IV. Сбор и анализ бюджетным учреждением информации о рынке объектов недвижимости. Определение бюджетным учреждением ценообразующих факторов и обоснование моделей оценки кадастровой стоимости

26. Для определения кадастровой стоимости бюджетным учреждением осуществляется сбор и анализ информации о рынке объектов недвижимости, а также анализ информации, не относящейся непосредственно к объектам недвижимости, но влияющей на их стоимость, в том числе:

1) информации о факторах, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости, в том числе об экономических, социальных, экологических (далее - информация о внешней среде объектов недвижимости);

2) информации о рынке объектов недвижимости, в том числе о сделках (предложениях) на рынке объектов недвижимости, включая информацию о факторах, влияющих на цены и объем сделок (предложений);

3) информации, необходимой для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в рамках различных подходов к оценке.

26.1. К информации о внешней среде объектов недвижимости относится информация, характеризующая состояние социально-экономического развития Российской Федерации, субъекта Российской Федерации, муниципального образования, тенденции развития указанных муниципальных образований субъекта Российской Федерации, в границах которого проводится государственная кадастровая оценка, содержащаяся в том числе в документации по планировке территории и градостроительного зонирования, действующих градостроительных регламентах.

Информация о внешней среде объектов недвижимости должна быть получена из официальных источников в соответствии с Федеральным законом о государственной кадастровой оценке <8>.

--------------------------------

<8> Собрание законодательства Российской Федерации, 2016, N 27, ст. 4170; 2021, N 24, ст. 4188.

Результатом сбора и анализа информации о внешней среде объектов недвижимости является краткий обзор факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости, в том числе экономических, социальных, экологических.

26.2. К информации о рынке объектов недвижимости относится информация, характеризующая функционирование рынка объектов недвижимости, в том числе его специфические особенности.

Результатом сбора и анализа информации о рынке объектов недвижимости является:

1) обзор состояния рынка недвижимости (в целом);

2) обзор сегмента (сегментов) рынка объектов недвижимости.

Обзор состояния рынка объектов недвижимости включает в себя фактическое состояние и общую активность рынка объектов недвижимости, его сегмента (сегментов) в субъекте Российской Федерации, муниципальном образовании, территории, в границах которой проводится государственная кадастровая оценка. При формировании обзора состояния рынка объектов недвижимости анализируются следующие показатели: объем и динамика цен сделок (предложений), предложение и спрос, степень развитости рынка, характеристика участников рынка, политика органов государственной власти субъекта Российской Федерации, органов местного самоуправления в области землепользования и развития рынка в целом и его сегментов.

Кроме того, в обзор состояния рынка объектов недвижимости включается анализ уровня цен в строительной отрасли, особенностей кредитования рынка недвижимости и его финансовых показателей, тарифов за пользование водо-, газо-, электро-, теплоснабжением, а также затрат на подключение к сетям инженерно-технического обеспечения.

Обзор сегмента (сегментов) рынка объектов недвижимости основывается на дифференциации значимых для объектов недвижимости классифицирующих признаков, позволяющих выделить соответствующий (соответствующие) сегмент (сегменты) рынка. При проведении обзора сегмента (сегментов) рынка объектов недвижимости осуществляется характеристика особенностей его (их) функционирования (активности, спроса и предложения, цен сделок (предложений), его (их) динамики, степени использования объектов недвижимости, операционных расходов, связанных с функционированием объектов недвижимости, цен на строительство объектов недвижимости). Во всех случаях, когда имеются достоверные сведения о доходности инвестиций в объекты недвижимости в сегменте (сегментах) рынка объектов недвижимости, дается прогноз перспектив развития соответствующего (соответствующих) сегмента (сегментов) рынка объектов недвижимости.

26.3. На основе проведенного анализа информации о внешней среде объектов недвижимости определяются ценообразующие факторы, характеризующие объекты недвижимости.

На основе проведенного анализа информации о рынке, сегменте рынка объектов недвижимости определяются ценообразующие факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов недвижимости.

К ценообразующим факторам (характеристикам) объектов недвижимости относится информация, существенная для формирования стоимости объектов недвижимости, в том числе информация об их физических свойствах, технических и эксплуатационных характеристиках.

Для зданий, помещений, сооружений, ОНС, машино-мест обязательному рассмотрению на предмет влияния на кадастровую стоимость подлежат сведения о местоположении, годе постройки, материале стен объекта недвижимости, серии многоквартирного дома, нахождении объекта недвижимости в ветхом или аварийном состоянии, нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также ценообразующие факторы, предусмотренные приложением N 3 к Указаниям.

