Споры, связанные с содержанием общего имущества в многоквартирном доме и управлением многоквартирным домом

27. После исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации по основаниям, предусмотренным чч. 5 - 5.4 ст. 198 ЖК РФ, управляющая организация в силу ч. 3 ст. 200 ЖК РФ исполняет обязанности по управлению многоквартирным домом до дня возникновения обязательств по управлению таким домом у новой управляющей организации. Вместе с тем, если указанные сведения внесены в реестр лицензий субъекта Российской Федерации на основании ч. 3 ст. 198 ЖК РФ в связи с прекращением договора управления многоквартирным домом, то управляющая организация не может быть понуждена к исполнению обязанности по управлению таким домом.

Общество осуществляло предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирным домом на основании договора управления, заключенного на 1 год с возможностью продления на тех же условиях и на тот же срок при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении действия договора.

На основании заявления лицензиата-общества и в связи с прекращением действия указанного договора управления жилищный орган принял решение о внесении изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации о многоквартирном доме, согласно которому данный дом был исключен из реестра лицензии общества.

На основании обращения администрации субъекта Российской Федерации жилищным органом проведена проверка, по результатам которой обществу выдано предписание об обязании продолжить осуществлять деятельность по управлению многоквартирным домом до дня наступления указанного в предписании события, предусмотренного ч. 3 ст. 200 ЖК РФ.

Не согласившись с указанным предписанием, общество оспорило его в арбитражном суде.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями суда апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении заявленных требований отказано.

Суды согласились с позицией жилищного органа, что в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации лицензиат обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации до дня наступления названных обстоятельств, указанных в ч. 3 ст. 200 ЖК РФ.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила названные судебные акты и направила дело на новое рассмотрение, поскольку пришла к следующим выводам.

ЖК РФ разграничивает основания и порядок внесения сведений о многоквартирном доме в реестр лицензий субъекта Российской Федерации (чч. 2, 3 ст. 198) и основания и порядок исключения сведений о многоквартирном доме из указанного реестра (чч. 5 - 5.4 ст. 198).

Так, изменение перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, может иметь место в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления многоквартирным домом, при этом названные обстоятельства обязывают лицензиата в течение пяти рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения указанного договора разместить эти сведения в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, а также направить их в орган государственного жилищного надзора (чч. 1, 2 ст. 98 ЖК РФ, ст. 2, ч. 18 ст. 7 Федерального закона от 21 июля 2014 г. N 209-ФЗ "О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства").

В свою очередь, чч. 5 - 5.4 ст. 198 ЖК РФ определены случаи, когда орган государственного жилищного надзора принимает самостоятельное решение об исключении сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации.

При этом порядок прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом в связи с исключением сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации не совпадает с порядком прекращения деятельности в силу прекращения договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия.

Исключение сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации согласно ч. 6 ст. 198 ЖК РФ является основанием для прекращения лицензиатом деятельности по управлению таким домом в порядке, установленном ст. 200 ЖК РФ. С даты исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации лицензиат не вправе осуществлять деятельность по управлению таким многоквартирным домом, в том числе начислять и взимать плату за жилое помещение и коммунальные услуги, выставлять платежные документы потребителям, за исключением случаев, предусмотренных ч. 3 ст. 200 ЖК РФ.

В силу ч. 3 ст. 200 ЖК РФ лицензиат в случае исключения сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации, а также в случае прекращения или аннулирования лицензии согласно ст. 199 ЖК РФ обязан надлежащим образом исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и (или) выполнению работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации до дня:

1) возникновения в силу ч. 7 ст. 162 ЖК РФ обязательств по управлению таким домом у управляющей организации, выбранной общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме или отобранной по результатам проведенного органом местного самоуправления открытого конкурса;

2) возникновения обязательств по договору управления многоквартирным домом, заключенному управляющей организацией с товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) возникновения обязательств по договорам, указанным в чч. 1 и 2 ст. 164 ЖК РФ;

4) государственной регистрации товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива.

