прежде всего, от возможности его возмещения в натуре, необходимости оперативно принимаемых мер, их эффективности для восстановления нарушенного состояния окружающей среды. В отсутствие таких обстоятельств суд вправе избрать способ защиты в виде компенсации вреда в денежном выражении (взыскание убытков).

Согласно пп. 13 и 17 постановления Пленума N 49 возмещение вреда может осуществляться посредством взыскания причиненных убытков и (или) путем возложения на ответчика обязанности по восстановлению нарушенного состояния окружающей среды.

В случае если восстановление состояния окружающей среды, существовавшее до причинения вреда, в результате проведения восстановительных работ возможно лишь частично (в том числе в силу наличия невосполнимых и (или) трудновосполнимых экологических потерь), возмещение вреда в соответствующей оставшейся части осуществляется в денежной форме.

Между тем суды, в нарушение вышеуказанных норм, применили к обществу двойную меру ответственности в виде возмещения вреда посредством взыскания причиненных убытков и возложения на ответчика обязанности по восстановлению нарушенного состояния окружающей среды, обязав последнего разработать проект рекультивации нарушенных земель, провести рекультивацию нарушенных земель и представить после завершения рекультивации управлению документацию, подтверждающую фактическое проведение перечисленных работ.

Определение N 306-ЭС20-16219