VII.VII. Особенности внесения в ЕГРН записей о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, договора об уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества

152. Запись о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве вносится в раздел ЕГРН, открытый на земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества.

153. В записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве указываются:

вид сделки: договор участия в долевом строительстве;

предмет сделки: слова "объект долевого строительства", а также его описание согласно договору участия в долевом строительстве, в том числе местоположение, наименование (назначение) строящегося объекта (например, "двухкомнатная квартира"), номер этажа (в том числе подземного), на котором будет находиться объект (если объект входит в состав строящегося многоквартирного дома или иного многоэтажного здания, в том числе здания, имеющего подземную этажность), и номер объекта (например, номер квартиры), если они определены договором, площадь объекта, условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией;

цена сделки: определенная договором участия в долевом строительстве цена;

лицо, права которого ограничиваются (обременяются): предусмотренные пунктом 54 Порядка сведения о стороне договора - застройщике;

лицо, в пользу которого ограничиваются (обременяются) права: предусмотренные пунктом 54 Порядка сведения о стороне договора - участнике долевого строительства;

документы-основания: реквизиты договора участия в долевом строительстве;

условия сделки: существенные условия договора участия в долевом строительстве:

- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

- сроки и порядок уплаты цены договора;

- гарантийный срок на объект долевого строительства;

- сведения о поручителе (сопоручителях), заключившем договор поручительства по обязательствам застройщика, размер уставного капитала которого не соответствует требованиям Федерального закона о долевом строительстве, по договорам участия в долевом строительстве многоквартирного дома;

- сведения о банке, в котором в соответствии с договором участия в долевом строительстве должен быть открыт специальный счет эскроу для условного депонирования денежных средств в счет уплаты цены такого договора: полное наименование, идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер, адрес электронной почты (при наличии таких сведений в договоре участия в долевом строительстве) либо сведения об исполнении застройщиком обязанности по уплате отчислений (взносов) в компенсационный фонд, формируемый за счет указанных отчислений (взносов) и имущества, приобретенного за счет инвестирования указанных денежных средств;

- слова "Земельный участок (право аренды либо субаренды земельного участка), создаваемый объект недвижимого имущества, в состав которого входит объект долевого строительства, на основании федерального закона находятся в залоге у...", далее указываются фамилия, имя и отчество (последнее - при наличии) физического лица (наименование юридического лица), являющегося участником долевого строительства по регистрируемому договору участия в долевом строительстве.

В случаях, установленных законодательством Российской Федерации, в записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве также указываются способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору (в том числе реквизиты договора поручительства банка за надлежащее исполнение застройщиком обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве или договора страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве (далее - договор страхования); сведения о банке, заключившем договор поручительства, либо о страховой организации или об обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, заключивших договор страхования; срок действия договора поручительства или договора страхования; сумма (размер) предоставляемого поручительства или страховая сумма по договору страхования), а также сведения о дате расторжения или прекращения договора страхования и (или) дате прекращения поручительства при поступлении соответствующей информации от страховой организации, общества взаимного страхования застройщиков или поручителя, являющихся стороной соответствующего договора.

154. При изменении договора участия в долевом строительстве на основании соглашения сторон договора в реестр прав на недвижимость вносятся:

запись о сделке - государственной регистрации соглашения;

в порядке, предусмотренном пунктом 15 Порядка, изменения, в том числе сведения о дополнительном соглашении к договору участия в долевом строительстве, в существующую запись о сделке - государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

Запись о сделке - государственной регистрации договора участия в долевом строительстве не погашается.

При изменении договора участия в долевом строительстве на основании решения суда в реестр прав на недвижимость вносятся изменения в существующую запись о сделке - государственной регистрации договора участия в долевом строительстве. Если определенные в решении суда изменения договора не приводят к изменению записи о сделке - государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, то при описании содержания изменений указываются изменения договора участия в долевом строительстве, установленные решением суда.

155. Государственная регистрация расторжения (прекращения) договора участия в долевом строительстве осуществляется посредством погашения записи о сделке в порядке, установленном пунктом 16 Порядка.

При расторжении договора участия в долевом строительстве на основании соглашения сторон договора также в реестр прав на недвижимость вносится запись о сделке - государственной регистрации такого соглашения.

