I. Общие положения

1.1. Методика государственной кадастровой оценки земель поселений (далее - Методика) разработана в целях реализации Постановления Правительства Российской Федерации от 25.08.99 N 945 "О государственной кадастровой оценке земель" (Собрание законодательства Российской Федерации, 30.08.1999, N 35, ст. 326) и в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 (Собрание законодательства Российской Федерации, 17.04.2000, N 16, ст. 1709).

1.2. Методика позволяет определить удельные показатели кадастровой стоимости земель поселений в целом и кадастровых кварталов в составе поселений по видам функционального использования земель. Удельные показатели кадастровой стоимости земель служат основой для расчета кадастровой стоимости земельных участков. Методика основана на статистическом анализе рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости. При расчете удельных показателей кадастровой стоимости земель используются адаптированные для российской практики подходы и методы оценки недвижимости.

1.4. Для целей настоящей Методики используются следующие термины и определения:

Удельный показатель кадастровой стоимости земель - расчетная величина, представляющая собой кадастровую стоимость единицы площади (1 м2) земель поселения в целом или земель кадастрового квартала в составе поселения по видам функционального использования земель.

Оценочный показатель - качественная или количественная характеристика объекта городской инфраструктуры, влияющая на кадастровую стоимость земель, выраженная в конкретных единицах измерения или в формализованном виде.

Потенциал влияния - выражение влияния определенного объекта городской инфраструктуры на конкретную оцениваемую точку (в том числе характерную точку) территории поселения.

Факторы (главные компоненты) - линейные комбинации значений или потенциалов оценочных показателей, полученные путем их факторного анализа (или методом главных компонент).

Сжатые факторы - наиболее информативные факторы, оказывающие наибольшее влияние на величину кадастровой стоимости земель.

Кластеризация - процедура группировки административных районов, поселений и кадастровых кварталов в поселениях по общности признаков, в качестве которых выступают сжатые факторы. Объединение поселений и кадастровых кварталов в поселениях в единую совокупность (кластер) производится на основе близости величин расстояний между сжатыми факторами.

1.5. Алгоритм расчета кадастровой стоимости земель, приведенный в Методике, разработан с учетом следующих требований:

а) преемственность при проведении государственной кадастровой оценки земель поселений (далее - ГКОЗП):

используется опыт и технологии оценочных работ, выполняемых в рамках землеустроительной, градостроительной, природоохранной и риэлторской деятельности, с учетом практики управления земельными ресурсами поселений отраслевых подразделений территориальных органов исполнительной власти;

б) достоверность и доступность исходной информации:

состав первичных данных формируется на основе статистической и иной информации, используемой землеустроительными, градостроительными, иными службами и оценщиками в своей деятельности;

в) объективность учета существенных ценообразующих факторов:

адекватность результатов ГКОЗП рыночному представлению о ценности (полезности, выгодности, значимости) земель поселений обеспечивается применением современных методов обработки статистических данных, а также математического моделирования зависимости кадастровой стоимости земельных участков от факторов, оказывающих наибольшее влияние на потребительскую ценность (полезность) земель, что обеспечивает возможность учета слабо формализуемых неколичественных параметров и экспертных оценок;

г) совместимость с системой государственного земельного кадастра (далее - ГЗК):

обеспечивается совместимость с системой ГЗК как исходных данных, так и результатов ГКОЗП, и, как следствие, совместимость программных средств ГКОЗП с автоматизированной системой ГЗК;

д) простота и универсальность использования специального программного обеспечения (далее - СПО):

предполагается возможность реализации СПО с использованием имеющихся в распоряжении пользователя технических средств на основе доступных программных продуктов. СПО, реализующее Методику, предусматривает обработку информации, представляемой в максимально разнообразных формах, с минимумом требований к ее свойствам и формам представления;

е) многофункциональность и иерархичность Методики:

обеспечивается ГКОЗП по видам функционального использования земель и реализуется иерархический принцип расчета кадастровой стоимости земельных участков на основе последовательного учета ценообразующих факторов в пределах территории субъекта Российской Федерации, территории административного района, территории поселения, кадастрового квартала и конкретного земельного участка;

ж) адаптация подходов и методов оценки недвижимости:

подходы и методы оценки недвижимости адаптируются к работам по ГКОЗП за счет расширения статистической базы расчетного алгоритма (используется вся существующая информация о сделках с земельными участками и иными объектами недвижимости) и применения методов математической статистики, а также интерполяции получаемых данных и результатов ГКОЗП на территориях административных районов, поселений и по видам функционального использования земель, для которых отсутствует информация о сделках с земельными участками.