Приведенные законоположения не возлагают на иных лицензиатов, в частности, по заявлениям которых внесены изменения в реестр лицензий в связи с прекращением договора управления по окончании срока его действия, исполнять обязанности по управлению многоквартирным домом после внесения соответствующих изменений в реестр лицензий.

Если принять во внимание положения ч. 6 ст. 162 ЖК РФ, когда одна из сторон (в данном случае - общество) заявила о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия, то такой договор не считается продленным.

Таким образом, исходя из системного толкования приведенных норм положения ч. 3 ст. 200 ЖК РФ, предусматривающие в том числе меры, направленные на обеспечение непрерывности осуществления деятельности по управлению и обслуживанию многоквартирных домов, распространяются на лицензиатов, в отношении которых органом государственного жилищного надзора принято решение об исключении сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации по основаниям, предусмотренным чч. 5, 5.1, 5.2, 5.3, 5.4 ст. 198 ЖК РФ, а также в случаях прекращения или аннулирования лицензии в соответствии со ст. 199 ЖК РФ.

Соглашаясь с выводами жилищного органа о допущенных обществом нарушениях ч. 3 ст. 200 ЖК РФ, суды первой и апелляционной инстанций, решения которых оставлены без изменения судом кассационной инстанции, не установили юридически значимых обстоятельств, связанных с принятием жилищным органом решения в отношении общества об исключении сведений о многоквартирном доме из реестра лицензий субъекта Российской Федерации по основаниям, предусмотренным чч. 5, 5.1, 5.2, 5.3, 5.4 ст. 198 ЖК РФ.

В нарушение отмеченных процессуальных требований судами отклонены без указания мотивов доводы общества об иных фактических и правовых основаниях и о порядке прекращения деятельности по управлению многоквартирным домом, соблюдении истцом как лицензиатом необходимых требований действующего жилищного законодательства, включая нормы о лицензировании деятельности по управлению многоквартирными домами; обосновывающие процессуальную позицию истца доказательства, имеющиеся в деле, не были исследованы и оценены судами в полном объеме, в содержании обжалуемых судебных актов отсутствуют результаты такой оценки.

Данные обстоятельства привели к отмене обжалуемых судебных актов и направлению дела на новое рассмотрение.

Определение N 303-ЭС20-23313

28. Наличие у административного органа полномочий на проведение проверки правомерности принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения по способу формирования фонда капитального ремонта не свидетельствует о наличии у него права самостоятельно устанавливать ничтожность решения общего собрания собственников помещений без обращения в суд с соответствующим заявлением в установленном порядке и с соблюдением сроков, установленных ч. 6 ст. 46 ЖК РФ.

В ходе документарной проверки, проведенной в 2020 году, в отношении общества административным органом установлено, что на внеочередном общем собрании собственников помещений многоквартирного дома в 2015 году принято решение о формировании фонда капитального ремонта на специальном счете общества.

Выявив, что данное решение принято при наличии 65,27% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме вместо необходимых 66,7%, административный орган пришел к выводу о нарушении обществом ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, что влечет ничтожность решения собственников помещений. При этом административный орган указал, что формирование фонда капитального ремонта должно осуществляться на счете регионального оператора.

По результатам проверки обществу выдано предписание о прекращении начисления взносов на капитальный ремонт, а также о перечислении денежных средств, находящихся на специальном счете общества по взносам на капитальный ремонт, на счет регионального оператора.

Считая принятое предписание незаконным, общество оспорило его в арбитражном суде.

Решением суда первой инстанции заявленное требование удовлетворено.

Постановлением суда апелляционной инстанции, оставленным без изменения постановлением суда кассационной инстанции, решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении заявления отказано.

Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации отменила постановления суда апелляционной и кассационной инстанций и оставила в силе решение суда первой инстанции на основании следующего.