156. В записи об ограничении (обременении) - ипотеке земельного участка (залога права аренды, субаренды земельного участка), на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, возникшей на основании закона, указываются:

в отношении предмета ипотеки - либо слова "земельный участок и строящийся на нем... (далее указываются слова "многоквартирный дом" и (или) наименование (вид) иного объекта недвижимого имущества)", либо слова "право аренды земельного участка согласно договору аренды... (далее указываются дата и номер договора) и строящийся на нем... (далее указываются слова "многоквартирный дом" и (или) наименование (вид) иного объекта недвижимого имущества)", либо "право субаренды земельного участка согласно договору субаренды... (далее указываются дата и номер договора) и строящийся на нем... (далее указываются слова "многоквартирный дом" и (или) наименование (вид) иного объекта недвижимого имущества)";

в отношении срока - дата государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве и предусмотренный данным договором срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

в отношении суммы обеспечиваемого ипотекой обязательства - слова "определяется в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";

в отношении залогодателя - предусмотренные пунктом 54 Порядка данные стороны договора участия в долевом строительстве - застройщика (собственника или арендатора, субарендатора земельного участка);

в отношении залогодержателя - слова "участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве";

в отношении документов-оснований - реквизиты первого договора участия в долевом строительстве, дата и номер его регистрации.

157. В записи об ограничении (обременении) - ипотеке объекта незавершенного строительства, возникшей на основании Федерального закона о долевом строительстве, указываются:

в отношении предмета ипотеки - данные об объекте незавершенного строительства;

в отношении срока - дата государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства и предусмотренный соответствующими договорами участия в долевом строительстве срок передачи застройщиком объектов долевого строительства участникам долевого строительства;

в отношении суммы обеспечиваемого ипотекой обязательства - слова "определяется в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации";

в отношении залогодателя - предусмотренные пунктом 54 Порядка данные стороны договора участия в долевом строительстве - застройщика;

в отношении залогодержателя - слова "участники долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве";

в отношении документов-оснований - реквизиты первого договора участия в долевом строительстве, дата и номер его регистрации.

Если на момент осуществления государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве в ЕГРН уже содержится запись о государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства, запись об ипотеке данного объекта вносится в ЕГРН одновременно с записями о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве и ипотеки в силу закона земельного участка (залога права аренды, субаренды земельного участка), на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества. В данном случае в записи об ипотеке объекта незавершенного строительства в отношении срока указываются дата государственной регистрации первого договора участия в долевом строительстве и предусмотренный им срок передачи застройщиком объектов долевого строительства участникам долевого строительства.

158. В целях государственной регистрации уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве в реестр прав на недвижимость вносятся:

запись о сделке - государственной регистрации сделки об уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве;

в порядке, предусмотренном пунктом 15 Порядка, - изменения в существующую запись о сделке - государственной регистрации договора участия в долевом строительстве.

В записи о сделке - государственной регистрации договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве указываются:

в отношении предмета сделки - слова "Право требования на...", далее указываются сведения, аналогичные сведениям соответствующей записи о сделке - государственной регистрации договора участия в долевом строительстве;

в отношении цены сделки - определенная договором уступки цена;

в отношении лица, права которого ограничиваются (обременяются), - предусмотренные пунктом 54 Порядка сведения об участнике долевого строительства, уступившем свои права;

в отношении лица, в пользу которого ограничиваются (обременяются) права, - предусмотренные пунктом 54 Порядка сведения о новом участнике долевого строительства;

в отношении документов-оснований - реквизиты договора уступки прав;

в отношении условий сделки - существенные и иные условия договора уступки прав.

В запись о сделке - государственной регистрации договора участия в долевом строительстве вносятся следующие изменения:

содержание изменений - слова "совершена уступка прав требования в пользу..." и сведения о новом участнике долевого строительства в соответствии с пунктом 54 Порядка;

документы-основания - реквизиты сделки об уступке прав по договору участия в долевом строительстве, а также номера подраздела и записи о государственной регистрации сделки об уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве.

159. В целях государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства в реестр прав на недвижимость вносится запись о вещном праве - государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства. Одновременно в порядке, предусмотренном пунктом 16 Порядка, осуществляется погашение записи о государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, а также договора уступки прав требования по договору участия в долевом строительстве, дополнительных соглашений к ним (при наличии таких записей).

При этом в записи о вещном праве в отношении документов-оснований указываются:

реквизиты разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, в состав которого входит объект долевого строительства, права на который регистрируются;

реквизиты, дата и номер государственной регистрации договора участия в долевом строительстве (сделки об уступке требований по договору, если таковая сделка была совершена), реквизиты передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщиком участнику долевого строительства.

Если за государственной регистрацией права на объект долевого строительства обратился правопреемник стороны договора участия в долевом строительстве - участника долевого строительства (например, наследник), то в записи о вещном праве в отношении документов-оснований дополнительно указываются наименование и реквизиты документа, подтверждающего правопреемство (например, свидетельства о праве на наследство).