Для земельных участков обязательному рассмотрению на предмет влияния на кадастровую стоимость подлежат сведения о местоположении земельного участка, нахождении объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории, а также ценообразующие факторы, предусмотренные приложением N 3 к Указаниям.

Информация о рынке, сегментах рынка объектов недвижимости, в том числе о публичных торгах, о зарегистрированных сделках, должна быть получена из официальных источников в соответствии с Федеральным законом о государственной кадастровой оценке.

Все ценообразующие факторы разделяются на три типа:

1) факторы, характеризующие внешнюю среду объектов недвижимости;

2) факторы, характеризующие непосредственное окружение и сегмент рынка объектов недвижимости;

3) факторы, характеризующие объект недвижимости.

Для каждого сегмента рынка объектов недвижимости осуществляется сбор рыночной информации о ценах сделок (предложений).

Цены сделок (предложений), которые не соответствуют уровню рыночных цен, в частности при вынужденной продаже или при сделке между контролирующим и подконтрольным лицами (при наличии информации), исключаются из дальнейшего анализа. При этом в отношении сделок (предложений), цены которых не соответствуют ценам аналогичных сделок (предложений), должен быть проведен анализ с установлением причин расхождения цен, например таких, как особые условия совершения сделки или недостоверность информации. Цены сделок (предложений) не могут быть исключены без обоснования. Цены сделок (предложений), в отношении которых не подтверждается достоверность, исключаются из моделирования, указывается информация об их исключении.

В цены сделок (предложений), для которых условия совершения сделки приводят к отклонению цен таких сделок (предложений) от рыночного уровня, должны быть внесены соответствующие корректировки (в том числе в цены сделок (предложений) с особыми условиями финансирования (при наличии информации), сделок (предложений), включающих движимое имущество). Цены сделок (предложений) должны быть скорректированы с учетом отличия даты совершения сделки от даты, по состоянию на которую определяется кадастровая стоимость.

В случае недостаточности информации, позволяющей принять решение о рыночном характере сделки (предложения), особых условиях сделки (предложения) или причинах резкого отклонения цены сделки (предложения) от цен аналогичных сделок (предложений), бюджетному учреждению необходимо принять меры для ее получения в соответствии с частью 6 статьи 12 Федерального закона о государственной кадастровой оценке <9>.

--------------------------------

<9> Собрание законодательства Российской Федерации, 2016, N 27, ст. 4170; 2020, N 31, ст. 5028.

Анализ информации о ценах сделок (предложений) в сегменте (сегментах) рынка объектов недвижимости проводится с целью:

1) обеспечения непротиворечивости рыночной информации;

2) обеспечения достаточности и репрезентативности рыночной информации.

Для обеспечения достаточности и (или) репрезентативности информации о ценах сделок (предложений) в сегменте (сегментах) рынка объектов недвижимости может производиться дополнительный сбор и обработка рыночной информации в соответствующем (соответствующих) сегменте (сегментах) рынка объектов недвижимости.

Анализ рыночной информации осуществляется в отношении следующих сегментов рынка объектов недвижимости:

1) "Жилая застройка (среднеэтажная и многоэтажная)";

2) "Садоводство и огородничество, малоэтажная жилая застройка";

3) "Транспорт";

4) "Предпринимательство";

5) "Отдых (рекреация)";

6) "Общественное использование";

7) "Производственная деятельность";

8) "Сельскохозяйственное использование".

Информация в отношении используемых (предполагаемых к использованию) справочных данных, включая справочники показателей затрат на строительство, проверяется путем моделирования затрат на создание объекта недвижимости или с использованием данных о фактических затратах на создание объектов недвижимости и сопоставлением этих данных со справочными показателями затрат на строительство.

Моделирование затрат на создание объектов недвижимости проводится путем распределения стоимости объекта недвижимости на стоимость зданий, сооружений, ОНС и с обязательной корректировкой, учитывающей состояние зданий, сооружений, ОНС. Целью моделирования является определение рыночно обоснованной величины затрат на создание зданий, сооружений, ОНС.

Результатом этого анализа является выбор справочных показателей затрат на создание объектов недвижимости, не нуждающихся в корректировке, а также выведение корректирующих коэффициентов к справочным показателям затрат на строительство.

При отсутствии сведений о создании отдельных групп (подгрупп) объектов недвижимости допускается применение корректирующих коэффициентов, рассчитанных для схожих групп (подгрупп) объектов недвижимости.