1.6. Для проведения необходимых, в соответствии с настоящей Методикой, расчетов используется следующая информация о сделках с объектами недвижимости:

а) данные по сделкам купли-продажи объектов недвижимости (включая незастроенные земельные участки), совершаемым физическими и юридическими лицами, в том числе данные торгов (конкурсов, аукционов);

б) данные о выкупе земельных участков под приватизированными предприятиями;

в) данные о ставках арендной платы за земельные участки, передаваемые в аренду (под объекты торговли, культурно-бытового обслуживания и т.д.);

г) информация о стоимости продажи прав аренды;

д) цены предложений по объектам недвижимости (включая незастроенные земельные участки).

Источниками получения указанной информации являются информационные бюллетени риэлторских и оценочных фирм, средства массовой информации и т.п. Необходимая информация может быть получена в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, из органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации, территориальных органов Росземкадастра, органов (организаций), осуществляющих государственный кадастровый учет, техническую инвентаризацию объектов недвижимости, государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, комитетов по управлению имуществом и т.д.

Исходная информация, характеризующая местоположение поселений, кадастровых кварталов в поселениях, земельных участков, объектов городской инфраструктуры, а также координаты объектов сделок и характерных точек, наносится на электронную карту субъекта Российской Федерации масштаба 1:1000000 или 1:600000 и электронные карты поселений масштаба 1:25000 или 1:10000.

Пространственная привязка данных для решения задачи ГКОЗП на территории субъекта Российской Федерации берется из кадастровых карт субъектов Российской Федерации и кадастровых карт поселений.

Для целей ГКОЗП на кадастровую карту субъекта Российской Федерации наносятся:

- сеть поселений;

- автодорожная сеть с выделением магистралей;

- железнодорожная сеть, в т.ч. участки с пригородным сообщением;

- гидрологическая сеть;

- ценные природно-рекреационные объекты.

Для целей ГКОЗП на кадастровую карту поселения наносятся:

- магистрально-уличная сеть;

- кварталы жилой, общественной и производственной застройки;

- территории парков, лесопарков и городских лесов;

- другие объекты инфраструктуры поселения, оказывающие влияние на величину кадастровой стоимости земель.

1.7. Методика состоит из следующих расчетных блоков:

а) проведение факторного анализа с учетом следующих ценообразующих факторов:

- доступность различных центров тяготения (объектов);

- уровень развития транспортной инфраструктуры;

- уровень развития инженерной и производственной инфраструктуры;

- уровень развития социально-бытового обслуживания населения;

- состояние окружающей среды;

- историческая и архитектурно-эстетическая ценность застройки, ландшафтная и рекреационная ценность территории;

- инженерно-геологические условия и подверженность территории разрушительным природным и техногенным воздействиям;

б) выделение на территории субъекта Российской Федерации кластеров административных районов, поселений, кадастровых кварталов, а также выделение на территории поселения характерных точек (перекрестков улиц, центров садовых и гаражных массивов и т.п.) и отнесение их к конкретному кластеру;

в) выделение тестовых объектов (наиболее типичных по совокупности показателей) в каждом кластере (тестовое поселение, тестовый кадастровый квартал и т.п.) и определение по выделенным тестовым объектам аналитических зависимостей между ценами сделок на земельные участки и другие объекты недвижимости и ценообразующими факторами;

г) расчет по тестовым объектам кластера удельных показателей кадастровой стоимости земель по видам функционального использования (Приложение 1);

д) распределение (присвоение) на основе аналитических зависимостей удельных показателей кадастровой стоимости земель, рассчитанных по тестовым объектам кластера, на другие объекты данного кластера;

е) расчет кадастровой стоимости земельных участков на основе удельных показателей кадастровой стоимости земель объектов кластера, в котором находится земельный участок.