В ч. 3 ст. 170 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать один из следующих способов формирования фонда капитального ремонта: перечисление взносов на капитальный ремонт на специальный счет в целях формирования фонда капитального ремонта в виде денежных средств, находящихся на специальном счете; перечисление взносов на капитальный ремонт на счет регионального оператора в целях формирования фонда капитального ремонта в виде обязательственных прав собственников помещений в многоквартирном доме в отношении регионального оператора.

В гл. 6 ЖК РФ установлены специальные правила о порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятия ими решений, а также основания и сроки оспаривания таких решений. Нормы гл. 9.1 ГК РФ к решениям названных собраний применяются в части, не урегулированной специальными законами, или в части, конкретизирующей их положения, например, о сведениях, указываемых в протоколе (пп. 3 - 5 ст. 181.2 ГК РФ), о заблаговременном уведомлении участников гражданско-правового сообщества о намерении обратиться в суд с иском об оспаривании решения собрания (п. 6 ст. 181.4 ГК РФ), об основаниях признания решения собрания оспоримым или ничтожным (пп. 1, 2, 7 ст. 181.4, ст. 181.5 ГК РФ).

Срок исковой давности для признания ничтожного решения собрания недействительным исчисляется по аналогии с правилами, установленными в п. 5 ст. 181.4 ГК РФ.

В силу п. 5 ст. 181.4 ГК РФ решение собрания может быть оспорено в суде в течение 6 месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение 2 лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в течение 6 месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).

В связи с изложенным отсутствие в ЖК РФ срока для обращения административным органом в суд с заявлением о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, не означает, что административный орган наделяется правом самостоятельно определять юридическую судьбу решений общих собраний собственников помещений без обращения в суд и (или) имеет не ограниченное сроком право оспаривать решение общего собрания собственников помещений в суде. Исходя из универсальности воли законодателя для требований административного органа указанный срок должен определяться так же, как для иных лиц, имеющих законный интерес в оспаривании решения общего собрания, то есть применительно к правилам ч. 6 ст. 46 ЖК РФ.

При исследовании обстоятельств дела установлено, что спорное решение общего собрания собственников помещений в судебном порядке не оспорено, недействительным не признано.

Наличие у административного органа полномочий на проведение проверки по вопросам правомерности принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения по способу формирования фонда капитального ремонта не свидетельствует о наличии у административного органа права самостоятельно устанавливать ничтожность решения общего собрания собственников помещений без обращения в суд с соответствующим заявлением в установленном порядке и с соблюдением установленных законом сроков.

В рассматриваемом случае административный орган вправе был реализовать свое право на обращение в суд с заявлением о признании недействительным решения, принятого общим собранием собственников помещений многоквартирного дома, руководствуясь при этом положениями ч. 6 ст. 20 и ч. 6 ст. 46 ЖК РФ, однако не воспользовался данным правом.

Кроме того, необходимо отметить, что при проведении соответствующей проверки и вынесении предписания в силу п. 1 ст. 1 ГК РФ недопустимо произвольное вмешательство административного органа в частные дела.

Применительно к данному делу это означает, что при проведении проверки и вынесении предписания административный орган не мог не учитывать волю собственников жилых помещений относительно избранного ими способа формирования фонда капитального ремонта, подтвержденную последующими решениями собраний и реализованную фактически к моменту проведения проверки. Иное создавало бы угрозу нарушения прав собственников в результате действий административного органа.

Констатировав ничтожность решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома по прошествии более чем четырех лет и выдав предписание, по существу, отменяющее юридическую силу этого решения, административный орган не принял во внимание, что общество действовало во исполнение сложившихся правоотношений с 2015 года добросовестно, в интересах собственников помещений многоквартирного дома и во исполнение их воли, что подтверждается также решениями, принятыми собственниками помещений многоквартирного дома в 2017 и 2019 годах.

Таким образом, оспариваемое предписание административного органа не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы заявителя, в связи с чем подлежит признанию недействительным.

Определение N 301-ЭС21-2180