Результатом сбора и анализа информации о рынке объектов недвижимости, сегменте (сегментах) рынка объектов недвижимости является обзор рынка объектов недвижимости, сегмента (сегментов) рынка объектов недвижимости. Такой обзор должен содержать анализ ценообразующих факторов, оказывающих влияние на стоимость объектов недвижимости, в форме таблиц, содержащих состав ценообразующих факторов в сегменте (сегментах) рынка объектов недвижимости, обоснование состава таких ценообразующих факторов, а также обоснование методов оценки кадастровой стоимости (массовая оценка или индивидуальный расчет).

26.4. Вся собранная рыночная информация должна быть структурирована единообразно.

При проведении анализа рынка недвижимости в отношении объектов недвижимости, по которым анализируются рыночные цены, проводится кодировка, которая складывается из характеристик объекта недвижимости, с обязательным указанием:

сегмента рынка объектов недвижимости, к которому относится объект недвижимости, в соответствии с пунктом 26.3 Указаний;

вида использования земельного участка (определяется для целей Указаний в соответствии с приложением N 1 к Указаниям);

группы (подгруппы) зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест для целей Указаний согласно приложению N 2 к Указаниям (для земельного участка информация не указывается);

кода субъекта Российской Федерации, в котором расположен объект недвижимости <10>;

--------------------------------

<10> Приложение N 1 к требованиям к оформлению документов, представляемых в регистрирующий орган, утвержденным приказом ФНС России от 31 августа 2020 г. N ЕД-7-14/617@ (зарегистрирован Минюстом России 15 сентября 2020 г., регистрационный N 59872).

кода муниципального образования, в котором расположен объект недвижимости;

даты подачи объявления (при наличии) и (или) совершения сделки (в формате ДД.ММ.ГГГГ);

порядкового номера объекта недвижимости.

Присваиваемая объектам недвижимости кодировка должна соответствовать группам (подгруппам), используемым при определении кадастровой стоимости.

Для отражения ситуации на рынке недвижимости в текстовой форме (семантические сведения) и графической форме (графические сведения) необходимо также анализировать информацию, позволяющую установить ценообразующие факторы в отношении каждого объекта недвижимости, его кадастровый номер (в случае, если объектом недвижимости является единый недвижимый комплекс (далее - ЕНК) - кадастровые номера земельных участков и зданий, сооружений, ОНС, помещений, машино-мест, входящих в состав ЕНК).

Рыночная информация должна быть однозначна и достаточна. Рыночная информация должна быть проверяема, то есть должна быть использована информация в том числе:

1) в отношении информационных ресурсов (баз данных) организаций, оказывающих услуги по размещению объявлений о продаже объектов недвижимости, а также оказывающих услуги по сопровождению сделок с недвижимом имуществом, - копии договоров, лицензионных соглашений с такими организациями;

2) в отношении периодических печатных изданий - копии периодических печатных изданий, отражающих текст объявления, дату и номер печатного издания;

3) в отношении сайтов в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" - копии (образы) страниц сайта, отражающих текст объявления, дату обращения к странице сайта с объявлением, дату подачи объявления (при наличии), адрес страницы сайта;

4) в отношении торгов по предоставлению объектов недвижимости - официальные письма органов исполнительной власти субъекта Российской Федерации и органов местного самоуправления о сделках с объектами недвижимости, а также копии (образы) страниц сайтов в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (с учетом требований настоящего пункта Указаний).

Документы, удостоверяющие подлинность информации, должны быть представлены в виде файлов в нередактируемом формате (например, PDF), обеспечивающем возможность ознакомления с информацией, содержащейся в документе, при помощи общедоступных программных продуктов.

26.5. Сбор рыночной информации осуществляется в том числе по следующим типам сделок (предложений):

1) предложение - продажа;

2) сделка - купля - продажа;

3) предложение - аренда;

4) сделка - аренда.

Сбор рыночной информации осуществляется в том числе по следующим типам объектов недвижимости:

1) земельный участок;

2) здания (сооружения), расположенные на земельном участке;

3) ОНС, расположенные на земельном участке;

4) помещение;

5) машино-место.

26.6. Обработка информации о сделках (предложениях) осуществляется путем анализа в том числе следующих сведений:

1) площадь, если объектом недвижимости является земельный участок, здание, помещение или машино-место, либо основная характеристика объекта недвижимости, если объектом недвижимости является ОНС, сооружение;

2) краткая характеристика, включая состояние объекта недвижимости;

3) кадастровый номер объекта недвижимости;

4) полная цена (в рублях);

5) удельный показатель цены (в рублях) на единицу измерения с указанием единицы измерения.

Кодировка рыночной информации проводится на основе группировки, проводимой при определении кадастровой стоимости в соответствии с Указаниями. Объектам недвижимости присваивается индивидуальный номер, шифр которого складывается из характеристик объекта недвижимости, при этом в обязательном порядке указывается дата публичной оферты и (или) сделки.