При наличии в реестре прав на недвижимость записей об ипотеке прав требования участника долевого строительства на объект долевого строительства, возникшей в силу закона или на основании договора об ипотеке, со статусом "актуальные" записи об ипотеке переносятся в запись о вещном праве на указанный объект недвижимости, при этом в записи об ограничении (обременении) дополнительно указываются:

в отношении предмета ипотеки - сведения об объекте долевого строительства;

номер государственной регистрации ипотеки права требования участника долевого строительства и дата ее государственной регистрации.

160. Если земельный участок, на котором с привлечением денежных средств участников долевого строительства осуществлялось строительство введенного в эксплуатацию многоквартирного дома, образован в границах, в которых он в соответствии с жилищным законодательством переходит в собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, и иное не предусмотрено Федеральным законом от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" <27>, запись о возникшей в силу статьи 13 Федерального закона о долевом строительстве ипотеке такого земельного участка (права аренды или субаренды такого земельного участка) погашается в порядке, предусмотренном пунктом 16 Порядка:

--------------------------------

<27> Собрание законодательства Российской Федерации, 1998, N 29, ст. 3400; 2021, N 18, ст. 3062.

одновременно с внесением в кадастр недвижимости записи о данном многоквартирном доме;

в течение рабочего дня с момента поступления ответа на указанный в части 8.1 статьи 13 Федерального закона о долевом строительстве запрос.

При погашении указанной в настоящем пункте записи о возникшей в силу статьи 13 Федерального закона о долевом строительстве ипотеке земельного участка (права аренды или субаренды такого земельного участка) в качестве документа-основания указывается разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

161. При внесении в ЕГРН первой записи о государственной регистрации права на жилое или нежилое помещение, машино-место, входящее в состав введенного в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которого осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства (права участника долевого строительства на объект долевого строительства или права застройщика на указанное помещение, машино-место), во все записи со статусом "актуальная" о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве вносятся слова: "С... (указывается дата разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости) до даты передачи объекта долевого строительства считается находящимся в залоге у участника долевого строительства". Такие сведения погашаются одновременно с проведением государственной регистрации права соответствующего участника долевого строительства на соответствующий объект долевого строительства с указанием кадастрового номера соответствующего объекта долевого строительства, а также даты и номера государственной регистрации права данного участника долевого строительства на такой объект долевого строительства.

162. Если жилое или нежилое помещение, машино-место входит в состав введенного в эксплуатацию многоквартирного дома, расположенного на земельном участке, сформированном (предоставленном) для строительства и (или) эксплуатации исключительно такого многоквартирного дома и принадлежащем застройщику на праве собственности, при наличии заявления о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок как на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме также осуществляются следующие действия:

запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в порядке, предусмотренном пунктом 16 Порядка;

в отношении данного земельного участка вносятся записи о государственной регистрации права общей долевой собственности участника долевого строительства и застройщика. При этом в записи о государственной регистрации права общей долевой собственности застройщика при указании размера доли в праве вносятся либо слова "доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений, машино-мест, не переданных участникам долевого строительства", либо слова "доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений, машино-мест, не переданных участникам долевого строительства, а также помещений, машино-мест", далее указываются сведения о помещении, машино-месте (помещениях, машино-местах), принадлежащем (принадлежащих) застройщику.

Если собственником земельного участка, сформированного (предоставленного) для строительства и (или) эксплуатации соответствующего многоквартирного дома, является иное лицо (не застройщик), в том числе публичное образование, и земельный участок принадлежит застройщику на праве аренды (субаренды, безвозмездного пользования), при наличии заявления о регистрации права общей долевой собственности на земельный участок как на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме осуществляются следующие действия:

запись о государственной регистрации права собственности на земельный участок погашается на основании разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома в порядке, предусмотренном пунктом 16 Порядка;

в отношении земельного участка вносятся записи о государственной регистрации права общей долевой собственности участника долевого строительства и прежнего собственника земельного участка. При этом в записи о государственной регистрации права общей долевой собственности прежнего собственника при указании размера доли в праве вносятся либо слова "доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений, машино-мест, не переданных участникам долевого строительства", либо слова "доля в праве общей долевой собственности пропорциональна размеру общей площади помещений, машино-мест, не переданных участникам долевого строительства, а также помещений, машино-мест", далее указываются сведения о помещении, машино-месте, принадлежащих соответствующему лицу. Если собственность на земельный участок не разграничена, в ЕГРН запись о государственной регистрации права общей долевой собственности прежнего собственника не вносится.

Записи о государственной регистрации права общей долевой собственности застройщика, иного лица (не участника долевого строительства) о государственной регистрации договора аренды (субаренды, безвозмездного пользования) погашаются в порядке, предусмотренном пунктом 16 Порядка, с указанием в качестве документа-основания представленного правообладателем (арендатором) заявления о государственной регистрации прекращения права, ограничения (обременения) права.